蜂巢灭绝正在影响收成，危机进入新阶段 - 彭博社

加拿大养蜂人今年平均损失了一半的传粉昆虫，这影响了该国最有价值的水果作物。

摄影师：Gavin John/Bloomberg来源：Bloomberg

魁北克蓝莓牧场的全球蜜蜂危机已经达到令人担忧的水平。

在加拿大法语省份尼古拉斯·佩德诺的农场，现在是开花季节，每只降落在花朵上的蜜蜂都有助于增加他的蓝莓产量。他的田地上有数百个蜂箱，但他需要更多——而且无法获得。

好像商业房地产市场本来就不够麻烦，现在在物业投资组合中潜藏着新的风险。

随着欧洲不断演变的要求推动投资者和银行家减少对碳排放大的建筑物的敞口，房地产公司正面临资产估值的重大打击。这一问题增加了物业所有者的资产可能被滞留、受气候法规影响而贬值的可能性。

“目前，这个行业非常非常清楚有滞留资产的风险，” 尼尔·门兹斯，Hibernia Real Estate Group Ltd.的可持续发展总监说，这是一家总部位于都柏林的由 Brookfield Asset Management 拥有的公司。资产被滞留的风险“变得更大，因为现在也有法律规定。”

商业地产价值在较高的利率和较低的入住率之后已经下跌，颠覆了该行业大部分依赖债务的商业模式的财务逻辑。欧洲央行和美联储都已经明确表示，他们现在正在监控债权人正在采取什么措施来减少潜在损失。

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在这种背景下，门兹斯表示，行业现在面临着进一步的估值冲击，因为现在变得清楚的是，为了符合欧洲大多数建筑物的新能效要求，需要进行多少翻新和投资。

根据门兹斯的说法，情况如此严峻，以至于他预计市场“可能会看到未来12个月内对于能源使用非常高的不可持续建筑物的价值暴跌。”

欧盟估计该区域约85%的建筑物建于2000年之前。其中，75%的建筑物“能源性能差”，欧盟表示。欧盟设定了到2030年将建筑部门排放减少60%、到2050年完全脱碳的目标。根据欧洲委员会的说法，建筑物“占欧洲消耗的能源的42%，是欧洲最大的能源消耗者。”

滞留资产：

该术语大约十年前由史密斯学院的滞留资产项目推广，指的是遭受了意外或过早减记、贬值或转为负债的资产。瑞银集团指出，在房地产领域，这可能包括那些不节能的建筑，最终导致无法出租或出售，或者拥有这些建筑变得不经济。根据瑞银的说法，这类房产也可能因不断上升的物理气候风险而无法获得保险。

欧盟的其他规定也让该地区的投资者更难忽视房地产的碳足迹，包括可持续金融披露条例和公司可持续性报告指令。

与房地产投资组合相关的气候风险警告一直在稳步增加。瑞银集团的分析师在十月份指出，新的法规增加了资产被滞留的可能性，“可能使其所有者面临与当今账面价值相比的巨额资本损失。”

这家瑞士银行表示，这个问题有可能演变成恶性循环。根据瑞银的说法，“低效率的建筑可能也会拖累投资者的气候资产负债表，并且由于高昂的能源账单和低可持续性评级，可能对租户不太具吸引力。”

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尽管欧洲在执行法规方面领先于其他司法管辖区，但对估值冲击的风险具有全球范围。

“由于北美在建筑脱碳和可持续性方面传统上落后于其他地区，新的气候和可持续性披露法规对房地产行业构成了重大风险，”研究和咨询公司Verdantix智能建筑部门的研究总监克莱尔·斯蒂芬斯说。

“我们可能会看到保险公司中止对缺乏气候韧性的设施的支持，投资者避开房地产业绩不佳的公司，”她在与Verdantix年度智能建筑调查12月发布相关的声明中说。对这种风险的日益认识现在促使公司加大努力说服投资者他们的绿色性，“特别是在酒店和休闲等行业，”她说。

海伯尼亚的门兹斯在一次采访中表示，投资者现在正试图提出确切的估计，以确定何时可以将房地产资产视为滞留，使用所谓的碳风险房地产监测器。

使用CRREM工具的投资者和银行家可以“准确知道建筑物将滞留的日期，”门兹斯说。他们在提供信贷之前会询问有关气候相关问题，如预期能源使用。

“放贷人变得如此复杂，他们内部有人来建模。”他说。

按国家划分的商业房地产贷款（€十亿，%贷款）

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来源：欧洲银行管理局，彭博智库

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海伯尼亚专注于都柏林办公市场，翻新旧建筑并开发新建筑，目标是到2030年实现净零碳和气候适应性，门兹斯说。该公司的30栋建筑在2022年被布鲁克菲尔德收购时估值约为€13亿（$14亿）。

对于能够提出可信的可持续发展计划的公司来说，回应是“对绿色贷款和其他与可持续发展相关的贷款以及项目再融资的巨大、巨大的接受和兴趣，”他说。

总的来说，门兹斯预计的估值下降在未来一年“希望”能够使市场达到一个创造“公司进入并购机会”的水平，他说。然后他们将处于一个支持估值的位置，通过投资于将建筑物升级到新标准的翻新来支持估值，他说。

与此同时，像海伯尼亚这样的公司“需要展示实时表现和年度改进，以能够获得投资者和放贷人的兴趣，”门兹斯说。

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ESG市场刚刚推出了一种新产品：一只基金，将投资回报与英格兰所谓的生物多样性积分的需求联系起来。

Gresham House 正在与 Willis Towers Watson Plc 合作启动这只基金，这是在英国法规本月生效后为这一新市场提供框架。

尽管生物多样性仍然是ESG中最小的领域之一，但已经吸引了几家主要银行的兴趣，产品创新是一个关键焦点。JPMorgan Chase & Co.、Lloyds Banking Group Plc 和 UBS Group AG 是金融公司中的一些，要么 招聘 银行家，要么进入合作伙伴关系，帮助他们在世界经济论坛预计到2050年将达到近700亿美元的市场中站稳脚跟。

Gresham House生物多样性共投资有限合伙企业，于周一与WTW客户作为基石投资者一起推出，将瞄准3.8亿美元的投资者资本，Gresham House告诉彭博社。这笔资金将被投入到所谓的栖息地银行——从10公顷到500多公顷不等的土地，预计土地管理的变化将改善生物多样性。

WTW全球基础设施研究负责人林素润表示：“明显需要新的可投资的基于自然的解决方案。”

该基金将通过 Environment Bank Ltd. (EBL) 出售生物多样性积分来产生回报，EBL创建了栖息地银行。英国政府表示，它预计所谓的生物多样性净增益积分市场最终将达到约2.8亿英镑（3.5亿美元）。

新基金“为自然资本领域提供了在风险调整的财务回报之外实现环境影响的机会，” Lim说。

英国的新抵消法规要求英格兰的开发商在获得规划许可时必须在生物多样性方面实现至少10%的净增益。他们可以通过在现场设置土地或购买在其他地方生成的栖息地银行产生的信用来实现这一目标。每个信用代表着一定数量的生物多样性改善，基于政府提供的度量标准。

寻求解决生物多样性足迹的公司也可以自愿购买这些信用，作为对自然恢复的一种慈善贡献，或者用来抵消他们自身的负面影响。

“英国在全球生物多样性方面排名倒数10%，我们认为与像WTW这样的有远见的投资者合作是解决这一严重威胁的最佳途径，” Gresham House可持续基础设施董事总经理Peter Bachmann说。“如果我们正确地实施基于自然的解决方案，它可能会产生真正的转变。”

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生物多样性在2022年底被牢固地列入投资议程，当时将近200个国家签署了昆明-蒙特利尔全球生物多样性框架。该协议要求签署国提出创新的融资倡议，帮助阻止和扭转广泛的自然损失。

上个月，来自46个国家的300多个组织承诺开始使用九月份发布的指导报告，报告他们的生物多样性足迹，这是由自然相关财务披露专责小组发布的。

生物多样性已成为携带环境、社会或治理标签的基金市场中增长最快的领域之一。根据Morningstar Direct的数据，截至2月15日，关注生物多样性的交易所交易基金和开放式基金数量增长了45%，达到了29只。基金资产现在超过33亿美元，同比增长了18%。

然而，这些基金主要侧重于与投资组合公司合作，减少它们对自然的影响，或者支持已经拥有强有力生物多样性政策的公司。根据林赛·斯图尔特，Morningstar的投资监督研究主管，Gresham基金将是首批直接将回报与通过受监管的信用抵消公司生物多样性足迹联系起来的基金之一，这使其成为一种“新颖”的结构。

“这真的开始看起来像一个全新的资产类别，”他说。

Gresham House及其投资者已经向EBL承诺了超过3亿美元。现在的目标是到2026年将EBL的栖息地银行所覆盖的土地面积增加一倍以上，大约达到8,000公顷。

“最终，我们需要一些对实际有影响的实物资产的有形新投资，”巴赫曼说。