米兰将关闭喷泉龙头，因为干旱侵袭意大利-彭博社

人们在意大利圣纳扎罗的波河伊索拉塞拉菲尼水电站附近钓鱼，2022年6月15日星期三。河流干涸危及意大利人口稠密、工业化程度高的地区的饮用水，并威胁到该国最密集耕种区域的灌溉。米兰市长于2022年6月25日星期六签署了一项法令，关闭了公共装饰喷泉的水龙头，并限制了意大利商业首都的喷水器的使用，因为意大利北部正经历数十年来最严重的干旱。（AP图片/卢卡·布鲁诺）来源：彭博社

米兰（AP）--米兰市长于周六签署了一项法令，关闭了公共装饰喷泉的水龙头，城市的大主教在参观教堂时为下雨祈祷，因为意大利北部正经历数十年来最严重的干旱。

该市法令是在周五宣布周边伦巴第地区进入紧急状态之后出台的，该地区经历了异常早期的热浪和数月没有显著降雨。邻近的艾米利亚-罗马涅和皮埃蒙特也采取了类似的危机措施。

好像商业房地产市场本来就不够困难，现在房地产投资组合中又有一个新的风险潜伏。

随着欧洲不断发展的要求推动投资者和银行家减少对碳排放量大的建筑物的暴露，房地产公司正面临资产估值的重大打击。这一问题增加了房地产所有者的资产可能因气候法规的影响而贬值的可能性。

“目前，行业非常非常关注搁浅资产，” 尼尔·门兹斯，Hibernia Real Estate Group Ltd.的可持续发展总监说，这是一家总部位于都柏林的公司，由 布鲁克菲尔德资产管理所有。资产被搁浅的风险“变得更大，因为现在也有立法规定。”

在利率上升和入住率下降之后，商业地产价值下跌，颠覆了该行业依赖债务的商业模式的财务逻辑。欧洲央行和美联储都已经 明确表示，他们现在正在 监控 银行在减少潜在损失方面的做法。

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在这种背景下，门兹斯表示，随着人们逐渐意识到需要对欧洲大多数建筑进行翻新和投资以满足该地区围绕能源效率的新要求，行业现在正面临进一步的估值冲击。

门兹斯表示，情况如此严峻，以至于他预计市场“可能会看到未来12个月内，对于能源使用非常高的不可持续建筑，价值将会暴跌。”

欧盟估计，该集团约85%的建筑物建于2000年之前。其中，75%的建筑物“能源性能较差”，欧盟表示。欧盟设定了到2030年将建筑部门的排放削减60%，并在2050年完全实现脱碳的目标。根据欧洲委员会的说法，建筑物“占欧洲能源消耗的42%，是欧洲最大的能源消耗者”。

滞留资产：

这个术语大约十年前由史密斯学院的滞留资产计划推广，并指的是遭受了意外或过早减记、贬值或转为负债的资产。瑞士银行集团已经指出，在房地产领域，这可能包括那些不具备能源效率的建筑物，最终使它们无法出租或出售，或者拥有它们是不经济的。根据瑞士银行的说法，由于不断上升的物理气候风险，这类房产也可能无法获得保险。

欧盟的其他规定也使该地区的投资者更难忽视房地产的碳足迹，包括可持续金融披露条例和公司可持续性报告指令。

与房地产投资组合相关的气候风险警告一直在稳步增加。十月份，瑞银集团的分析师指出，新的法规增加了资产被搁置的可能性，“可能使业主面临与今天的账面价值相比的巨额资本损失。”

这家瑞士银行表示，这个问题有可能演变成恶性循环。根据瑞银的说法，“效率低下的建筑物可能也会拖累投资者的气候资产负债表，并且可能因高能源账单和低可持续性评级而对租户不那么有吸引力。”

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尽管欧洲在强制执行法规方面走在其他司法管辖区的前面，但对估值冲击的风险具有全球范围。

“由于北美在建筑脱碳和可持续性方面传统上落后于其他地区，新的气候和可持续性披露法规对房地产行业构成了重大风险，”研究和咨询公司Verdantix智能建筑部门的研究总监克莱尔·斯蒂芬斯说。

“我们可能会看到保险公司中止对缺乏气候弹性的设施的支持，投资者避开在其房地产中表现不佳的公司，”她在与Verdantix年度智能建筑调查12月发布的声明中说。对这种风险的日益认识现在促使公司加大努力说服投资者他们的绿色性，“尤其是在酒店和休闲等行业，”她说。

Hibernia的Menzies在一次采访中表示，投资者现在正试图提出确切的估计，以确定何时可以将房地产资产视为滞留资产，使用所谓的碳风险房地产监测器。

使用CRREM工具的投资者和银行家可以“准确知道建筑物将被滞留的日期，”Menzies说。他们在提供信贷之前会询问与气候相关的问题，如预期能源使用。

“放贷人变得如此复杂，他们内部有人来建模这个，”他说。

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小型多重图 - 每组3个

来源：欧洲银行管理局，彭博智库

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Hibernia专注于都柏林办公市场，翻新旧建筑并开发新建筑，旨在到2030年实现净零碳排放和气候适应性，Menzies说。该公司的30栋建筑在2022年被Brookfield收购时估值约13亿欧元（14亿美元）。

对于能够提出可信的可持续发展计划的公司，他说，回应是“对绿色贷款和其他可持续发展贷款以及项目再融资的巨大、巨大的接受和兴趣。”

总的来说，Menzies预计的估值下降在未来一年“希望”会使市场达到一个创造“公司可以进入并购买的机会”的水平，他说。然后，他们将通过投资进行翻新，使建筑物达到新标准，从而支持估值，他说。

与此同时，像Hibernia这样的公司“需要展示实时表现和年度改进，以便能够引起投资者和贷款人的兴趣，”Menzies说。

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