谷歌、Facebook数据中心在欧洲能源危机中面临政治困境 - 彭博社

Meta超大规模数据中心在荷兰的齐沃尔德可能看起来像这样的艺术家印象。

来源：齐沃尔德市政府来源：彭博社

当谷歌想在卢森堡乡村建造一个新的价值11亿美元的数据中心时，政府支持这项投资，并帮助公司获取土地。荷兰当局批准了Meta Platforms Inc.的许可，这个项目承诺会是更大的一个，这是该国成为欧洲“数字枢纽”的雄心。

由于俄罗斯对乌克兰发动战争导致能源供应紧张，这些庞大设施的政治指标现在正在发生变化。这两个项目在当地居民和环保人士的基层抵抗之后被暂停。但当焦点转向确保这个冬天灯火通明时，消耗相当于一个小镇电力的数据计算和存储对一些欧洲政府来说不再那么时髦。

仿佛商业房地产市场还没有足够的麻烦，物业投资组合中又潜藏着新的风险。

随着欧洲不断发展的要求推动投资者和银行家减少对碳排放大的建筑物的敞口，房地产公司正面临资产估值的重大打击。这个问题增加了物业所有者的资产可能最终被搁置、受到气候法规影响而贬值的可能性。

“目前，行业非常非常关注搁置资产，” 尼尔·门兹斯，Hibernia Real Estate Group Ltd.的可持续发展总监说，这是一家总部位于都柏林的由 Brookfield Asset Management 拥有的公司。资产被搁置的风险“变得更大，因为现在也有法规约束。”

商业地产价值在利率上升和入住率下降之后暴跌，颠覆了该行业大部分依赖债务的商业模式的财务逻辑。欧洲央行和美联储都明确表示，他们现在正在 监控 银行正在采取什么措施来减少潜在损失。

收听 • 10分钟54秒

重点观点：商业地产面临残酷的清算（播客）

在这种背景下，门兹斯表示，随着人们逐渐意识到需要对欧洲大多数建筑进行翻新和投资以符合欧盟关于能源效率的新要求，行业现在面临着进一步的估值冲击。

门兹斯表示，情况如此严峻，以至于他预计市场“可能会看到未来12个月内对于能源使用非常高的不可持续建筑的价值暴跌。”

欧盟估计，该集团约85%的建筑物建于2000年之前。其中，75%的建筑具有“能源性能差”，欧盟表示。欧盟设定了到2030年将建筑部门的排放削减60%的目标，并在2050年完全实现脱碳。根据欧洲委员会的说法，建筑“占欧洲能源消耗的42%，是欧洲最大的能源消耗者”。

滞留资产：

这个术语大约十年前由史密斯学院的滞留资产计划推广，并指的是遭受了意外或过早减记、减值或转为负债的资产。瑞士银行集团已经指出，在房地产领域，这可能包括那些不具备能源效率的建筑，最终使它们无法出租或出售，或者拥有它们是不经济的。根据瑞士银行的说法，由于不断上升的物理气候风险，这类房产也可能无法获得保险。

欧盟的其他规定也让该地区的投资者更难忽视房地产的碳足迹，包括可持续金融披露条例和公司可持续性报告指令。

与房地产投资组合相关的气候风险警告一直在稳步增加。十月份，瑞银集团的分析师指出，新的法规增加了资产被搁置的可能性，“可能使业主面临与今天的账面价值相比的巨额资本损失。”

这家瑞士银行表示，这个问题有可能演变成恶性循环。根据瑞银的说法，“效率低下的建筑物可能也会拖累投资者的气候资产负债表，并且可能因高能源账单和低可持续性评级而对租户不那么有吸引力。”

阅读更多：绿色建筑可能会受益于ISSB标准、欧盟规定

尽管欧洲在强制执行法规方面走在其他司法管辖区的前面，但对估值冲击的风险具有全球范围。

“由于北美在建筑脱碳和可持续性方面传统上落后于其他地区，新的气候和可持续性披露法规对房地产行业构成了重大风险，"克莱尔·斯蒂芬斯，研究和咨询公司Verdantix智能建筑部门的研究总监说。

“我们可能会看到保险公司中止对缺乏气候弹性的设施的支持，投资者避开在其房地产中表现不佳的公司，“她在与Verdantix年度智能建筑调查12月发布的声明中说。她表示，对这种风险的日益认识现在促使公司加大努力说服投资者他们的绿色性，“特别是在酒店和休闲等行业。”

Hibernia的Menzies在一次采访中表示，投资者现在正试图提出确切的估计，以确定何时可以将房地产资产视为滞留资产，使用所谓的碳风险房地产监测器。

使用CRREM工具的投资者和银行家可以“准确知道建筑物将被滞留的日期，”Menzies说。他们在提供信贷之前会询问与气候相关的问题，比如预期能源使用情况。

“放贷人变得如此复杂，他们内部有人来建模这个，”他说。

按国家划分的商业地产贷款（十亿欧元，%贷款）

小型多重图 - 每组3个

来源：欧洲银行管理局，彭博智库

彭博智库：欧盟银行的1.4万亿欧元商业地产贷款压力目前看起来是可控的

Hibernia专注于都柏林办公市场，翻新旧建筑并开发新建筑，旨在到2030年实现净零碳排放和气候适应性，Menzies说。该公司的30栋建筑在2022年被Brookfield收购时估值约13亿欧元（14亿美元）。

对于能够提出可信的可持续性计划的公司，他说，回应是“对绿色贷款和其他可持续性相关贷款以及项目再融资的巨大、巨大兴趣。”

总的来说，Menzies预计的估值下降在未来一年“希望”能够使市场达到一个创造“公司可以进入并购买的机会”的水平，他说。然后，他们将通过投资进行翻新，使建筑物达到新标准，从而支持估值，他说。

与此同时，像Hibernia这样的公司“需要展示实时的绩效和年度改进，以便能够吸引投资者和贷款人的兴趣，”Menzies说。

了解更多关于商业地产市场的信息：
重要观点：商业地产领域的残酷清算（播客）美联储的巴尔表示监管机构对商业地产持谨慎态度，下调更多银行评级萨默斯表示商业地产对美联储比资本规则更“紧迫”凯伯拉斯支持的HCOB的不良商业贷款激增数十家银行迅速积累商业地产贷款