领导人在马德里会晤，纪念世界防治干旱日 - 彭博社

孩子和成年人在马德里的一座公园旁的河边的喷泉中消暑，西班牙，2022年6月15日星期三。西班牙气象部门表示，来自北非的热空气团正在引发该国今年首次大规模热浪，预计某些地区的气温将升至摄氏43度（华氏109度）。 （美联社照片/曼努·费尔南德斯）来源：彭博社

马德里（美联社）-- 政治家和专家周五在马德里举行会议，讨论如何应对全球干旱和沙漠扩张日益严重的问题。

“到2050年，干旱的后果可能会影响全人类四分之三。如果我们无法或不愿意避免我们对地球造成的严重改变，那么就无处可藏，”联合国防治荒漠化公约（UNCCD）执行秘书伊布拉欣·蒂奥在会议开幕式上说。

仿佛商业房地产市场还没有足够的麻烦，现在房地产投资组合中又潜藏着新的风险。

随着欧洲不断演变的要求推动投资者和银行减少对碳排放大的建筑物的敞口，房地产公司正面临资产估值的重大打击。这一问题增加了房地产所有者的资产可能被滞留、受气候法规影响而贬值的可能性。

“目前行业非常非常关注滞留资产，”尼尔·门兹斯，海伯尼亚房地产集团有限公司的可持续发展总监，该公司是由布鲁克菲尔德资产管理旗下的一家总部位于都柏林的公司。资产被滞留的风险“变得更大，因为现在也有法规约束。”

商业房地产价值在较高的利率和较低的入住率之后下跌，颠覆了该行业大部分依赖债务的商业模式的财务逻辑。欧洲央行和美联储都明确表示，他们现在正在监控债权人为减少潜在损失所采取的措施。

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重要观点：商业房地产面临残酷的清算（播客）

在这种背景下，门兹斯表示，随着人们逐渐意识到需要对欧洲大多数建筑进行多少翻新和投资才能符合该地区围绕能源效率的新要求，该行业现在面临着进一步的估值冲击。

据门兹斯称，情况如此严峻，以至于他预计市场“可能会看到未来12个月内对于能源使用非常高的不可持续建筑的价值暴跌。”

欧盟估计该地区约85%的建筑是在2000年之前建造的。其中，75%的建筑“能源性能差”，欧盟表示。欧盟设定了到2030年将建筑部门排放减少60%、到2050年实现完全脱碳的目标。根据欧洲委员会的说法，建筑“占欧洲消耗的能源的42%，是欧洲最大的能源消耗者。”

滞留资产：

这个术语大约十年前由史密斯学院的滞留资产项目推广，指的是遭受了意外或过早减记、贬值或转为负债的资产。瑞银集团指出，在房地产领域，这可能包括那些不节能的建筑，最终导致无法出租或出售，或者拥有它们是不经济的。根据瑞银的说法，这类房产也可能因为不断上升的物理气候风险而无法获得保险。

欧盟的其他规定也让该地区的投资者更难忽视房地产的碳足迹，包括可持续金融披露条例和公司可持续性报告指令。

与房地产投资组合相关的气候风险警告一直在逐渐增加。瑞银集团的分析师在十月份指出，新的法规增加了资产滞留的可能性，“可能使其所有者面临与今天账面价值相比的巨额资本损失。”

这家瑞士银行表示，这个问题有可能演变成恶性循环。瑞银表示，“低效率的建筑物可能也会拖累投资者的气候资产负债表，并且可能因高能源账单和低可持续性评级而对租户不太有吸引力。”

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尽管欧洲在执行法规方面领先于其他司法管辖区，但对估值冲击的风险具有全球范围。

“由于北美在建筑脱碳和可持续性方面传统上落后于其他地区，新的气候和可持续性披露法规对房地产行业构成了重大风险，”研究和咨询公司Verdantix智能建筑部门的研究总监克莱尔·斯蒂芬斯说。

“我们可能会看到保险公司中止对缺乏气候弹性的设施的支持，投资者避开房地产业绩差的公司，”她在与Verdantix年度智能建筑调查12月发布相关的声明中说。对这种风险的日益认识现在促使公司加大努力说服投资者他们的绿色性，“特别是在酒店和休闲等行业，”她说。

海伯尼亚的门兹斯在一次采访中表示，投资者现在正试图提出确切的估计，以确定何时可以将房地产资产视为滞留，使用所谓的碳风险房地产监测器。

使用CRREM工具的投资者和银行家可以“准确知道建筑物将滞留的日期，”门兹斯说。他们在提供信贷之前会询问有关气候相关问题，如预期能源使用。

“放贷方变得如此复杂，他们内部有人来建模这个，”他说。

按国家划分的商业地产贷款（€ 十亿，% 贷款）

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来源：欧洲银行管理局，彭博智库

彭博智库：欧盟银行的1.4万亿欧元商业地产贷款压力目前看起来是可控的

专注于都柏林办公市场的Hibernia公司，翻新旧建筑并开发新建筑，旨在到2030年实现净零碳排放和气候适应性。该公司的30栋建筑在2022年被Brookfield收购时估值约为13亿欧元（14亿美元）。为验证其能源效率，Hibernia与CoolPlanet有限公司合作，帮助企业找到更清洁的能源解决方案，以减少碳足迹。

对于能够提出可信可靠的可持续性计划的公司来说，他说，回应是“对绿色贷款和其他与可持续性相关的贷款以及项目再融资的巨大、巨大的接受和兴趣。”

总的来说，Menzies预计的估值下降在未来一年内“希望”能够使市场达到一个创造“公司可以进入并购机会”的水平，他说。然后，他们将通过投资进行翻新，使建筑达到新标准，从而支持估值，他说。

与此同时，像Hibernia这样的公司“需要展示实时表现和年度改进，以能够获得投资者和放贷方的兴趣，”Menzies说。

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