法拉利奢侈电动汽车马拉内罗赛车意大利 - 彭博社

法拉利SF90 Stradale，一款插电式混合动力电动汽车。

摄影师：Martyn Lucy/Getty Images

来源：Bloomberg

法拉利在意大利北部的马拉内洛综合体是一个相当酷的地方。那里有一座由伦佐·皮亚诺设计的看起来像太空飞船的风洞，您可以进入一台一级方程式赛车模拟器，而距离主工厂不远的地方，有一个令人垂涎的博物馆，里面陈列着像1990年代的F50这样闪亮的超级跑车。现在，法拉利正在对该地点进行改造，以生产电池动力汽车。

就在几个小时前，CEO贝内代托·维尼亚在马拉内洛提出了他期待已久的战略，说明了如何让这个与跃动马匹同义的品牌电气化。法拉利将投资约44亿欧元（46亿美元）开发全电动和插电式混合动力车型，到2026年将占其产品组合的60%。该公司将重新调整马拉内洛，生产电动汽车并组装电池模块 —— 证实了我的同事丹尼尔·莱皮多和基亚拉·雷蒙迪尼上周首次报道的计划。第一款全电动法拉利将在三年后登陆展厅。

好像商业房地产市场本来已经陷入足够的困境，现在房地产投资组合中又潜藏着新的风险。

房地产公司正面临资产估值的重大打击，因为不断发展的欧洲要求促使投资者和银行家减少对碳排放大的建筑物的敞口。这一问题增加了房地产所有者资产可能被搁置、受气候法规影响而贬值的可能性。

“目前，这个行业非常非常清楚资产被搁置的问题，”尼尔·门兹斯说，他是都柏林的Hibernia Real Estate Group Ltd.的可持续发展总监，该公司隶属于Brookfield Asset Management。资产被搁置的风险“变得更大，因为现在也有法规约束。”

商业房地产价值在较高利率和较低入住率之后下跌，颠覆了该行业大部分依赖债务的商业模式的财务逻辑。欧洲央行和美联储都明确表示，他们现在正在监控银行家为减少潜在损失所采取的措施。

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在这种背景下，门兹斯表示，随着人们逐渐意识到需要对欧洲大多数建筑进行翻新和投资以满足欧盟关于能源效率的新要求，该行业现在正面临着进一步的估值冲击。

根据门兹斯的说法，情况如此严峻，他预计市场“可能会在未来12个月看到不可持续建筑的价值急剧下跌，这些建筑能源使用非常高。”

欧盟估计，欧盟境内约85%的建筑是2000年之前建造的。其中，75%的建筑“能源性能较差”，欧盟 表示。欧盟设定了到2030年将建筑部门排放减少60%、到2050年实现完全脱碳的目标。根据欧洲委员会的说法，建筑消耗的能源占到了欧洲能源消耗的42%，是欧洲最大的能源消耗者。

滞留资产：

这个术语大约十年前由史密斯学院的滞留资产项目推广开来，指的是遭受了意外或过早减记、贬值或转为负债的资产。瑞银集团指出，在房地产领域，这可能包括那些不具备能源效率的建筑，最终导致无法出租或出售，或者拥有这些建筑是不经济的。根据瑞银的说法，由于不断上升的物理气候风险，这类房产也可能无法获得保险。

其他欧盟规定也使该地区的投资者更难忽视房地产的碳足迹，包括可持续金融披露条例和公司可持续性报告指令。

与房地产投资组合相关的气候风险警告一直在稳步增加。在十月份，瑞银集团的分析师指出，新的法规增加了资产被搁置的可能性，“可能使所有者面临与今天账面价值相比的巨额资本损失。”

瑞士银行表示，这个问题有可能演变成恶性循环。“效率低下的建筑物可能也会拖累投资者的气候资产负债表，并且可能因高能源账单和低可持续性评级而对租户不那么有吸引力，”瑞银表示。

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尽管欧洲在强制执行法规方面走在其他司法管辖区的前面，但对估值冲击的风险具有全球范围。

“由于北美在建筑脱碳和可持续性方面传统上落后于其他地区，新的气候和可持续性披露法规对房地产行业构成了重大风险，”研究和咨询公司Verdantix智能建筑部门的研究总监克莱尔·斯蒂芬斯表示。

“我们可能会看到保险公司停止支持那些缺乏气候适应性的设施，投资者也会回避那些在房地产领域表现不佳的公司，”她在与 Verdantix 每年发布的智能建筑调查报告相关的声明中说道。对这种风险日益增强的认识现在促使公司加大努力说服投资者他们的绿色性，“尤其是在酒店和休闲等行业，”她说。

Hibernia 的 Menzies 在一次采访中表示，投资者现在正试图提供确切的估算，以确定何时可以将房地产资产视为滞留资产，使用所谓的 碳风险房地产监测器。

使用 CRREM 工具的投资者和银行家可以“准确知道建筑物将被滞留的日期，” Menzies 说。他们在提供信贷之前会询问与气候相关的问题，比如预期能源使用。

“贷款人变得如此复杂，他们内部有人来建模这个，”他说。

按国家划分的商业地产贷款（十亿欧元，% 贷款）

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来源：欧洲银行管理局，彭博智库

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Hibernia，专注于都柏林办公市场，翻新旧建筑并开发新建筑，旨在到 2030 年实现净零碳排放和气候适应性。该公司的 30 座建筑在 2022 年被 Brookfield 收购时估值约为 13 亿欧元（14 亿美元）。为验证其能源效率，Hibernia 与 CoolPlanet Ltd. 合作，帮助公司找到更清洁的能源解决方案，以减少其碳足迹。

对于能够提出可信的可持续发展计划的公司来说，“绿色贷款和其他与可持续发展相关的贷款以及项目再融资”都有“巨大的、巨大的接受和兴趣”，他说。

总的来说，Menzies 预计未来一年估值的下降“希望”能够使市场达到一个创造“公司可以进入并购买的机会”的水平，他说。然后，他们将有能力通过投资进行翻新，使建筑物达到新标准，从而支持估值，他说。

与此同时，像 Hibernia 这样的公司“需要展示实时的绩效和年度改进，以便能够获得投资者和贷款人的兴趣”，Menzies 说。

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