Airbnb租赁变成了房地产金矿，利用容易获得的贷款-彭博社

穿着谷，田纳西州，在烟雾弥漫的山脉。

摄影师：Tamara Reynolds for Bloomberg Markets

洛杉矶第三高的塔楼Aon Center以1.478亿美元出售 —— 比2014年的上次购买价格低约45%。

摄影师：Michael Lee/Moment RF/Getty Images

Brenna Carles驾驶着一辆新款林肯SUV沿着蜿蜒的乡间小路行驶，播放着一个关于快速致富的房地产播客。不久之前，Carles还在纳什维尔的酒吧里唱着歌曲，努力成为一名乡村歌手。现在，32岁的她是该地区最成功的抵押贷款经纪人之一，专门为度假屋出租提供贷款。

Carles在不到一年的时间里创办了自己的公司，她说她现在每个月赚多少钱让她感到尴尬：大约10万美元，或多或少，今年有望赚取100万美元。“人们问我一年赚多少钱，我现在试图撒谎，因为我觉得人们不会相信，”她说。

只要市场允许，经纪人、贷款人和投资者都在美国主要度假胜地的房地产繁荣中获利。这些地方包括Carles的地盘，靠近Dollywood主题公园在田纳西州皮奇恩福奇，以及迪士尼乐园周围的地区、科罗拉多滑雪胜地以及德克萨斯和阿拉巴马州的墨西哥湾海滩。这是一个快速增长且潜在风险的业务，尤其是现在，由于房地产市场因较高利率而降温。

布伦娜·卡尔斯在她的家庭办公室。摄影师：塔玛拉·雷诺兹为彭博市场房东们已经建立了小型帝国，通过智能手机应用程序远程管理它们。软件工程师、中层管理人员、教师、军事人员，甚至抖音网红，纷纷在社交媒体上充斥着关于新财富的故事。他们经常以前所未有的价格，甚至未曾亲眼见过的情况下，从外州抢购房产。一些长期居民抱怨说，这些投资者正在改变他们社区的特色，使他们的住房无法负担得起。

一种特殊类型的商业贷款正在推动这一繁荣。它让借款人，包括自雇者，不是基于他们的工资，而是基于他们购买的房产未来收入的预期来获得资格。在行业术语中，它们被称为“债务服务覆盖比率”贷款，指的是租金必须至少足以支付每月抵押贷款。根据行业出版物Inside Mortgage Finance的抵押债券发行分析，去年没有纳税人支持的投资性贷款总额达到99亿美元，自2018年以来增加了8倍。绝大多数是因为租金收入而获得资格。

在Bloomberg Markets的六月/七月期刊中亮相。插图：彭博市场的Dani Choi行业高管和分析师表示，长期租约上的定期付款租户支持了大部分这些贷款。但是，在过去的一年里，越来越多的放贷人开始让借款人根据他们预计在像Airbnb和Vrbo这样的网站上预订住宿的每晚费用来确定资格，这是旅行公司Expedia Group Inc.的一个单位。房地产买家通过将房产每晚出租数百美元可以获得更多收入，至少目前是这样。因此，一些年轻且刚刚开始的潜在业主可以负担得起越来越昂贵的房产。

29岁的Chelsey Jones是俄亥俄州哥伦布的一名前杂货店经理，她在斯摩基山区购买了四处出租房产，其中三处是在Carles的帮助下购买的。总共，琼斯在过去一年里为像加特林堡的四卧室小屋Big Bear Lookout这样的房产借了110万美元，配备了桌上曲棍球、热水浴缸和街机游戏。

一开始很难想象琼斯如何负担得起Big Bear。每月的抵押贷款支付额为2600美元；来自稳定的长期租户的租金几乎无法覆盖这个金额，更不用说维修和维护费用了。但是琼斯可以在Airbnb上平均每晚租出该房产350美元。这样，她每月可以赚取约6000美元，是她贷款支付的两倍多。

琼斯预计今年从她的出租房产中获利15万美元：她在斯摩基山区的房产，以及俄亥俄州的一处和佛罗里达正在建设中的两处。这几乎是她在杂货店工作时的四倍。她于2019年辞职。琼斯说：“能够在家工作，做自己的老板，赚那么多钱，这是多么美好的梦想成真。”她现在还兼职房地产经纪人。

我的田纳西山居

在士米基市场的Airbnb和Vrbo*

*包括加特林堡、皮格恩福奇和塞维尔地区

来源：AirDNA

Visio Lending在奥斯汀，自称为“全国租赁贷款领导者”的公司为琼斯的抵押贷款提供融资。其竞争对手之一是HomeXpress Mortgage Corp.，总部位于加利福尼亚州圣安娜，由纽约对冲基金 Seer Capital Management拥有。 HomeXpress正在寻找更多经纪人来销售这种贷款。“无需收入验证，无需列出工作”，其账户执行官之一克里斯托弗·贝瑞在他的LinkedIn个人资料上写道。“AirBNB和VRBO都可以接受！！！”在一次采访中，贝瑞表示，这种贷款的简单性使其受欢迎。“审批更少”，他说。“几乎所有方面都更少。”

另一家公司Hometown Equity Mortgage LLC，以TheLender的名义开展业务，正在向抵押贷款经纪人推广其“非业主无收入”或“NONI”贷款。它的首字母缩写也是意大利俚语“祖母”的意思。一则Facebook广告展示了一位戴着草帽和红色心形太阳镜的灰发女子，手持马天尼酒杯漂浮在泳池中：“我们的NONI喜欢Airbnb。NONI计划允许借款人使用来自度假租赁（如Airbnb和VRBO）的收入……无需废话的结果。”

在过去的一年里，瑞士信贷集团和巴克莱银行等华尔街公司帮助打包和推广了数亿美元的按揭支持证券，销售给包括这三家公司在内的机构投资者。其中一些被评为投资级别；其他则低于。瑞士信贷和巴克莱拒绝置评。目前尚不清楚有多少类似Airbnb的贷款进入了这些产品，甚至不清楚总共销售了多少，因为没有人对此进行全面核算。但评级公司的报告指出，这些证券包括没有租约或租约少于90天的贷款。HomeXpress、TheLender和Visio都对其抵押贷款进行证券化，他们表示，他们每年都预计进行数亿美元的基于租赁的贷款。TheLender估计60%将因短期住宿收入而符合条件；Visio占一半；HomeExpress占15%。

出租给房东

用于融资投资性质的贷款价值

数据基于对抵押支持证券发行的分析。这些数据仅包括没有通过房利美和房地美以及政府贷款计划获得纳税人支持的贷款。

来源：《抵押金融内参》

这些交易引起了房地产市场的长期观察者的警惕。在经济疲软时，基于租金收入符合资格的借款人可能会以高达传统抵押贷款借款人三倍的速度违约，根据惠誉评级公司的分析师科特·莱克（Court Lake）的说法。美国消费者金融保护局前助理局长帕特里夏·麦考伊（Patricia McCoy）认为，这与2000年代中期以很少的收入文件制作的次级抵押贷款繁荣有相似之处；华尔街也重新打包这些贷款并将其出售给投资者。2008年，这些抵押贷款的崩溃帮助推动了全球金融危机，尽管它们在市场中所占份额远远大于今天的租赁贷款。

波士顿学院法学教授麦考伊表示，缺乏经验的房东可能没有考虑到租金的波动性或他们需要为意外维修留出的保障金。“梦幻般的缺乏经验的投资者的涌入人为地提高了需求，导致租赁市场过热，”她说。“这整个贷款类别，特别是其中一些核保实践，都是市场狂热的迹象。这很少有好结果。”

行业高管表示，这些需要较高信用评分的贷款与向信用记录不佳的借款人发放的次级抵押贷款有很大不同。他们指出，美国住房短缺确保了对租赁的需求，而这些贷款是给企业而不是给房主的；他们指出，与消费者相比，贷款人更容易对公司进行查封，从而更容易从违约中收回损失。

放贷人表示他们非常谨慎地审核这些贷款。HomeXpress通常要求借款人有一年的每晚租金历史，尽管有一些短期租赁经验的买家可以通过考虑可比物业的评估来符合条件，公司高级副总裁David Grider说。只有在像Airbnb风格的主持人有一年的记录或者长期出租物业两年的情况下，TheLender才会批准基于每日租金的贷款，而且他们必须在强劲的房地产市场中，根据该公司零售部门总裁Chris Ledwidge的说法。

像其他公司的高管一样，Visio Lending的联合创始人Jeff Ball指出，借款人必须支付首付款，在他的公司，通常是30％；他们还必须在银行储备相当于六个月的抵押账单，就像俄亥俄州前杂货店经理琼斯的情况一样。“贷款表现非常出色，完美无缺，”Ball说。“信用良好的人之所以信用良好，是因为他们在好时光和坏时光都有偿还债务的历史。”

如果像典型情况下那样，家庭在经济衰退期间削减旅行，会发生什么？可能会有麻烦吗？他承认。“这是一个有趣的问题，”他说。

田纳西州维尔斯谷的烟雾山度假屋出租摄影师：Tamara Reynolds for Bloomberg Markets在Carles在Smokies地区设立抵押贷款业务之前，她对该地区有深厚的情感。她的娘家姓是Maples，在这里很常见，以至于她记得在一场音乐会后，一个女人跑过来告诉她她们是亲戚。她在弗吉尼亚州农村法姆维尔的一个小南方小镇长大，是一名卡车司机和一名发型师的孩子。她曾当过服务员，尝试过成为纳什维尔的创作歌手。她为东田纳西州的宠儿多莉·帕顿伴唱。Carles甚至和这位艺人一样高：5英尺，“如果我站得很直的话，”她用柔和的口音告诉我，抬起下巴。

当我在五月去拜访她时，我们在一家看起来像1920年代百货商店的餐厅里吃着鸡蛋和培根。她告诉我，她为什么看到乡村住宅比乡村音乐有更多潜力。这在很大程度上是因为这个地区几代人以来一直受到旅行者的青睐。去年大约有1400万人参观了大烟山国家公园，比大峡谷、黄石或其他任何联邦自然保护区都要多。这片800平方英里的阿巴拉契亚荒野以其壮丽的景色和充满鳟鱼的溪流而闻名。它横跨东部田纳西州和西部北卡罗来纳州，对于南部大部分地区来说都是一个方便的驾车距离，使其成为度假租赁的理想地点。

皮格恩福奇的哈特菲尔德与麦考伊晚宴表演。摄影师：塔玛拉·雷诺兹为彭博市场拍摄俗气的景点吸引着家庭。 皮格恩福奇有好莱坞蜡像馆，里面有巨大的金刚；哈特菲尔德与麦考伊晚宴，一个重现著名阿巴拉契亚家族冲突的礼堂（也是卡尔斯最赚钱的演唱工作场所）；当然还有多利伍德，那里有老式燃煤蒸汽机车、惊人的飞象游乐设施，以及追逐彩虹博物馆的帕顿纪念品。

皮格恩福奇的一家商店。摄影师：Tamara Reynolds for Bloomberg Markets在田纳西州塞维尔附近，那里有一个雕像，雕像上是帕顿手持吉他站在法院前，卡尔斯和她的丈夫德鲁，一名森林消防员，在山坡上租了一间小砖房。他们分享一个昏暗的、像壁橱一样的办公室，里面摆满了各种实用书籍：《谁不是怎么做：通过加速团队合作实现更大目标的公式》和《在Airbnb搜索中排名第一的权威指南》。

卡尔斯在四年的时间里作为美国合众银行的顶尖贷款主管工作后，于八月份开设了自己的公司，抵押贷款店。她说，在美国合众银行，审核一个传统贷款可能需要三周的时间，因为所有的文件工作和严格的标准。而对于度假物业贷款，这个过程可能只需要几天时间。借款人通常要支付比他们在类似条件下为主要住所的传统房屋贷款多约2个百分点的利率。

卡尔斯表示，今年迄今为止，她的公司已经为投资者拥有的度假物业办理了90笔贷款，总价值6000万美元。她说，以2%的佣金计算，她的业务自成立以来已经创造了165万美元的利润。她过去自己放贷，但现在依靠在田纳西州和美国各地的10名贷款主管在厨房和备用房间工作。

五月的一个周三上午，卡尔斯为大约30名潜在客户和员工主持了一个Zoom问答环节。她穿着牛仔裤和一件下摆系蝴蝶结的花衬衫，俯身靠近麦克风，一个环形灯照亮了她笔直的棕色头发，一个绿幕将她单调的背景变成了一个有棕榈树和升起太阳的海滩。

一个潜在客户问，如果我可以借到100万美元，我应该买一堆房产还是集中押注？

“我会选择更大的房产，因为你将获得更高的回报率，”卡尔斯回答道。“你会有更多的预订。”

一名与丈夫盯着退休的女士已经购买了一套房子以日租为目的，并正在寻找其他房产，希望为她的千禧一代子女创造一个遗产。“你是我最喜欢的客户，”卡尔斯说。“你会活得很长时间，你会狂欢一番，因为你会在这些租赁上赚很多钱。”

“你会活得很长时间，你会狂欢一番，因为你会在这些租赁上赚很多钱”

这种谈话在房地产主题的社交媒体上很常见，也出现在BiggerPockets LLC，一个拥有超过200万会员的房产购买爱好者的在线公司。其中一个节目名为Real Estate Rookie，讲述了第一次投资者发财的故事：单身母亲、士兵、青少年，甚至是成人网站OnlyFans上的一位性感视频明星。其联合主持人托尼·罗宾逊是卡尔斯的客户之一。她去年曾出现在他的YouTube频道上，在一间她帮助他购买的小屋内回答问题。（BiggerPockets首席执行官斯科特·特伦奇表示，公司会提醒风险，新手投资者倾向于使用传统抵押贷款。）

在她家里进行问答后，Carles通过Zoom向我介绍了来自加利福尼亚的客户Megan Winterberg，她在斯摩基山拥有三处价值百万美元的房产。在一个疯狂的市场中，Winterberg和她的丈夫在购买第一处房产之前竞标了50多处房屋。在Airbnb上出租，前10个月带来了13.5万美元的收入。“我们中招了，”她说。

这对夫妇还没有踏足田纳西州。他们希望他们的三处斯摩基山房产今年能够创造10万美元的利润。他们希望有一天能够赚足够的钱来支付他们在加利福尼亚州阿罗约格兰德的生活费，同时也能够产生种子资本来购买更多的房屋。今年1月，Winterberg辞去了她在一家放射影像公司担任经理的工作，成为了Mortgage Shop的经纪人，利用她的经验来传道和销售。“我可以帮助人们真正做到我所做的事情，”她说。“就像，‘嘿，让我告诉你如何赚钱并离开美国公司。’太棒了。”

Tim Grillot在他的Airstream拖车房屋里。摄影师：Tamara Reynolds for Bloomberg MarketsCarles是一个相互关联的东田纳西经纪人和投资者经济体的一部分，他们经常是同一个人，他们梦想着Airbnb租金财富。Mortgage Shop，Carles的公司，从一个名为Short Term Shop的房地产经纪公司获得推荐。它的所有者Avery Carl，也是Mortgage Shop的联合创始人，有着相似的姓氏和背景故事。她也是一位音乐家，曾作为朋克摇滚吉他手巡回演出，现在住在佛罗里达州Destin，另一个受欢迎的度假胜地。

蒂姆·格里洛特，一位42岁的汽车爱好者，跟随许多人的轨迹，在其他领域工作后，对房地产产生了浓厚兴趣。他曾在肯塔基州的一家高性能汽车零部件公司担任工程主管，住在一栋占地20英亩的五卧室房子里。

2021年1月，格里洛特卖掉了他的房子，用卖房所得全力投资房地产。十个月后，他和妻子搬到了“斯摩基”（Smokies），现在和一辆15年的宝马Z3运动轿车共享一辆250平方英尺的Airstream拖车。除了在Short Term Shop担任代理商外，他还建立了自己的庞大帝国：六处物业，支持着280万美元的抵押贷款——其中两处是基于短期租金收入获得的资格。“尽管我没有主要住所，但我的净资产正在飙升，”格里洛特告诉我。“我喜欢说我是一个无家可归的百万富翁。”

在他现在钟爱的工装裤和山羊胡子的造型下，他带我参观了他的骄傲之作，一座以酒馆为风格的前商业建筑。他正在将其改建成一个带有酒精主题的六卧宅。将会有威士忌桶和一个专门致力于著名私酒商的房间，甚至可能还有一个真正的蒸馏装置。他计划将其命名为“白兰地庄园”，每晚租金为625美元。

朱莉·麦考伊在她的一个度假屋出租中。摄影师：塔玛拉·雷诺兹（Tamara Reynolds）为彭博市场拍摄这些豪华的出租房改变了该地区的特色。曾经它主要以乡村小屋而闻名，这种小屋被永恒的帕顿（Parton）热门歌曲所永恒化 我的田纳西山居 它们曾经是中产家庭度假的经济实惠选择。现在它们正在被开发成林间准别墅，一排排开凿在曾经原始的山丘上。

在壮丽的韦尔斯谷雷山分区，坐落着一座石头和木头建成的“小屋”，内设有电影院、游戏室、室内游泳池、桑拿房，客厅里还有一只填充的熊。四月份，飞行员约翰尼·杜雷和他的妻子阿什利，一位儿科医生——两人都在空军服役，居住在佛罗里达州——以150万美元购买了这栋房子，并以每天高达1500美元的价格出租。销售这栋房子的短期租赁经纪人朱莉·麦考伊说：“三四年前，你很少看到这样的房子。但它们是巨大的收入来源。” 杜雷夫妇使用了更传统的大额贷款，但他们正在寻求购买更多房产，使用以短期租金收入为支持的抵押贷款。41岁的麦考伊是一名前好莱坞助理导演，她自己也正在投资一座类似的房子，就在附近正在建造中。

几英里之外，劳伦·梅德韦尔坐在家族企业前面的摇椅上，与她的妹妹玛洛丽聊天。安蒂贝尔汉姆小屋出租。梅德韦尔姐妹俩都三十多岁，因为业主将房产卖给了夜间租赁给外地投资者而失去了30处房产。成本飙升，排挤了当地居民，迫使他们通勤45分钟去上班。“是看到了金钱符号的投资者，”穿着“多莉会怎么做？”T恤的玛洛丽说。“我希望他们卖给真正有兴趣投资当地的人。”

劳伦和玛洛丽·梅德韦尔摄影师：Tamara Reynolds（彭博市场）麦德韦尔一家是对Airbnb短租的不满情绪日益增长的一部分，因为他们声称这些短租导致全年居民无法承受房价；一些城市，包括纳什维尔，正在考虑或实施限制措施。这种可能的打击对那些依赖每晚租金来出售或偿还抵押贷款的人构成风险。 Airbnb公司表示正在与政府合作寻找解决美国经济适用房危机的办法；该公司引用研究结果显示，其短期租赁在田纳西州的农村创造了数千个就业岗位，并为州和地方税收带来了数百万美元。这里的人们想知道这一切将如何结束。以前也曾出现过繁荣和萧条。山火在这里是一个长期的威胁。不断上涨的汽油价格可能会导致许多人质疑是否要长途驾车去露营和钓鱼。

在早上的Zoom演示结束后，卡尔斯摒弃了这些担忧，她说她的抵押贷款公司及其客户一定会因斯莫基山的持续受欢迎而蓬勃发展。在她的价值80000美元的SUV上，她正在一条山路上转弯，仍在听着BiggerPockets的主持人和他们的嘉宾们讲述房地产财富的故事。“即使经济崩溃，人们仍会在这里度假，”她说。“无论你的家庭是否负债，大多数人都必须度假，以免发疯。他们会用信用卡支付。”

Gopal为彭博报道房地产新闻，驻波士顿分社。

2000万亿美元的美国商业房地产市场的洗牌一直被推迟，原因很简单：没有人能够准确估计房地产的价值。更关键的是，很少有人愿意这么做。

自新冠疫情颠覆了全球房地产的使用以来，放贷人几乎没有动力对被飙升利率挤压的借款人采取强硬措施，并承担已贬值的贷款。交易陷入停滞，潜在卖家不愿以低价抛售建筑物，这种结果让他们假装没有发生根本性的变化。