CRE市场困境加剧，资产因二氧化碳规定而“搁浅”-彭博社

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肯尼亚内罗毕（美联社）-- 根据当地一家医院和医疗慈善组织无国界医生的消息，最近几周由于埃塞俄比亚东北部阿法尔地区的干旱和冲突，至少有35名儿童死亡。

这一消息是在周四宣布的，几天前一位政府部长否认人们死于粮食短缺。

好像商业地产市场本来已经陷入足够的困境，现在房地产投资组合中又有一个新的风险潜伏其中。

随着欧洲不断演变的要求推动投资者和银行家减少对碳排放大的建筑物的敞口，房地产公司正面临资产估值的重大打击。这一问题增加了房地产所有者的资产可能被滞留、受气候法规影响而贬值的可能性。

“目前行业非常非常关注滞留资产，” 尼尔·门兹斯说，他是都柏林的 Hibernia Real Estate Group Ltd.的可持续发展总监，该公司隶属于 布鲁克菲尔德资产管理。资产被滞留的风险“变得更大，因为现在也有法规约束。”

在较高的利率和较低的入住率颠覆了该行业依赖债务的商业模式的财务逻辑后，商业地产价值已经下跌。欧洲央行和美联储都明确表示，他们现在正在 监控银行正在采取什么措施来减少潜在损失。

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要点：商业房地产面临残酷的清算（播客）

在这种背景下，门兹斯表示，随着人们逐渐意识到需要对欧洲大多数建筑进行翻新和投资以符合欧盟关于能源效率的新要求，该行业现在正面临着进一步的估值冲击。

据门兹斯称，情况如此严峻，以至于他预计市场“可能会在未来12个月看到不可持续建筑的价值暴跌，这些建筑的能源使用非常高。”

欧盟估计，欧盟境内约85%的建筑建于2000年之前。其中，75%的建筑“能源性能较差”，欧盟 表示。欧盟设定了到2030年将建筑部门排放减少60%、到2050年完全实现脱碳的目标。根据欧洲委员会的数据，建筑“占欧洲能源消耗的42%，是欧洲最大的能源消耗者。”

滞留资产：

这个术语大约十年前由史密斯学院的滞留资产计划推广，指的是遭受了未预期或过早减值、贬值或转为负债的资产。瑞银集团指出，在房地产领域，这可能包括那些不具备能源效率的建筑，最终使它们无法出租或出售，或者拥有它们是不经济的。根据瑞银的说法，由于不断上升的物理气候风险，这类房产也可能因无法获得保险而变得难以保险。

其他欧盟规定也使该地区的投资者更难忽视房地产的碳足迹，包括可持续金融披露条例和公司可持续性报告指令。

与房地产投资组合相关的气候风险警告一直在稳步增加。在十月份，瑞银集团的分析师指出，新的法规增加了资产被滞留的可能性，“可能使其所有者面临与今天账面价值相比的巨额资本损失。”

瑞士银行表示，这个问题有可能演变成恶性循环。“效率低下的建筑物可能也会拖累投资者的气候资产负债表，并且可能因高能源账单和低可持续性评级而对租户不太有吸引力，”瑞银表示。

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尽管欧洲在执行法规方面领先于其他司法管辖区，但对估值冲击的风险具有全球范围。

“由于北美在建筑脱碳和可持续性方面传统上落后于其他地区，新的气候和可持续性披露法规对房地产行业构成重大风险，”研究和咨询公司Verdantix智能建筑部门的研究总监克莱尔·斯蒂芬斯表示。

“我们可能会看到保险公司停止支持那些缺乏气候适应性的设施，投资者也会回避那些房地产可持续性表现差的公司，”她在与 Verdantix 公布年度智能建筑调查报告的声明中说道。她表示，对这种风险日益增长的认识现在促使公司加大努力说服投资者他们的绿色性，“特别是在酒店和休闲等行业，”她说。

Hibernia 的 Menzies 在一次采访中表示，投资者现在正试图提出确切的估计，以确定何时可以将房地产资产视为滞留资产，使用所谓的 碳风险房地产监测器。

使用 CRREM 工具的投资者和银行家可以“准确知道建筑物将滞留的日期，”Menzies 说。他们在提供信贷之前会询问与气候相关的问题，比如预期能源使用。

“放贷人变得如此复杂，他们内部有人来建模这个，”他说。

各国 CRE 贷款（十亿欧元，% 贷款）

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来源：欧洲银行管理局，彭博智库

彭博智库： 欧盟银行的 1.4 万亿欧元 CRE 贷款压力目前看起来受控

Hibernia，专注于都柏林办公市场，翻新旧建筑并开发新建筑，旨在到 2030 年实现净零碳排放和气候适应性。该公司的 30 座建筑在 2022 年被 Brookfield 收购时估值约为 13 亿欧元（14 亿美元）。为验证其能源效率，Hibernia 与 CoolPlanet Ltd. 合作，帮助公司找到更清洁的能源解决方案，以减少其碳足迹。

对于能够提出可信的可持续发展计划的公司来说，“绿色贷款和其他与可持续发展相关的贷款以及项目再融资”都“有着巨大的、巨大的接受度和兴趣，”他说。

总的来说，Menzies 预计在未来一年内估值会下降，“希望”市场能够达到一个创造“公司可以进入并购的机会”的水平，他说。然后他们将有能力通过投资进行翻新，使建筑物达到新标准，他说。

与此同时，像 Hibernia 这样的公司“需要展示实时的绩效和年度改进，以便能够获得投资者和贷款人的兴趣，”Menzies 说。

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