德国公用事业公司Uniper因其对俄罗斯天然气的敞口而受到影响-彭博社

Uniper的Staudinger煤炭和天然气发电厂位于Grosskrotsenberg。

摄影师：Ben Kilb/Bloomberg来源：彭博社

德国的能源安全取决于一家押注俄罗斯能源的公用事业公司，在围绕俄罗斯总统弗拉基米尔·普京入侵乌克兰的地缘政治对抗中，这些押注正在逆转。

在天然气市场波动加剧的情况下，Uniper SE ——六年前成立以运营老化化石燃料资产——显示出越来越多的财务困境迹象，增加了总理奥拉夫·肖尔茨的政府和母公司Fortum Oyj可能不得不向这家总部位于杜塞尔多夫的公司提供更多资金的前景。

好像商业房地产市场本来就不够困难，现在房地产投资组合中还隐藏着新的风险。

随着欧洲不断演变的要求推动投资者和银行削减对碳排放大的建筑物的敞口，房地产公司面临资产估值的重大打击。这一问题增加了房地产所有者的资产可能被搁置、受气候法规影响而贬值的可能性。

“目前行业非常非常关注搁置资产，”Neil Menzies说，他是都柏林的Hibernia房地产集团有限公司的可持续发展总监，该公司由Brookfield资产管理所有。资产被搁置的风险“变得更大，因为现在也有法规约束。”

商业地产价值在较高的利率和较低的入住率之后下跌，颠覆了该行业大部分依赖债务的商业模式的财务逻辑。欧洲央行和美联储都明确表示，他们现在正在监控债权人为减少潜在损失所采取的措施。

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在这种背景下，门兹斯表示，随着人们逐渐意识到需要对欧洲大多数建筑进行翻新和投资以符合欧盟关于能源效率的新要求，该行业现在面临着进一步的估值冲击。

根据门兹斯的说法，情况如此严峻，以至于他预计市场“可能会看到未来12个月内对于能源使用非常高的不可持续建筑的价值暴跌。”

欧盟估计该区域约85%的建筑建于2000年之前。其中，75%的建筑“能源性能差”，欧盟表示。欧盟设定了到2030年将建筑部门排放减少60%、到2050年实现完全脱碳的目标。根据欧洲委员会的说法，建筑“占欧洲能源消耗的42%，是欧洲最大的能源消耗者。”

滞留资产：

这个术语大约十年前由史密斯学院的滞留资产项目推广开来，指的是遭受了意外或过早减记、贬值或转为负债的资产。瑞银集团指出，在房地产领域，这可能包括那些不节能的建筑，最终导致无法出租或出售，或者拥有这些建筑变得不经济。根据瑞银的说法，这类房产也可能因为不断上升的物理气候风险而无法获得保险。

欧盟的其他规定也让该地区的投资者更难忽视房地产的碳足迹，包括可持续金融披露条例和公司可持续性报告指令。

与房地产投资组合相关的气候风险警告一直在稳步增加。今年十月，瑞银集团的分析师指出，新的法规增加了资产滞留的可能性，“可能使所有者面临与今天账面价值相比的巨额资本损失。”

这家瑞士银行表示，这个问题有可能演变成恶性循环。“低效率的建筑可能也会拖累投资者的气候资产负债表，并且由于高昂的能源账单和低可持续性评级，可能对租户不够吸引力。”根据瑞银的说法。

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尽管欧洲在执行法规方面领先于其他司法管辖区，但对估值冲击的风险具有全球范围。

“由于北美在建筑脱碳和可持续性方面传统上落后于其他地区，新的气候和可持续性披露法规对房地产行业构成了重大风险，”研究和咨询公司Verdantix智能建筑部门的研究总监克莱尔·斯蒂芬斯表示。

“我们可能会看到保险公司中止对缺乏气候弹性的设施的支持，投资者避开房地产业绩不佳的公司，”她在与Verdantix年度智能建筑调查12月发布的声明中说道。她表示，对这种风险的日益增强意识现在促使公司加大努力说服投资者他们的绿色性，“特别是在酒店和休闲等行业中，”她说。

海伯尼亚的门兹斯在一次采访中表示，投资者现在正试图提出确切的估计，确定何时可以将房地产资产视为滞留，使用所谓的碳风险房地产监测器。

使用CRREM工具的投资者和银行家可以“准确知道建筑物将滞留的日期，”门兹斯说。他们在提供信贷之前会询问有关气候相关问题，如预期能源使用。

“放贷方变得如此复杂，他们内部有人来建模这个，”他说。

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来源：欧洲银行管理局，彭博智库

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Hibernia专注于都柏林办公市场，翻新旧建筑并开发新建筑，旨在到2030年实现净零碳排放和气候适应性。该公司的30栋建筑在2022年被Brookfield收购时价值约13亿欧元（14亿美元）。为验证其能源效率，Hibernia与CoolPlanet有限公司合作，帮助企业找出更清洁的能源解决方案，以减少其碳足迹。

对于能够提出可信的可持续性计划的公司来说，回应是“对绿色贷款和其他与可持续性相关的贷款以及项目再融资的巨大、巨大的接受和兴趣，”他说。

总的来说，Menzies预计未来一年估值下降“希望”能使市场达到一个创造“公司进入并购机会”的水平，他说。然后，他们将通过投资于将建筑物升级到新标准的翻新来支持估值，他说。

与此同时，像Hibernia这样的公司“需要展示实时表现和年度改进，以能够获得投资者和放贷方的兴趣，”Menzies说。

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