移动房屋可能会让拜登的住房计划奏效 - 彭博社

2021年，得克萨斯州德尔瓦雷的移动房屋社区。

摄影师：Sergio Flores/Bloomberg加利福尼亚正在享受后院革命。在2016年和2017年，州议员通过法案将卡西塔、老人平房、扩建和其他附属住宅单位（或ADU）合法化后，这些许可证激增了十倍，遍布整个州。俄勒冈州、康涅狄克州和一些城市也有类似的法律。

这些州法律的结果是，地方政府不能禁止产权人建造ADU。因此，加利福尼亚州的公司开始提供工厂建造的次生公寓，这是一种低成本的选择，可以在一处房产上增加另一栋房屋。对于一个面临严重住房短缺问题的州来说，这是一个开始。

这也有点像是复兴。在20世纪60年代，制造房屋曾短暂主导美国住房市场。根据人口普查数据，到1972年，这些房屋——不仅仅是移动房屋，还有小型模块化房屋——占据了全国所有新建单户住宅的约60%，但这一数字已经大幅减少，以至于工厂在建造经济适用房方面的作用几乎被遗忘。

拜登政府希望让美国的房屋工厂——曾经是一种事实——重新投入运作。白宫的新住房计划提供了一系列旨在弥合国家巨大负担的行动。其提议包括通过扩大融资选择降低制造房屋成本。它还将放宽围绕批准和建设的障碍。一个臭名昭著的法规可能会接受审查，即制造房屋必须带有底盘交付，即使这些房屋是永久建造在原地。这是一个鲜为人知的监管调整，对最需要帮助的人可能产生重大影响。

“仅仅取消这样的法规，让制造房屋能够发挥最佳作用，是最简单、最微小的事情。这不会是革命性的。它可能最多只会让新制造房屋的价格减少几千美元，” 乔治梅森大学墨卡托斯中心的高级研究员萨利姆·弗斯说。“但考虑到这是美国市场中的入门级所有权产品，当你把这个底层阶梯再往下移动几英寸时，意味着更多人可以踏上这个阶梯。”

工厂记录

在它们的鼎盛时期，制造房屋占美国新建单户住宅的60%。

来源：明尼阿波利斯联邦储备银行/美国人口普查局

拜登计划涉及的一个问题是融资。大多数寻求为制造房屋融资的买家必须依赖称为动产贷款的个人贷款。这里的明显想法很清楚：即使这些制造房屋永远不搬迁，放置在租赁土地上的制造房屋更像财产而不是房地产。但这些动产贷款的利率更高，还款期限更短，比传统抵押贷款更昂贵。白宫宣布，房利美将考虑购买这些贷款的可行性，希望支持更多的市场活动并降低利率。房利美和房地美都在寻找更具创意的融资解决方案，以让低收入买家和租户获得对制造房屋社区的访问。

像黑石集团和阿波罗全球管理公司这样的投资公司也注意到了移动房屋公园。从房东的角度来看，这些社区是一种理想的被动收入形式，因为在大多数情况下，房东只需要维护土地和公用事业连接。因此，这些集团的收购通常会引发地租上涨。当地租户保护很少适用于低收入移动房屋业主，因为从技术上讲，他们不是租户。

获得房利美和房地美的支持可能会使这些属性对投资者更具吸引力。房利美已经处于尴尬的位置，试图为移动房屋居民确保租户场地租赁保护，通过向场地投资者提供激励措施，同意接受对房东来说相当标准的规定。像购买制造房屋社区的投资公司这样的借款人，如果公司同意为场地签订一年租约、提前30天通知地租上涨等其他大多数传统租户享有的基本保护措施，就可以获得定价激励。即使白宫正在努力简化建造制造房屋的程序，也在努力确保它们仍然是一种负担得起的选择。房利美已经成为基本租户权利的担保者，这表明制造房屋社区的情况有多么不稳定，这是一种为退伍军人、老年人和残疾人提供的重要的无补贴低收入住房来源。

白宫计划的另一个组成部分涉及放宽建筑和销售的障碍。根据明尼苏达大学的兼职教授詹姆斯·施密茨（James Schmitz）所说，监管是上世纪70年代限制制造房屋的原因。这与建筑规范有关：在1960年代，美国只有大约25%的地方设有正式的建筑规范。生产小型模块化住宅的工厂与传统的“木结构”住宅建筑商竞争，以在通常没有限制的地区生产住房。当时工厂占据了上风：1973年，制造商发货58万个单位，几乎是十年前单户住宅数量的四倍。

根据HUD规定，即使是永久住宅也必须有底盘，拖车公园的污名仍然存在。

面对来自木结构建筑商的压力，以及在某种程度上来自住房制造商的压力，国会于1974年通过了一项法律，要求美国住房和城市发展部制定一项国家制造房屋规范。对制造商来说，这至少有些合理，因为越来越多的城市正在采纳建筑规范。要求一个工厂在全国范围甚至地区范围内建造和运输住宅遵守所有这些地方规范是不可能的。直到今天，制造房屋是由HUD批准和盖章，而不是由当地检查员。

但是这个国家HUD规范并没有对制造商有利。其中包括制造房屋必须带有仍然连接的底盘的规定。该机构还为工厂建造的住房创建了一个单独的类别：在现场组装的小规模模块化住宅与组装后整体交付的移动住宅形成对比。这对曾经广泛而繁荣的住房工厂部门来说是一个双重打击。制造房屋（移动房屋）必须遵守新的更严格的国家规范；模块化住宅（工厂建造的住宅）必须遵守地方规范，注定了试图大规模建造住房的制造商的命运。

在2020年的一篇论文中，明尼阿波利斯联邦储备银行的施密茨认为，住房和城市发展部被美国家庭建筑商协会所控制，这是木结构建筑商的利益集团，结果是低成本的预制房屋受到了监管的压制，而传统的独立式单户住宅却得到了补贴。“这是生产陷入困境的原因之一，”他说。

里根政府在1982年的一份报告中承认，联邦政策使预制房屋变得不必要昂贵。到1981年，预制房屋占新建单户住宅的相当大比例，但比例在缩小：29%。大多数仍然以低于5万美元的价格出售。“1974年国会颁布的建筑规范法案确保了这些单位的安全和耐久标准，”HUD的报告写道。“但由于政府和金融机构的不公平对待，这些预制房屋的真实长期成本远高于必要水平。”

施密茨表示，各级立法者和监管机构利用对移动房屋的偏见来合法限制预制房屋。制造商们自己提出了广泛使用的术语“移动房屋”作为对“拖车公园”的回应。与大萧条期间人们在寻找工作时使用的拖车不同，移动房屋只是由卡车运送的永久住宅。由于HUD规定即使是永久住宅也必须有底盘，拖车公园的耻辱形象一直存在。地方政府，尤其是郊区，将预制房屋划分到最不受欢迎的地点。2019年，美国仅有94,600套新的预制房屋发货。

“大多数郊区已经有效地消除了放置大量制造房屋的可能性，”弗斯说。

通过住房计划，拜登政府正在为“轻密度”的增长奠定基础，这意味着那些能够增加廉价住房供应而不会引起邻居反对的住房类型。例如，城市研究所估计，未来五年内美国住房中带有ADU的比例从1.6%增加到3%将提供近120万套新住房单位。这将在很大程度上有助于建设需要填补经济适用房缺口的700万套租赁单位。

但如果地方政府能够阻止在最需要的地方建造经济适用房，这些努力将毫无意义。

拜登最新的住房计划还宣扬为经济适用房提供补贴以及政策以激励放宽区域规划规则。但其中一些努力需要国会通过才能变为现实。白宫其他的住房承诺，包括普遍住房券和为公共住房提供重大资金，在国会遇到了阻碍。

与那些提议不同，润滑融资和建造制造房屋的机制完全在总统的权力范围之内。这使得这是一个温和但可以实现的胜利。

“如果政府做到了他们所说的一切，那么制造房屋的事情将变得微不足道，”弗斯说。“但其中很多需要国会的支持 —— 而目前国会连改名邮局的权力都没有。”