市中心百货商店卷土重来，成为豪华住宅-彭博社

克利夫兰的梅公司大楼建于1915年，最近作为高档公寓楼重新开放。

来源：Bedrock LLC

1915年开业时，克利夫兰市中心的梅公司大楼被宣传为俄亥俄州最大的百货商店，也是美国第三大的百货商店。这座八层的美国艺术风格建筑由著名建筑师和城市规划师丹尼尔·伯纳姆设计，处于城市美丽运动的鼎盛时期，以其闪亮的白色陶瓦立面而闻名，吸引了来自俄亥俄北部地区的人们——不仅仅是为了购物。

在20世纪30年代末的世界大赛期间，路人可以在建筑外部的一个动画记分牌上关注比赛。在1960年代，棒球名人堂成员吉米·福克斯在退役后在二楼销售体育用品（那时退役的球员绝对不是终身保障的时代）。

但到了20世纪70年代，时代的变迁和购物习惯的改变也影响到了庞大的梅公司连锁店；像许多百货商店一样，它也向郊区扩张，追随着顾客，而其市中心的旗舰店已不再是一个目的地。克利夫兰市中心的城市更新项目也带来了竞争，新的购物中心如画廊和终端大厦。该商店于1993年永久关闭。

2020年，现在被称为公共广场上的梅（The May on Public Square）的建筑再次开放。现在它是一座豪华公寓大楼，拥有307个单元和所有市区生活的便利设施，包括健身房和屋顶露台。“梅是一座独一无二的建筑，是克利夫兰市中心的一座著名地标，”底特律房地产公司Bedrock的开发高级副总裁克里斯托弗·诺布尔（Christopher Noble）说，该公司已经购买并恢复了这座建筑。“梅是一项重大工程，让我们有机会迎接挑战，推出一款美丽的产品。”

克利夫兰的恢复后的梅大楼是由建筑师和城市规划师丹尼尔·伯纳姆（Daniel Burnham）设计的。图片来源：Bedrock LLC梅的复兴利用了两种趋势——疫情加速了商业区的混乱，以及向中心社区增加住房的推动。在过去的十年里，曾经是办公人员和购物者领域的市中心已经越来越多地成为居住区。克利夫兰市中心联盟估计，现在有超过20,000人居住在克利夫兰市中心——其中大多数人居住在改建的商业建筑中。前克利夫兰体育俱乐部找到了新生命，成为Athlon豪华公寓，克利夫兰信托塔已经成为The 9，几十年来，克利夫兰最高的建筑Terminal Tower也提供公寓出租。

20世纪初期，美国城市的市中心百货商店是城市的标志性建筑，与办公楼或其他类型的商业建筑相比，在进行这些住宅翻新时具有一些关键优势。它们通常位于战略位置的华丽建筑中，提供极佳的景观，此外，物业所有者还有机会因历史保护而获得税收抵免。许多百货商店建筑已被列为历史地标，包括费城的Wanamaker’s、芝加哥的Marshall Field’s和波士顿的Filene’s。

1973年波士顿Filene’s百货商店的金属外立面。Paul Connell拍摄/波士顿环球报通过盖蒂图片社“很难说有多少老百货商店幸存下来，”历史保护咨询公司Post Oak Preservation Solutions的合伙人埃利斯·蒙福德-拉塞尔说。“许多百货商店已经被重新用途化，以至于你甚至可能不知道它们曾经是一家百货商店。作为一种建筑类型，它们相当容易调整和适应。”

在它们的鼎盛时期，市中心百货商店提供一站式购物，从家电到服装，都能在巨大的城市街区规模的建筑中容纳工业时代蓬勃发展的城市人口。精心装饰的橱窗展示旨在吸引您进入；内部的餐厅意味着您无需离开场所就能用餐。

“它们建造得让你永远不想离开，”百货商店历史学家迈克尔·利西基说，他撰写了几本关于一些标志性零售商的故事的书籍，例如巴尔的摩的Hutzler’s、新泽西的Bamberger’s以及区域连锁店Gimbel’s，其纽约市旗舰店与高档竞争对手梅西百货数十年来一直争夺着中城购物者。“去市中心的百货商店有社交组成部分。你去那里是为了度过一天。”

纽约市的金贝尔兄弟百货商店于1912年开业，大约在1920年左右。20世纪初，许多零售商在美国市中心建造了大型旗舰店。由爱德温·莱维克（Edwin Levick）/档案照片/盖蒂图片社拍摄大多数这些百货商店的鼎盛时期是在1950年代初，Lisicky说。尽管郊区化已经开始，但市中心仍然是零售和娱乐的目的地。每个城市似乎都有自己独占的本地品牌。匹兹堡有考夫曼（Kaufmann’s），明尼阿波利斯有戴顿（Dayton’s），底特律有哈德森（Hudson’s）。俄亥俄州拥有一批现在已经不为人知的零售商：托莱多有它的“三个L” — 兰姆森（Lamson’s）、莱恩百货（the Lion Store）和拉萨尔（LaSalle’s） — 而哥伦布有另一个L，拉扎鲁斯（Lazarus）。辛辛那提的希利托（Shillito’s）和波格（Pogue’s）争夺主导地位；哈雷（Halle’s）和希比（Higbee’s）与梅公司（May Company）分享了克利夫兰市场。

大型百货商店通常沿着关键的有轨电车（后来是公交车）线路聚集在一起，创造了在中心城市大片区域中占主导地位的密集零售区。但随着越来越多的购物者开始开车而不是乘坐公共交通工具，许多商店开始扩建以增加现场停车位。逐渐地，郊区分店出现了 — 有些成为了1960年代和1970年代新零售趋势购物中心的锚点。渐渐地，市中心的旗舰店失去了吸引力。

购物者在2005年停下来观看马歇尔菲尔兹百货公司的圣诞树展示，当时该商店改为梅西百货。摄影师：蒂姆·博伊尔/盖蒂图片社 北美在20世纪80年代和90年代崩溃时，一股整合浪潮席卷了该行业：例如，俄亥俄州扬斯敦的百货商店Strouss’被梅公司收购，卡夫曼(Kaufmann’s)、马歇尔菲尔兹(Marshall Field’s)和许多其他地区品牌也是如此；最终，梅公司的商店被联合收购，大多数商店被重新品牌为梅西百货 — 令许多购物者感到沮丧，因为他们目睹心爱的本地品牌消失了。

在市中心百货商店走向衰落后，许多商店被关闭并拆除 — 最著名的是底特律的哈德逊(Hudson’s)，它于1998年成为通过受控爆破拆除的最高建筑。

“他们绝对无法重新利用那栋建筑，”利西基说。“维护成本太高了。”

但并非所有百货商店在重新利用潜力上都如此难以控制，蒙哥马利沃德(Montgomery Ward)或克雷斯(Kresge’s)（后来成为Kmart）等一些全国连锁店，在小镇上拥有更小的城市店面，更容易转变为办公室或住宅空间。

“真正大的平面图很难改建成公寓，”她说。“每个人都需要窗户。”

这是在翻新梅公司大楼时面临的挑战之一，Noble说。这座建筑于1974年被列入国家史迹名录，占据整个城市街区，超过900,000平方英尺 — 在翻新期间，有足够的空间在建筑内部创造停车位，Noble指出。翻新还包括增加了一个三层的露天中庭，为室内公寓引入自然光。

内部中庭有助于为梅公司的公寓单位引入自然光。图片来源：Bedrock LLC蒙福德-拉塞尔说，百货商店的一个优势是它们建造得经得起时间的考验。许多都是用坚固的钢筋混凝土建造的 — 早期广告宣传它们是“防火”的 — 配有既装饰性又能承受大量人流的水磨石地板。她说，与许多老建筑不同，大多数百货商店配备了足够大的货物电梯，足以符合今天的法规。

洛杉矶的梅公司大楼现在被称为Saban大楼；它是电影学院博物馆的所在地。摄影师：迪克·惠廷顿工作室/Corbis通过盖蒂图片社因为它们是为吸引购物者而设计的空间，所以它们在内外都建造得美观 — 这在吸引人们居住时非常有用。

“它有宽敞的窗户，可以让自然光线进入，天花板高，一些单位有内嵌阳台或多层loft选项，”Noble提到了May Company建筑。“May很独特，因为它的宽敞走廊让我们形成了装饰成共享生活区的宽敞交汇处。”

许多百货商店改建并非用于住宅：明尼阿波利斯的前代顿百货在某种程度上正在回归其根源，提供零售和餐饮以及办公空间。（Mumford-Russell指出，许多大型百货商店通常在上层楼有办公室，甚至一些轻工业，如家具维修。）波士顿的Filene旗舰店，另一座由伯纳姆设计的巨型建筑，也有类似的混合用途。芝加哥的14层前马歇尔菲尔兹百货，作为梅西百货，仍在其下层销售商品，但其上层已改建为办公室。

其他一些地方找到了更古怪的第二春。在洛杉矶，威尔希尔大道上的May Company分店，一座建于1939年的引人注目的流线型现代建筑，通过伦佐·皮亚诺设计的扩建，已经改建为电影博物馆学院。洛杉矶市中心的另一座May Company建筑，建于1907年作为汉堡店，经历了漫长的翻新过程仍在努力寻找新租户；一位新的潜在买家提议将这座长期空置的地标建筑改建为“元宇宙中心”，融合真实和虚拟购物体验。

但是在巴尔的摩，可能最引人注目的改建是Hutzler兄弟宫殿大楼：它已经成为一个罗曼式装饰风格的外壳，围绕着一个服务器农场。据估计，四分之一的互联网流量经过这座建筑。

无论上层楼层被找到什么新用途，今天大多数被重新利用的百货商店都有某种类型的地面零售，以保持至少一些使其成为一代人目的地的活力。

“你必须成为这座帮助定义了城市历史的建筑的看护人，”Lisicky说。