修复破损的美国住房系统指南 - 彭博社
Kriston Capps
加利福尼亚州安提奥克（Antioch）的住宅开发中的新房屋，于三月份。
摄影师：大卫·保罗·莫里斯/Bloomberg
蒙特利尔计划开设一个24小时区域，以促进其夜生活经济。
摄影师：薄荷图像/Mint Images RF
纽约布鲁克林的住宅公寓楼。
摄影师：岩村由纪/Bloomberg到目前为止，美国的住房危机的严重性已不容置疑：创纪录的房价、飙升的租金、不断增加的无家可归者，以及最近出现的不祥通货膨胀。然而，不太明显的是，地方、州和联邦政府实施的重叠政策如何导致了这一紧急情况，以及政府现在可以采取什么措施来制止它。
这也是一个与今天美国存在的几乎所有形式的不平等交织在一起的问题。健康、教育、交通、财富和其他社会因素的差距都与地点紧密相连；种族、阶级和收入的隔离使不平等代代相传。现在，一个变暖且不稳定的气候威胁要向这一混合中添加另一个，甚至更为灾难性的元素。
在Fixer-Upper: 如何修复美国破碎的住房系统*，*城市经济学家珍妮·舒茨（Jenny Schuetz）试图解开危机根源处矛盾的激励因素。作为布鲁金斯学会都市政策项目的高级研究员，舒茨权衡了各种解决方案，并计算了采取措施纠正局势的成本。她与彭博城市实验室（Bloomberg CityLab）就这个国家最大挑战之一的人们真正需要了解的内容进行了交谈。我们的访谈经过了编辑和压缩。
2020年选举前发生了一件引人注目的事情：总统候选人们开始认真地将住房问题纳入国家议程，这在某种程度上是第一次。这对你意味着什么**？**
我们终于开始更广泛地意识到这是一个问题。生活在昂贵的沿海大城市——波士顿、纽约、加利福尼亚的城市——的人们至少已经谈论这个问题20年了。但可能只有过去大约五年，这个问题才上升到类似于国家层面的辩论。
不利的一面是，由于许多地方的经济承受能力变得更糟，对于更高收入阶层的人来说，这个问题在政治上变得更加突出。也许一个积极的方面是，我们实际上正在更多地讨论需要改变哪些政策，以使这不再成为一个长期问题。
为什么住房问题会成为角逐国家职位的候选人关注的焦点？
其中很大一部分是选民为他们的当选官员提出这个问题。政治家们会听取给他们打电话、写电子邮件和信件以及投诉的人的意见。
有意租房的人在二月份在布鲁克林的威廉斯堡社区排队进入一套公寓。摄影师：Bess Adler/Bloomberg关于住房福祉的一个重要分歧是代际的。年长家庭更有可能拥有自己的住房，并且在房价相对收入变得如此昂贵之前就已经购买了。对于年长的房主来说，这还不是一个政治上引人关注的问题。但对于大约40岁以下的家庭来说，他们支付高额房租的事实——以及许多千禧一代认为拥有房屋不是一个可以实现的目标——真的开始触动人心。更加积极参与的千禧一代正在给他们的代表打电话，说：“嘿，这是一个问题。我买不起房。我无法为退休存钱。”
另一方面，对于地方官员来说，住房始终是一个突出的问题，但正如你在你的书中所写的，市长或县行政长官候选人往往只是模糊地承诺。例如，解决无家可归问题的地方解决方案通常与住房问题脱钩。国家对住房危机的更高关注是否正在改变地方问题？
肯定。人们正在讨论根本性问题是令人鼓舞的。你可以用很多不同的方式来谈论无家可归问题。只要框架是人们无家可归是因为他们患有精神疾病或成瘾，那就没有解决我们没有建造足够的住房这一系统性问题。从根本上讲，我们在人们想要居住的地方没有足够的住房 — 这仍然是一个相对新的讨论话题。我发现令人鼓舞的是，有更多关于我们如何解决这个问题的具体提议。
并非所有提议都同样有可能解决问题。关注附属住房单位和复式住宅，这在政治上是低成本的，但单靠这些是不够的。这可能是一种政治策略：从一些对郊区房主来说并不那么可怕的事情开始。能够通过，实施。这些政策可以帮助在问题的边缘进行一些努力。也许它让人们放心 — 看，我们合法化了复式住宅和附属住房单位，世界没有崩溃，房价没有暴跌，社区也没有一夜之间变成贫民窟。也许明年回来说，好吧，现在我们需要朝着更高目标努力。
你在书中也写道，仅仅改变区划规定并不能满足国家在生产更多住房方面所需的所有工作。你认为区划规定是被过度讨论还是被低估了作为一个问题？
我们将区划规定作为更大一组问题的简称 — 只要我们知道我们在做什么，这是可以的。
没有一个区划规定是问题所在。关于单一家庭专属区划的讨论很多。而且确实是一个问题：我们在很昂贵的地方有大量土地目前被建成独栋单户住宅，根据现行的区划规定，你实际上不能增加一个家庭的容量。这是我们基本上需要解决的问题。
“如果你合法化公寓建筑，但只能建造两层，我们实际上不会建造公寓楼。”
但关注我们需要合法化什么，而不是我们试图废除什么，是一个更有帮助的框架。除了单一家庭专属区划之外，还有许多规定使建造住房变得困难：较大的最低地块面积、对公寓楼的限制。如果你合法化公寓建筑，但只能建造两层，我们实际上不会建造公寓楼，因为从财务上讲是不可行的。
在许多富裕、低密度社区增加住房的最大问题是，现有居民拥有巨大的政治权力来阻止他们不喜欢的发展，通过各种机制，[比如]社区规划过程，他们可以出席并对议员的提案大声抗议。现有房主有很多机会提起诉讼来阻止发展。在我们解决这个程序性障碍之前，我们不太可能在这些社区看到大规模的住房或填充产生。
您还深入探讨了本土主义的局限性。地方政府在美国体系中扮演着重要角色，但地方政府容易出现一系列问题，使得住房建设变得困难。州政府可以看到区域整体情况并预先干预地方政府，在加利福尼亚州，针对这些问题已经有了实质性的进展。州政府是解决方案吗？
对我来说，这真的是这里最有趣的问题之一。我们理所当然地认为地方政府了解自己的市场，知道正确的发展方式，他们更有能力评估需要哪种住房和发展，同时保护市民免受过度拥挤的负面影响。但很明显，在地方层面，经济和政治利益可能与更大区域（无论是都会区还是州）的利益并不完全一致。
我至少可以想到三个领域，州政府更有可能拥有更广阔视野。其中之一是当地政府不允许在需求量大、拥有大量高效工作岗位的地区建设足够的住房时对整体经济的影响。这会拖累州经济 —— 公司更难招聘和留住员工，公司可能会选择搬到成本更低的地方。第二个领域是气候影响：许多地方政府实际上更希望我们在城市边缘建设大量住房，但这会加剧气候变化和各种负面影响。第三个领域是为低收入家庭提供经济机会。几乎每个地方政府更希望别人为低收入家庭提供住房，特别是那些需要接受教育的有孩子的低收入家庭。对州来说，如果贫困儿童能够就读已经表现良好的公立学校，以获取他们所需的技能，那将是很好的。
这假设州政府将广泛的公民福祉放在心上，并且他们会做出符合许多人利益的决定。我们确实看到一些情况，特别是在新冠疫情期间，州政府正在做一些似乎会让他们的人民面临更高风险的事情，这令人不安。一个不关心人民福祉的州政府会在许多政策领域对他们做出不好的事情，包括住房。但州政府更有可能关心广泛的人群，而地方政府在某种程度上却在迎合一小部分选民。
延续这个主题，我在你的书中学到的一件事是，几乎一半的州对地方政府在财产税方面设限。加利福尼亚州再次成为我想到的例子，但这是一个更广泛的问题，影响了比我意识到的更多地方的可负担性。你认为改变州政策或改变城市依赖财产税的方式是值得的吗？
我们可以两者兼顾。最重要的目标应该是我们想出足够的资金来支付到处的体面公共服务。只要我们依赖财产税，富裕地区和贫困地区之间的巨大差距就会存在。富裕地区可以负担得起好学校和公园，而贫困地区则做不到。这会产生一个恶性循环或善性循环，取决于你处在哪一边。因此，依赖地方政府控制的财产税存在一些固有的局限性。
一种选择是仍然使用财产税，但进行更多的收入分享。要么资金归属于州政府并重新分配 —— 这在加利福尼亚州经常发生 —— 要么建立某种区域性的收入分享安排，让富裕地区帮助补贴邻近的贫困地区。
我担心的是，如果州政府限制地方政府提高税收的能力，无论是通过财产税、销售税还是其他方式，地方政府最终会被迫以更扭曲房地产市场的方式增加收入。加利福尼亚州不允许地方政府通过财产税筹集足够的收入，因此他们把所有负担都转嫁到影响费用上，这纯粹是对新开发的一种税收，不影响现有房主。这使得新开发变得非常昂贵，阻碍了一些开发项目的进行，加剧了住房短缺。
你的书主张建立更健全的社会保障网和公共福利角色，而不是像一些支持放松监管的同行那样。如果美国最终以一种使住房更加负担得起的方式增加住房产量，那么社会保障网的作用是什么？
基本观念是，住房就像基本医疗保健和食物一样。这是每个人的必需品，我们应该为每个人提供最低质量的住房，包括那些没有足够收入自己支付的人。在许多其他富裕国家，提供某种形式的普遍住房援助并不是一个有争议的观念，因此如果你贫困，你可以从国家获得一些补贴来支付市场租金，或者他们为你提供一套公共拥有的公寓。
帐篷坐落在洛杉矶一条高速公路旁边，2020年。摄影师：Kyle Grillot/Bloomberg美国就是这样。所以有很多贫困人口根本得不到任何财政支持。作为一名经济学家，我希望直接给贫困人口钱，然后让他们自己决定是用来支付房租还是购买食物。如果他们想住在价格稍微便宜一些、离市区远一些的地方，他们应该有这种灵活性。给贫困人口钱，让他们自己做预算决定。
但在我们根本没有足够公寓供应的地方，给贫困人口更多钱并不能解决问题。因此，这些问题需要同时解决：建造更多公寓，以便每个人都能找到住所，然后补贴贫困家庭的收入，使他们能够负担得起一个体面的住所，而不必花费60%的收入用于住房或者与10个室友合租。
您还谈到了房屋所有权问题，主张立法者需要修改针对首次购房者的联邦政策。您希望看到哪些改变？
目前的抵押利息减免实际上是在补贴富人购买昂贵的住房。在2017年的减税和就业法案之后，情况实际上变得更糟了。我们内置在联邦税法中的重大补贴，即抵押利息减免，几乎完全流向了拥有非常昂贵房屋和巨额抵押贷款的高收入家庭。这既是逆向的，也极其无效地鼓励了房屋所有权。
最简单的答案是，让我们彻底取消抵押贷款利息抵免，并从头开始制定一个新政策，这将是针对首次购房者的有针对性税收抵免，可能会限制收入。所以也许对于家庭收入低于15万美元的人来说，第一次购房时，你将获得可退还的税收抵免，帮助你支付首付和购房成本。但你不会在居住在房子里并支付抵押贷款的每一年获得税收优惠。对于我们目前花在抵押贷款利息抵免、资本利得免税等方面的资金，我们可以资助大量非富裕家庭的首次购房。那将更有意义。
另一个非常重要的一点是，我们应该鼓励人们拥有一些可以用于短期需求的流动储蓄，而不是将其绑定在房子里。需要支付重大维护支出的房主不一定能够通过抵押贷款支付。每个人都需要为阴雨天留一笔现金。租户也需要，而我们在联邦税法中基本上没有任何鼓励这一点的规定。
拜登政府关于首次购房者信贷的提议侧重于社会公平。该政策针对购房者提供首付援助，这些购房者将是他们家族中的第一代购房者。这将是在购房时提供援助的一种方式，而不是之后，并且将提升大多数没有家族财富帮助支付首付的少数族裔购房者。你认为这是正确的想法吗？
这不是一个坏的方法，如果你想帮助那些没有家庭财富的人。在政策上，我们希望为那些家庭无法补贴他们购房的人提供一些补贴。但由于我们对财富的数据非常糟糕，这真的很难做到。原则上，如果设计得当，那么这是一个合理的做法。我宁愿我们只是给人们钱，而不是要求他们把钱花在购房上。这在一定程度上是为了有一些灵活性。有些家庭没有很多财富，也许他们想用这笔钱支付大学学费或者创办一家小企业，而不是购买房屋。他们应该有这种灵活性。
当我们鼓励低收入和中等收入家庭购买房屋时，他们更有可能购买在房价不会大幅上涨的地方，或者购买一个有维护问题的旧房子，这样拥有房屋就会变得非常昂贵。我并不认为所有低收入和中等收入的租房家庭现在都需要成为房屋所有者。
数亿美元的住房支出作为“重建更美好法案”立法的一部分而引入，目前仍然搁置。这些目标还有效吗？
明天可能会改变。我认为仍然有兴趣增加住房券的数量，对我来说，这将是我们可以用联邦资金做的最好的事情之一，因为这是我们拥有的最有效的政策之一。最新的住房预算确实包括增加住房券的数量。关于首次购房者补贴仍在讨论中，尽管我目前不清楚以什么形式。我相信还在讨论为国家经济适用住房信托基金提供更多资金。
在联邦资金流向州和地方政府的范围内，我认为需要更多的指导和支持，以确保有效地支出这笔资金，因为州和地方政府正在努力制定计划，并在规定的时间内执行支出。
过去两年，住房通胀已经达到了惊人的高度，低抵押贷款利率的时代可能已经结束。然而，建筑商似乎无法立即大幅增加供应。这种前景是否会改变您书中的任何建议？
首先，在高需求地区增加住房供应所需的区划改革和其他政策变革并非是住房成本的快速解决方案 — 即使在更好的规则下，供应也需要时间来跟上。即使在大流行病扰乱建筑材料供应链之前，这也是事实。但是，各州和地方在实施改革之前等待的时间越长，供应短缺的缓解时间就会越长。
其次，更紧迫的问题是如何在短期至中期内为低收入家庭提供帮助，不幸的是并没有简单的答案。一些现金援助的组合 — 优惠券，恢复儿童税收抵免 — 再加上创造性、灵活的方式重新利用现有建筑和土地。加州的 Homekey 扩大规模？大规模生产 工厂建造的ADU 并为业主提供安装它们的税收激励？在停车场和空地上合法化房车？可能需要在不同地方采取不同的策略，并且需要比住房政策界更愿意尝试的多得多。
这是一个非常重要的问题，很多政策和慈善机构并不真的想谈论它，因为没有人有一个好答案。而且按照惯例的做法相当糟糕。
尽管纽约市经常被称为不夜城，但从技术上讲，在凌晨4点会有一个短暂的休息时间，根据纽约州规定的“最后通话”。也许柏林或东京应该获得这个称号：在那里，酒吧可以合法全天候提供酒精饮料。
蒙特利尔可能成为这个名单的最新成员。这个加拿大城市，目前的酒吧和夜店在凌晨3点关闭，计划在市中心的一个地区引入一个新的24小时区域，作为更广泛努力的一部分，投资于夜生活。
自从阿姆斯特丹从2013年开始发放24小时营业许可证以来，保持城市全天候开放的政策一直在蓬勃发展。培育夜间经济的想法已经传播到大约100个城市，这些城市现在都有某种形式的“夜间市长”，包括伦敦、纽约市和苏黎世。尽管重点经常放在酒吧和夜店上，支持者表示，这些政策远不止于酒精。
“24小时的官方政策只是承认城市及其经济活动从未停止，”墨尔本大学城市中心主任Michele Acuto说。
夜间时段是许多城市经济产出的关键部分。在柏林，“电子音乐旅游”每年吸引超过300万人，根据柏林俱乐部委员会2019年的一份报告。2019年的一项纽约市分析发现，夜生活每年为该市创造了351亿美元的经济价值，提供了299,000个工作岗位和131亿美元的工资。它将夜生活产业定义为包括城市的食品、饮料和娱乐行业在晚上6点至早上6点之间，并考虑了这些工作和顾客对经济的连锁影响。
夜间市长职位旨在让夜间经济贡献得到与白天时段同等的关注。越来越多地，这包括推动通过使更多设施24小时开放来扩大夜生活经济。
对于阿姆斯特丹，开始延长城市的营业时间意味着将24小时许可证分配给城市中心以外的多功能空间。其中一个这样的场所是阿姆斯特丹混合用途的Overhoeks社区中的一座22层高的A’DAM Toren塔楼，内有办公室、咖啡馆、餐厅和一个地下俱乐部。
“阿姆斯特丹的24小时场所位于夜生活或酒店服务稍显不足的地方，”前阿姆斯特丹夜间市长米里克·米兰说道，他后来与夜间文化咨询公司VibeLab共同创立。“许多这些场所提升了周围居民的生活质量，因为它们提供的设施在工作日也可以使用。”
阿姆斯特丹A’DAM Toren大楼地下的舞蹈场所获得了24小时营业许可。摄影师：Schöning/ullstein bild via Getty Images在柏林，没有关于酒精销售时间的限制。二战后不久，一位酒店业者说服了柏林西部美国区指挥官，认为取消城市规定的最后通宵时间不仅有利于经济，还能体现西方价值观。为了适应夜生活，周末和节假日火车也24小时运行。
“如果你想在城市中创造文化活力，不仅仅是关于饮酒，”柏林Clubcommission的发言人兼执行委员会成员卢茨·莱兴森林说道，他与米兰共同创立了VibeLab。“你需要一个既实惠又便利的创意空间。公共交通需要方便市区外居民，例如，公交车不能在午夜停止运行。”
除了增强城市的社交机会外，培育夜生活产业还会带来其他积极影响：在澳大利亚新南威尔士州，居民在该州通过24小时经济专员办公室努力扭转悉尼众所周知的“派对杀手”声誉后，在公共交通和社区中感到更安全。24小时经济专员的一些举措包括改善夜晚安全的项目，并在热门夜生活区提供“Take Kare”大使，协助深夜外出的年轻人。
“警察或其他城市决策者不明白的一点是，城市的活力会带来安全感，” Leichsenring说。
延长夜生活并非没有成长的烦恼。阿姆斯特丹长期以来一直面临红灯区的吵闹游客问题，甚至最近提出了一个有争议的计划，将合法的卖淫业务搬迁到城外的一个情色中心。
“阿姆斯特丹的声誉是几百年来建立起来的，” Milan说。“这不是一朝一夕就能消失的。但城市需要采取行动，确保居民的生活质量在夜生活扩张的同时保持不变。”
城市夜生活倡议的很大一部分工作是在派对者和睡觉者之间保持和平。2018年，柏林政府在与居民因噪音争执导致许多夜店关闭后，承诺向隔音项目投入100万欧元。承诺，迄今已有40多家夜店获得了资金，并将在即将到来的周期继续获得，Leichsenring表示。
蒙特利尔最近宣布了一个补助计划，针对座位少于400个的替代表演场所，使它们可以获得高达10万美元的隔音倡议资金。夜生活倡议的目标之一是简化希望全天候营业的企业的流程。
许多支持24小时城市的倡导者表示，夜间经济计划需要超越酒吧、夜店和深夜美食，关注其他类型的服务和便利设施。
“如果你上夜班，你交同样的税，但通常享有更少的服务，”MTL 24/24的联合创始人马修·格朗丹说，该非营利组织旨在为蒙特利尔的夜生活提供框架。“你无法获得食物或去公共图书馆。通过将服务延长到24小时，你正在打造一个更加公平和包容的城市。”
美国最高法院拒绝质疑纽约几十年来的租金控制制度，拒绝了两名公寓楼业主的上诉。
周二的拒绝结束了数月来对这些案件的审议，这些案件自9月底以来已经完全准备就绪。整个法院对于拒绝或异常长时间的延迟都没有解释。
在阐述他观点的两段声明中，克拉伦斯·托马斯大法官表示，法院最终应该考虑这座城市是否违宪地限制了一些房东驱逐租户。但他表示，公寓业主的诉讼主要涉及“关于他们情况和伤害的泛泛之词”，并没有清晰地展示这座城市的规定是如何运作的。
这次拒绝是在10月2日拒绝了一个提出相关问题的上诉之后发生的。挑战者表示，纽约市管理的一百万套单位的州法律未经补偿地侵犯了私人财产。
纽约租金稳定法，始于1969年，是全国最租户友好的之一。它要求房东续租，除非在有限的情况下，包括未支付租金，并且让家庭成员接管租约，如果他们在单位内居住了至少两年。
该法律还赋予了城市的租金指导委员会权力，每年设定最大的租金涨幅。该委员会考虑一系列因素，包括住宅房地产行业的经济状况、空置率和该地区的生活成本。该法律适用于1974年之前建造且有六个或更多单位的建筑。
市和州官员敦促最高法院保持该体系完整，不要受理上诉。
最新案例是74 Pinehurst v. 纽约,22-1130，以及335-7 LLC v. 纽约市,22-1170。