技术如何推动单一家庭租赁热潮 - 彭博社

亚利桑那州吉尔伯特市的一排新房屋。正在经历戏剧性租金上涨的凤凰城地区已成为单一家庭租赁物业的热点。

摄影师：Joshua Lott/Bloomberg

每天12小时，伦敦繁忙的银行十字路口关闭汽车、卡车和出租车，只留下骑自行车和公交车。即使在一月的寒冷天气中，骑手们也挤满了街道。

摄影师：Tom Skipp/Bloomberg像许多在凤凰城的房地产投资者一样，阿尔伯特·埃尔南德斯希望从这个不断扩张的西南城市的高速增长中获利。2011年，他开始购买租赁物业以补充收入，到2022年已经辞去在对冲基金工作的工作，全职投身Venture Real Estate LLC。除了多户建筑，他还在建立一个单一-家庭租赁物业组合 —— 这是房地产市场增长最快的领域。尤其是在凤凰城。

“我们发展迅速。由于有很多投资者和机构投资者在这里购买，这是一个热门地方，”他说。

为了跟上需求，他开始依赖FlipOS，这是一个帮助投资者优先考虑维修、获得低息贷款并加快销售流程的平台。埃尔南德斯表示，FlipOS可以将通常需要四到六个月的工作压缩为一个月。“翻新并翻转并不总是容易的路线；存在资本需求和更高的风险，”埃尔南德斯说。“这总是让我感到好奇，但我从未想要一头跳进去，直到我把一切都准备好。FlipOS让一切变得更容易，并减轻了很多风险。”

房价飙升和数十亿美元的机构资金使美国单一家庭租赁市场异常火爆。现在美国三分之一以上的租赁房屋是单一家庭住宅;需求非常巨大，华尔街投资者已经创造了一个850亿美元的市场来建设从头开始的单一家庭租赁社区。

但在很大程度上，这个市场仍然分散，对于参与者来说很难组建大型的新库存组合。于是出现了FlipOS和其他工具进入市场，简化流程，使得收购、升级、出租和组建单一家庭租赁房屋集合变得更快速。

“库存为王，我们正在创造库存，”FlipOS的首席执行官兼联合创始人奥尔·阿加西（Or Agassi）说道。该公司与从小投资者到机构买家等各方合作，并从去年二月开始与凤凰城地区的翻修商合作，试图弄清楚他所称的翻修商的“黑魔法”——找到房屋并快速进行翻新——然后标准化它。

“我们一起可以成为一个创造更多能力的机器，”阿加西说道。FlipOs计划到2022年底扩展到20个市场，包括在像乔治亚、德克萨斯和北卡罗来纳这样快速增长的州。

随着来自高盛集团和KKR等公司注入数十亿美元进入单一家庭租赁市场，房地产科技领域的其他人也看到了软件和技术的机会，可以简化翻新和租赁流程。

“这是一个高度分散且线下服务行业，必须在许多个别市场中整合起来，从清洁和翻新开始，”第五墙合伙人丹·温霍尔德（Dan Wenhold）说道，他的风险投资公司投资于房地产科技。物业所有者可能会发现，在城市或地区分布着大量房屋的情况下，组装和运营这些房屋非常耗时。“对于物业管理来说，没有真正的全国性品牌，”温霍尔德说道。“真的有机会成为一个全国性品牌，并提供技术层来帮助管理投资组合价值和服务。”

进入这个市场的参与者包括 Lessen, 一个专注于单一家庭租赁公司的服务提供商管理市场; Belong 和 Darwin, 这些平台更专注于小型投资者; 以及 Mynd, 一个从2016年开始运营的投资和管理住宅房地产资产的端到端平台，目前正在与Invesco合作，后者通过该平台已指导投资50亿美元购买全国范围内的单一家庭资产。

Mynd的首席执行官Doug Brien之前曾经经营过 Waypoint Homes, 一个拥有1.7万套单一家庭租赁房产的公司，帮助开创了该领域的机构投资，他表示，这个行业最大的瓶颈不是资金或库存，而是技术。

“我们在行业中使用的笑话是 swivel-chair management，”他说。“要成功在这个领域运营，一个人可能需要打开三四个屏幕，使用八九个不同的系统。这是不可扩展的 — 完全不行。”

Mynd的愿景是提供一个系统，通过一个应用展示投资的整个生命周期，从购买和升级到运营。在单一家庭的所有权和运营中，物业管理——通常是房地产中不那么光彩、更加商品化的部分——是成功的关键，因为房屋可能分散在各处。

“有六百万套房屋短缺。通过加快翻新房屋的过程，我们能够更快地开始弥合这一差距。”

Mynd计划很快从20个市场扩大到40个市场，从大约5,000个管理单元增加到11,000个。在此之后还有更多的扩张空间：Brien表示，目前仅有2%的行业是机构投资（根据城市研究所的统计数据，45%的单一家庭租赁房东仅拥有一套单位，而相比之下，一半的多户租赁单位由机构投资者拥有）。随着这个行业突然需要管理成千上万套房屋——而小规模的行业也在增长——两者都将从这些新的科技工具中受益。

“曾经有一个问题，即在大规模衰退中，单一家庭租赁会发生什么情况，它是多么稳定和持久的资产类别，” Brien说道。“在Covid期间，它不仅幸存下来，而且蓬勃发展。自那时以来，传统投资者纷纷涌入。他们并不是在追逐闪亮的东西。他们有一个在这个领域的使命，并且缺乏平台以规模部署资本。”

很难准确记录这种软件的传播对已经过热的单一家庭租赁市场会产生什么影响。根据房屋租赁市场Dwellsy的数据，美国2月份的中位租金已经同比上涨了35%，达到2160美元。显然，凤凰城地区的租赁市场急需新单位；根据约翰·伯恩斯房地产咨询公司的数据，凤凰城去年的新租赁增长率为12%。斯科茨代尔的经济学家埃利奥特·D·波拉克最近的分析导致他宣布这种情况是他自1969年以来见过的最糟糕的情况，将该地区置于“悬崖边缘面临一个非常严重的问题。”

使购买和租赁房产更快，管理更多房产更容易，可能加快资金涌入该领域的速度。但FlipOS的阿加西认为，更快的翻转和增加的投资量意味着租户更有价值。“这个国家缺少六百万套房屋，而且这个数字还在增长，”他说。“通过加快翻新房屋的过程，我们能够更快地开始弥合这一差距。这意味着更多的租户将能够比他们原本预期的更快地搬进安全、舒适的住所。”

凤凰城一直是房屋买卖技术创新的重要地区，比如iBuying趋势，远离市中心的建造租赁房屋的扩张，以及在大萧条后大规模遭遇抵押问题后的单独家庭租赁。但这也是这些新趋势如何影响市场的案例研究。

亚利桑那州的住房文化一直以独立居住的单独家庭为基础，在凤凰城大都会周围呈扩散圈的形式蔓延。但阿利森·库克-戴维斯，亚利桑那州立大学莫里森公共政策研究所的副研究主任表示，该地区无法在没有更多密度的情况下摆脱住房危机。租赁市场变得尤为严峻：凤凰城大都会部分地区的一居室租金从2020年9月到2021年9月上涨了117%，97%的租赁单位已被占用，据估计每天有291人搬到凤凰城大都会地区。

费尽心思地需要经济实惠的住房单位，凤凰城住房经理Joseph MacEwan说道。作为2020年的凤凰城住房规划的一部分，该市发现自己短缺16.3万个单位以满足当前需求。 MacEwan的部门正在运行一系列项目，以增加经济实惠的选择并保护自然形成的经济实惠住房，但市场的惊人增长和投资兴趣使这变得具有挑战性，价格较低的房屋尤其为炒房者提供了利润丰厚的机会。

“许多投资者看到了金钱的符号，” MacEwan说道。“市场支持和鼓励的是高市场价格的发展，因为需求很高。当金钱在这个行业中变得如此重要时，竞争就变得困难了。”

而这笔资金将越来越多地寻求备受推崇的单一家庭租赁资产类别。Mynd的Brien认为技术平台是该领域扩张的关键：要部署所有等待的资本，需要在数十个市场进行运营，并建立一个组织一切的系统。Mynd及其竞争对手，都计划扩张到多个城市，似乎已经准备好将凤凰城的经验带到全国各地。

“越来越多的资本正在涌入，”他说。“历史上你从未见过的市场将受到更多的投资。”

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