IPCC气候报告：数字揭示 - 彭博社

人们在2018年9月16日抗击台风山竹的风雨中，中国香港。

摄影师：Anthony Kwan/Bloomberg来源：彭博社

奥斯特德公司首席执行官马兹·尼珀。

摄影师：Hollie Adams/Bloomberg周一发布的联合国政府间气候变化专门委员会最新报告——气候变化2022：影响、适应和脆弱性——是一份厚重的出版物，很少有人会在气候科学和政策领域之外的人会阅读。这并不意味着其内容不重要。虽然没有涵盖整个庞大文件的范围，但这些数据点的选择让人对作者们详细列出的风险和减少这些风险的策略有所了解。所有这些都导致了报告开头摘要中传达的严厉警告：气候变化威胁着人类和地球的健康，我们限制其破坏的时间“正在迅速消逝”。

**33亿到36亿：**全球生活在“高度脆弱”气候环境中的人口数量

好像商业地产市场已经陷入足够的困境，现在房地产投资组合中还潜伏着一种新风险。

房地产公司面临资产估值的重大打击，因为不断发展的欧洲要求促使投资者和银行家减少对碳排放大的建筑物的敞口。这一问题增加了房地产所有者的资产可能最终被搁置、受气候法规影响而贬值的可能性。

“目前，这个行业非常非常清楚资产被搁置的问题，”尼尔·门兹斯，海伯尼亚房地产集团有限公司的可持续发展总监说，该公司是一家总部位于都柏林的公司，由布鲁克菲尔德资产管理所有。资产被搁置的风险“变得更大，因为现在也有法规约束。”

商业房地产价值在较高利率和较低入住率之后暴跌，颠覆了该行业大部分依赖债务的商业模式的财务逻辑。欧洲央行和美联储都明确表示，他们现在正在监控放贷方为减少潜在损失所采取的措施。

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重要观点：商业房地产的残酷清算（播客）

在这种背景下，门兹斯表示，随着人们逐渐意识到需要对欧洲大多数建筑进行翻新和投资以满足欧盟新的能源效率要求，该行业现在正面临着进一步的估值冲击。

据门兹斯称，情况如此严峻，他预计市场“可能会看到在未来12个月内，对于能源使用非常高的不可持续建筑，价值将会暴跌。”

欧盟估计该地区约85%的建筑是在2000年之前建造的。其中，75%的建筑“能源性能较差，”欧盟 表示。欧盟设定了到2030年将建筑部门的排放削减60%的目标，并在2050年实现完全脱碳。根据欧洲委员会的说法，建筑消耗的能源占到了欧洲“能源消耗的42%，是欧洲最大的能源消耗者。”

滞留资产：

这个术语大约十年前由史密斯学院的滞留资产项目推广开来，指的是遭受了意外或过早减记、贬值或转为负债的资产。瑞士银行集团已经指出，在房地产领域，这可能包括那些不具备能源效率的建筑，最终使它们无法出租或出售，或者拥有它们是不经济的。根据瑞士银行的说法，由于不断上升的物理气候风险，这类房产也可能无法获得保险。

其他欧盟规定也使该地区的投资者更难忽视房地产的碳足迹，包括可持续金融披露条例和企业可持续性报告指令。

与房地产投资组合相关的气候风险警告一直在稳步增加。在十月份，瑞银集团的分析师指出，新的法规增加了资产被滞留的可能性，“可能使所有者面临与今天账面价值相比的巨额资本损失。”

瑞士银行表示，这个问题有可能演变成恶性循环。“效率低下的建筑物可能也会拖累投资者的气候资产负债表，并且由于高能源账单和低可持续性评级，可能对租户不太有吸引力，”瑞银表示。

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尽管欧洲在强制执行法规方面走在其他司法管辖区的前面，但对估值冲击的风险具有全球范围。

“由于北美在建筑脱碳和可持续性方面传统上落后于其他地区，新的气候和可持续性披露法规对房地产行业构成重大风险，”研究和咨询公司Verdantix智能建筑部门的研究总监克莱尔·斯蒂芬斯表示。

“我们可能会看到保险公司停止支持那些缺乏气候适应性的设施，投资者也会回避那些在房地产领域表现不佳的公司，”她在与 Verdantix 每年智能建筑调查12月发布有关的声明中说道。她表示，对这种风险日益增加的认识现在促使公司加大努力说服投资者他们的环保性，“特别是在酒店和休闲等行业，”她说。

Hibernia 的 Menzies 在一次采访中表示，投资者现在正试图提出确切的估计，以确定何时可以将房地产资产视为滞留资产，使用所谓的 碳风险房地产监测器。

使用 CRREM 工具的投资者和银行家可以“准确知道建筑物将被滞留的日期，”Menzies 说。他们在提供信贷之前会询问与气候相关的问题，如预期能源使用。

“贷款人变得如此复杂，他们内部有人来建模这一点，”他说。

按国家划分的商业地产贷款（十亿欧元，% 贷款）

小型多重图 - 每组3个

来源：欧洲银行管理局，彭博智库

彭博智库： 欧盟银行的1.4万亿欧元商业地产贷款压力目前看起来受控

Hibernia，专注于都柏林办公市场，翻新旧建筑并开发新建筑，旨在到2030年实现净零碳排放和气候适应性。该公司的30栋建筑在2022年被 Brookfield 收购时价值约13亿欧元（14亿美元）。为验证其能源效率，Hibernia 与 CoolPlanet Ltd. 合作，帮助公司找到更清洁的能源解决方案，以减少碳足迹。

对于能够提出可信的可持续发展计划的公司来说，“绿色贷款和其他与可持续发展相关的贷款以及项目再融资”都有“巨大的、巨大的接受和兴趣”，他说。

总的来说，Menzies 预计未来一年估值会下降，“希望”市场能够达到一个创造“公司可以进来购买的机会”的水平，他说。然后他们将有能力通过投资进行翻新，使建筑物达到新标准，他说。

与此同时，像 Hibernia 这样的公司“需要展示实时表现和年度改进，以便能够获得投资者和贷款人的兴趣”，Menzies 说。

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丹麦能源巨头 Orsted A/S 的负责人表示，尽管通货膨胀冲击过去一年摧毁了该行业，但美国仍然是建设新近海风电场的有吸引力地方。原因是：最新的出售电力的交易包括关键条款，如果通货膨胀上升，将提高电力价格。

“当美国各州选择提供通货膨胀保护时，这增加了美国的吸引力，”奥斯特德公司首席执行官马兹·尼珀在周三的一次采访中表示。

在大流行时期的通货膨胀激增和供应链中断之后，许多美国近海风电项目变得不盈利，这使整个行业陷入混乱。现在，包括纽约和新泽西在内的一些州正在谈判电力合同，规定价格随着消费者价格指数和其他通货膨胀指数上涨，他说。

尼珀表示，这种条款还将保护开发商，如果共和党总统设法减缓许可流程。没有这样的保护，开发商将把任何潜在的价格上涨都计入投标中；这就是为什么这种保护是确保消费者只有在实际发生通货膨胀时才支付的最佳方式，他说。去年，奥斯特德取消了新泽西海岸的两个风电项目，造成40亿美元的减值。本月早些时候，该公司表示将至少到2025年暂停股息支付，将本十年建设新项目的计划削减至少24%，并裁减多达800个工作岗位。

“这是一家在2023年受到重创的公司，”尼珀说。“我们的重点是立即采取行动。”奥斯特德是美国近海风电行业中许多公司中受到高通货膨胀、供应链瓶颈和融资困难困扰的一家。英国石油公司和Equinor ASA今年也 大幅减记了项目。许多为计划中的近海开发项目生产的电力签订的协议 被取消或存在争议。乔·拜登总统在2021年制定了到2030年部署30吉瓦的近海风电容量的目标，这是他将美国电网脱碳和减缓气候变化的目标的一部分。但一系列连锁性挫折使一些 分析师预测到本十年末，美国将只达到这一数量的一半左右。一个基本上避开障碍的项目是Dominion Energy Inc.的价值98亿美元的维吉尼亚沿海近海风电项目，将拥有176台涡轮机，位于弗吉尼亚海滩约27英里（43公里）的海域。Dominion周四表示 出售该项目的50%非控股权益给基础设施专注的私募股权基金Stonepeak，价格为30亿美元。