解决加利福尼亚州的住房危机，可以借鉴新泽西州 - 彭博社

单户住宅主导着加利福尼亚州德尔马尔的街道，以及该州许多其他城市。

摄影师：Bing Guan/Bloomberg加利福尼亚州的 第9号参议院法案，于一月生效，为加利福尼亚的住房危机带来新希望。该法律通过允许单户住宅的业主将其物业分割成两个地块，并在每个地块上建造两个单位，绕过了当地的分区规定。第一个SB9项目将在帕洛阿尔托的一个原本占地一英亩的住宅地上建造四栋新房。

但让我们不要假装这种变化让当地政策制定者摆脱了责任。几十年来，加利福尼亚官员通过他们的分区规定和住房批准流程，帮助确保该州成为一个昂贵的居住地。如果当地领导者配合该法律的精神，放宽一些目前使双联排别墅不那么具吸引力的规定，SB9将产生更大影响。

根据加利福尼亚州立法分析办公室的估计，加利福尼亚的住房短缺达到了令人震惊的 350万个单位。加州大学伯克利分校Terner住房创新中心的研究人员估计，根据SB9所需的“上调分区”，将在全州范围内为 41万个地块创造出财政上可行的项目机会，主要是双联排别墅。但只有其中一小部分潜在项目将会被建造。许多房主希望保持其物业原样，或者无法获得重新开发的融资。

根据SB9，地方政府只需要允许面积最多为800平方英尺的单位。这对公寓生活可能具有市场价值，但2020年售出的平均独立房屋面积为2,333平方英尺。加利福尼亚需要的重新开发要求地方领导者比SB9严格要求的更进一步：合法化更大的单位将导致更多这样的单位在财务上变得可行。

为了证明这一点，他们可以看看新泽西州的帕利塞兹公园，这个小镇对于适用于房屋建筑商和购房者的双联排房屋的分区方法是有效的。这是美国少数从未采用单一家庭住宅分区的地方的罕见例子，这种分区偏向于那些在高需求地区很少有人能轻易负担得起的疏散式住宅。相反，它最初的法令将该市大部分土地指定为双联排发展用地。

即使有了这个选择，帕利塞兹公园最初主要是在5000平方英尺的地块上开发了适度的单一家庭住宅。双联排建筑在1990年代开始兴起，开发商用两个相连的单位取代了旧的单一家庭住宅。新泽西北部的房屋和土地价格上涨，与加利福尼亚类似，这些投资是合理的。在新研究中，与美国企业研究所的Ed Pinto和Tobias Peter合作，我估计双联排如今占据帕利塞兹公园约40%的住宅单位。

镇上相对开放的区划法允许帕利塞兹公园成为我们所说的“轻触密度”的典范。它允许带有小后退的三层并排复式住宅；它们通常宽敞舒适，每个单位的面积通常比替代的独栋房屋大。

加利福尼亚州的SB9反对者声称，新的地块分割和复式建筑只会促进高成本建设，加剧该州的负担能力问题。加利福尼亚州城市的任何新建筑都将是昂贵的，但在帕利塞兹公园，新建筑单元的价格比邻近城镇的新建筑便宜，部分原因是两个家庭可以共同承担一个地块的成本。帕利塞兹公园的财产税率也比附近的城镇低，部分原因是其不断增长的人口可以共享道路和公用事业等基础设施。而在现有社区建造更多住房可以减少在开发区域之外建造的需求，保护开放空间。

但帕利塞兹公园复式住宅的成功完全取决于其新住房的大小和吸引力。如果他们的复式单位被限制在800平方英尺，重新开发就没有经济意义。

要使SB9成功地大幅扩大加利福尼亚州的住房供应，其城市同样需要增加允许在其地块上的居住空间面积。但一些官员无疑会选择继续通过过多的设计要求和其他使复式住宅建造成本过高或不具吸引力的区划限制来推高成本。当地政策制定者已经实施了将限制SB9地块分割或复式建筑建设可行性的规定。

民意调查显示，大多数加利福尼亚人支持增加住房，包括在其单户住宅社区内。州立法者越来越意识到这一点 — 但更多地方领导需要效仿。

—Emily Hamilton 是乔治梅森大学 Mercatus Center 的 Urbanity 项目主任，也是一项与 Ed Pinto 和 Tobias Peter 合著的名为“轻触密度”（Light Touch Density）的新研究 的共同作者。