旧金山住房模式使租金保持在市场价格以下 - 彭博社

旧金山特德洛因区的285 Turk Street。

摄影师：David Paul Morris/Bloomberg每天12小时，伦敦繁忙的银行十字路口关闭汽车、卡车和出租车，只留下自行车和公共汽车。即使在一月的寒冷天气中，骑手们也填满了街道。

摄影师：Tom Skipp/Bloomberg蒙特利尔计划开设一个24小时经济区，以促进夜生活经济。

摄影师：Mint Images/Mint Images RF2016年，旧金山特德洛因区的一栋40单元公寓楼被新业主接管时，长期租户起初并不担心。许多人以为他们的公寓价格受租金控制保护，因为几十年来，他们只看到495美元至700美元的租金略微上涨。

当新房东迅速打破这种误解，宣布提高月租金的计划时，租户们开始反击。在当地社区组织者、菲律宾社区发展协会联合创始人Lorenzo Listana的帮助下，他们写信、举行集会，并与房东合作，缩减租金上涨。然而，这场胜利之后却是一种不安的和平。Listana担心，如果另一家大公司能够购买该楼，将会有更多的租金上涨，甚至更糟糕的是，这座将近100年历史的建筑可能会被拆除、重建，并重新填满支付市场租金的租户。

彭博社CityLab +平等标志性的黑豹党研究显示，气候变化将削减非洲GDP 7.1%移民潮使纽约、芝加哥、丹佛预算紧张，标普表示英国长期存在的住房短缺即将变得更加严重“租户们说解决方案是将其转为永久经济适用房，”他说。于是他去找了旧金山社区土地信托基金会，他曾经是该基金会的董事会成员。土地信托基金会，在美国各城市运营的约260家土地信托基金会之一，在旧金山购买房产，将土地与建筑物分开，然后将建筑物租给低收入或中等收入租户合作社，以使它们永久经济适用。

自2016年以来一直与285 Turk的居民合作的租户组织者Lorenzo Listana。摄影师：David Paul Morris/彭博社经过数月的筹款、制定战略和讨价还价，土地信托基金会于一月正式收购了285 Turk街的建筑物。利用疫情对旧金山房地产市场的影响，他们以925万美元的价格购买了该物业，低于之前的销售价格。

“285 Turk的销售价格是有意为之的，因为我们的使命是为了满足城市对永久可负担住房的迫切需求，”Mosser Capital的首席执行官吉姆·法里斯说，Mosser Capital是该建筑前业主的投资部门。“我们将继续参与将现有市场租金住房转变为可负担住房，以增加旧金山湾区的可用性。这次销售实现了我们所信仰的积极社会影响。”

这次收购在某种程度上也是独特的，因为土地信托没有使用任何州、地方或联邦政府的补贴。相反，他们使用了贷款人和捐赠的股本：他们有两家永久融资贷款人，提供了总共840万美元，并从影响投资者筹集了额外的140万美元的捐款和短期贷款。城市政策也起到了帮助作用：土地信托使用了旧金山的社区购买机会法案。这项2019年的立法赋予非营利组织首购权，并通过给予卖方转让税折扣来激励卖方。

“这非常复杂，但证明是可以做到的，”土地信托的资产管理主管基思·库利说。“我希望这可以鼓励其他国家的社区土地信托和可负担住房开发商，他们的模式不一定符合政府的可负担住房模式。”

在本质上，全国各地的社区土地信托都类似于旧金山的做法，通过将建筑物从投机性房地产市场中撤出，与租户签订长期租约（通常为99年）来确保长期可负担性。如果租户决定搬走，他们的公寓将保持可负担性供下一个租户。规划可能会改变，市场可能会波动，但公寓仍然不能被翻新获利。社区土地信托因其潜力被誉为缩小种族财富差距并确保低收入居民稳定的潜力，由于建立和维护成本高昂，社区土地信托通常规模较小。但是，它们在明尼阿波利斯、纽约和旧金山等大城市的受欢迎程度正在增长。

位于旧金山特德洛因区的285 Turk主要住着工薪阶层居民，他们担心如果房租上涨就会被迫搬离。摄影师：David Paul Morris/Bloomberg对于旧金山社区土地信托来说，特德洛因区的这栋建筑是他们下一个收购目标的理想选择，因为它在上世纪80年代被豁免了租金控制，而且租户中有很高比例是有色人种，其中许多是菲律宾人、东南亚人和拉丁裔。

“这栋建筑对于防止驱逐是非常重要的，” Cooley说。

尽管旧金山的科技繁荣推动的房地产市场在过去几十年变得越来越负担不起，但特德洛因区大部分地区一直抵制着新兴阶层的入侵，无论好坏。由于无家可归的旧金山人口众多以及滥用药物者，该社区被视为公共卫生紧急区，并成为市政府新公共安全推动的重点。

“在过去的20年里，这个城市的某些地方基本上没有什么变化，这在某种程度上创造了更多自然形成的经济适用房，”土地信托的执行董事Saki Bailey说。“通常居住在特德洛因区的居民，想到拥有自己的房屋对他们来说是遥不可及的。他们真的只是在寻找安全感，一个可以永久称为家的地方。”

但在未来五年，土地信托还计划推出一种共享产权房屋所有权模式，租户将能够购买建筑物的股份，并逐渐积累财富。

获得有限股权住房合作社的股份就像拥有房屋一样，贝利说。一旦居民购买了他们的股份，就没有人可以赶他们离开家。他们还能在这些房屋中积累一小部分资产 —— 不会太多，以至于在出售时将价格推高到无法负担的程度，但比他们作为租户时要多。

“人们今天有这种疯狂的期望，认为购买房屋后，10年后就能获得20%或30%的增值，”贝利说。“我们告诉我们的居民的是，这不是房屋资产的那种意义。” 相反，租户的股份价值每年会增长一到两个百分点。

旧金山社区土地信托于2022年1月完成了对285 Turk的交易。在接下来的五年里，他们将与居民合作，按照共享股权住房模式进行管理。摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社“我们知道，他们在房地产繁荣期购买房屋的人总体上比建立更少的财富，”加州大学伯克利分校城市与区域规划副教授卡罗来纳·里德说。但居民确实会建立一些财富，同时确保住房稳定 —— 根据Grounded Solutions Network在2019年对58个共享股权住房项目进行的研究，60%的居民能够利用他们积累的资产购买市场价格的房屋。他们也更不容易受到与在波动市场购房经常相关的其他风险的影响。社区土地信托成员的房屋被收回和违约的比率较低。

“当价格没有激增时，你更不太可能遇到负资产的问题，并且更有可能从CLT提供的支持性服务中受益，”Reid说道。“即使正面的好处可能也较少，下行风险也较小。”

股份的价格通常在5,000美元至10,000美元之间，Bailey说，这取决于租户的决定。这是土地信托和租户组织者Listana面临的下一个挑战：让租户们聚在一起设定价格，并提供如何合作拥有和管理财产的教育。他们还必须填满建筑物；在285 Turk的40个单位中，大约有13个目前空置。

“尽快租满对融资方来说非常重要，”Cooley说道。至于新租户，他们的目标是优惠券持有者和那些在负担能力阈值的高端人群：2021年旧金山地区中位数收入的75%至80%之间的人，从69,000美元起步，适用于单身家庭。

“目标不仅是让租户组织起来，还要参与保护、维护和保持建筑物及其社区的完整和安全，”Listana说道。

在收购一周后，285 Turk大楼的一位长期租户告诉《彭博城市实验室》他们对这次购买感到宽慰。但也有证据表明过渡并不是没有摩擦的。楼梯平台上堆积了垃圾，电梯出现故障，前门已经坏了几天。Listana承诺他们将有机会在即将举行的Zoom会议上提出这些问题，届时租户们将开始了解更多关于共享权益模式以及即将出现的新变化。Cooley表示他们已与日常清洁服务签订了合同，并继续承担上一个房东的维护合同。

“这个项目吸引人并且独特的地方在于它真的是由租户主导的，”Solidaire Network的财务主管Marlena Sonn说道，Solidaire Network是一个慈善捐助者联盟，直接提供了50万美元的影响投资，并帮助筹集了另外70万美元。“最终，如果他们参与其中，我认为他们将能够使建筑物在财务上取得成功。”

除了希望投资于一个有需求的社区中的经济适用房解决方案之外，Sonn表示，Solidaire的参与还源于这样一种信念，即这也是一种明智的财务策略。“当我们谈论风险时，大多数债券持有者根本不知道他们拥有什么。而这实际上是你可以在投资中承担的最糟糕的风险，”她说。“如果我戴上我的投资者帽子，看看直接向旧金山土地信托提供直接私人贷款而不是参与更大的债券市场会意味着什么，对我来说更有意义，因为我可以让这些资金更靠近家门。”

旧金山可能是美国房屋成本最高的地方之一，但它也拥有一些最活跃的捐助者和本地资源 —— “其他真正可以从CLTs受益的地方没有的东西，”根据伯克利大学教授Reid的说法。“这就是联邦政府计划可以真正在将这种模式扩展到其他地方上发挥作用的地方。”

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对于任何一位 模拟城市的玩家来说，这都是一个熟悉的概念：当你在虚拟城镇中修建一条道路时，瞧，新车出现了。骑行伦敦最新的自行车路线，从 格林威治到伦敦桥，你会在现实生活中看到这种现象，只不过是用自行车。当这些自行车道的新段落落成时，骑行者就会出现。

尽管纽约市经常被称为“不夜城”，但从技术上讲，在凌晨4点会有一个短暂的休息时间，根据纽约州规定的“最后通话”。也许柏林或东京应该获得这个称号：在那里，酒吧可以合法24小时营业。

蒙特利尔可能成为这个名单的最新成员。这座加拿大城市，目前的酒吧和俱乐部在凌晨3点关闭，计划引入一个新的24小时区域，作为对其夜生活投资的更广泛努力的一部分。

自2013年阿姆斯特丹开始发放24小时营业许可证以来，保持城市全天开放的政策一直在蓬勃发展。培育夜间经济的想法已经传播到大约100个城市，这些城市现在都有某种形式的“夜间市长”，包括伦敦、纽约市和苏黎世。尽管重点经常放在酒吧和俱乐部上，但倡导者表示，这些政策远不止于酒精。

彭博CityLab标志性的黑豹党伦敦自行车热潮可能会成为自身成功的受害者是什么让纽约市的布鲁克林大桥公园运作良好气候变化将使非洲GDP减少7.1%，研究显示“24小时正式政策只是承认城市及其经济活动从未停止，”墨尔本大学城市中心主任Michele Acuto说。

夜间时段是许多城市经济产出的关键部分。在柏林，“技术旅游” 吸引 每年超过300万人，根据柏林Clubcommission的2019年报告。2019年的一项纽约市分析发现，夜生活 每年为城市创造 351亿美元的收入，提供299,000个工作岗位和131亿美元的工资。它将夜生活产业定义为包括城市的食品、饮料和娱乐行业在晚上6点至早上6点之间，并考虑了这些工作和顾客对经济的连锁影响。

夜间市长职位旨在让夜间经济贡献得到与白天时段同等的关注。越来越多地，这包括推动通过使更多设施24小时开放来扩大夜生活经济。

对于阿姆斯特丹，开始延长城市的营业时间意味着将24小时许可证授予城市中心以外的多功能空间。其中一个这样的场所是阿姆斯特丹混合用途的Overhoeks社区内的22层A’DAM Toren大楼，内设有办公室、咖啡馆、餐厅和地下俱乐部。

“阿姆斯特丹的24小时场所位于夜生活或酒店服务稍显不足的地方，”前阿姆斯特丹夜间市长米里克·米兰说道，他后来与夜间文化咨询公司VibeLab的合作创始人。“许多这些场所提升了周围居民的生活质量，因为它们提供的设施在工作日也可以使用。”

阿姆斯特丹A’DAM Toren大楼地下的舞蹈场所获得了24小时营业许可。摄影师：Schöning/ullstein bild via Getty Images在柏林，没有关于酒精销售时间的限制。二战后不久，一位酒店业者说服了柏林西部美国区指挥官，认为取消城市规定的最后通知不仅有利于经济，还能体现西方价值观。为了适应夜生活，周末和节假日火车也24小时运行。

“如果你想在城市中创造文化活力，不仅仅是关于饮酒，”柏林Clubcommission的发言人兼执行委员会成员卢茨·莱兴森林说道，他与米兰共同创立了VibeLab。“你需要一个既实惠又便利的创意空间。公共交通需要方便那些居住在城市外的人，例如，公交车不能在午夜停止运行。”

除了增强城市的社交机会外，培育夜生活产业还会带来其他积极影响：在澳大利亚新南威尔士州，居民在该州通过一项努力扭转悉尼众所周知的“派对捣蛋鬼”声誉的举措后，在公共交通和社区中感到更安全，该举措包括设立了一个24小时经济专员办公室。该办公室的一些倡议包括改善夜晚安全和在热门夜生活区提供“Take Kare”大使，协助深夜外出的年轻人。

“警察或其他城市决策者不理解的一点是，城市的活力创造了安全感，”Leichsenring说。

延长夜生活并非没有成长的烦恼。阿姆斯特丹长期以来一直面临红灯区的吵闹游客问题，甚至最近提出了一个有争议的计划，将合法卖淫业务搬到城外的情色中心。

“阿姆斯特丹的声誉是几百年来建立起来的，”米兰说。“这不是一朝一夕就会消失的。但城市需要采取措施，确保居民的生活质量在夜生活扩张的同时保持不变。”

城市夜生活倡议的很大一部分工作是在派对者和睡觉者之间保持和平。2018年，柏林政府在与居民因噪音争执导致许多俱乐部关闭后，承诺向隔音项目投入100万欧元。到目前为止，已有40多家俱乐部获得了资金支持，并将在即将到来的周期继续获得支持，Leichsenring表示。

蒙特利尔作为其蓬勃发展的夜生活努力的一部分，最近还宣布了一个补助计划，针对座位少于400个的替代表演场所，使它们可以获得高达10万美元的隔音倡议资金。夜生活倡议的目标之一是简化希望24小时营业的企业的流程。

许多支持24小时城市的倡导者表示，夜间经济倡议需要超越酒吧、夜店和深夜美食，关注其他类型的服务和便利设施。

“如果你上夜班，你交同样的税，但通常享有更少的服务，”MTL 24/24的联合创始人马修·格朗丹说，该非营利组织旨在为蒙特利尔的夜生活提供框架。“你无法获得食物或去公共图书馆。通过将服务延长到24小时，你正在打造一个更加公平、更具包容性的城市。”