房地产市场：现在是否应该购买房屋——彭博社

美国加利福尼亚州圣迭戈的住宅开发。

摄影师：Bing Guan/Bloomberg我现在应该买吗？这个关于房地产市场的永恒问题正在变得更加复杂，就在全球大部分地区的春季销售季即将到来之际。

市场进入了一个令人困惑的阶段。房屋价值仍然飙升。在美国，过去一年里上涨了20%，创历史新高。美国的一栋典型住宅现在价值320,662美元 — 比2020年12月增加了超过50,000美元。迪拜的房价上涨了22%。英国的房价刚刚创下了自2005年以来最强劲的年初。

然而销售放缓了。去年12月，美国的销售量比前一年下降了11%，是自2020年6月以来的最大年度下降。现在没有那么多房屋可供出售了。西雅图的库存如此之少，以至于在这个城市出售所有可用的房屋只需要不到一周的时间。

抵押贷款利率给这个方程式增添了新的变数。上个月，它们达到了疫情时代的最高水平。上周它们略微下降，30年贷款的平均利率在3.55%左右徘徊。但共识很明确：随着美联储考虑加息以抑制激增的通货膨胀，利率将继续上升。

从理论上讲，这对买家可能是有利的。更高的利率意味着借钱购买房屋更加昂贵，这可能会降低需求并拉低价格。然而迄今为止的迹象并不乐观。目前似乎并没有迹象表明抵押贷款利率上升的威胁（与历史标准相比仍然相当低）会阻止大量购房者。

正如我们的专栏作家布赖恩·查帕塔指出的那样，通货膨胀使房屋变得更具吸引力。房屋是一种通胀对冲：过去30年的数据显示，房价至少与消费品和服务的价格同步上涨。

那么是买还是不买？这是一个个人决定，但“不”派目前正在提出一个强有力的理由。彭博观点的亚历克西斯·利昂迪斯 进行了计算，指出3.5%与3%的贷款利率在50万美元贷款上的差价大约是每月多100美元。这比匆忙购买没有经过彻底检查的房屋可能需要花费数千美元进行维修要少得多。

对于那些想在短时间内买入然后卖出的人来说，“等待”的理由也很充分。

“如果这不是一个你想要更多空间或者想要搬到另一个地理位置的生活方式情况，那么现在可能是一个等待购买的时机，” SoFi投资策略主管丽兹·杨说。“风险在于房屋的净值在未来几年内可能不会大幅上涨，因为房价已经很高。从历史最高价格水平来看，短期内房价存在下行风险。”

但如果你下定决心要购买，这里有一个专家的建议：不要将首付款 投入市场。就像上个月所表现的那样，市场可能会突然出现调整。在竞争激烈的房地产市场中，你希望能够快速取得现金，这样你就可以在下一个竞标者之前买到你梦想中的房子。 — 查理·韦尔斯

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观点

在彭博观点本周，Erin Lowry说您不应该因通货膨胀而恐慌，但您应该有一个计划：

经济是循环的。有繁荣和收缩。明智之举是考虑如何调整个人财务以应对通货膨胀或潜在的经济衰退。必需品的成本可能会在一段时间内继续上涨，这意味着尝试将更高的杂货账单和交通成本纳入您当前的预算中。这可能意味着在您的预算中减少开支或暂时转向更低成本的产品。

在这里阅读她的完整论点。

您问，我们回答

我今年60岁，在各种退休账户中有100万美元，大部分投资于各种指数基金。我拥有一栋房子，1998年以35万美元购买。目前评估价值为55万美元，有一笔10万美元的现有抵押贷款。我计划在五年后在田纳西州退休。如果我想每年花费8万美元，假设每年还有3万美元的社会保障金，我需要再存多少钱？我应该把多少退休储蓄放入固定年金中，以及应该将多少（主要是税前）转移到罗斯账户并支付税款？— 詹姆斯·伯克，康涅狄格州史坦福

假设平均通货膨胀率为3%，预期寿命为35年（95岁），60/40投资组合的长期回报率为9%（95年平均），在康涅狄格州有一栋价值55万美元的房子上有10万美元的抵押贷款，退休时选择医疗保险优势计划，并且您每年税前存储2万美元直到退休。假设五年后在田纳西州购买房屋的价格为33万美元，这是那里的平均房价。对于退休时每年8万美元的生活费用，不包括医疗保健和住房费用，其中3万美元将来自社会保障金，最初来自您房屋置换的现金余额。一旦您用尽这笔现金并开始领取必须的最低分配额，每年还要支付2万美元的税款。我的计算显示您有78% 的机会在95岁之前有足够的钱，这相当不错。这意味着您可能需要根据您每年的投资组合回报调整您的退休支出。关于您的其他问题：• 在您的退休账户购买固定年金，这是您唯一拥有资产的地方，除了提供稳定收入外，不会有太大帮助，而且会降低您的成功概率。最好是通过获得反向抵押贷款来无风险地利用您房屋的资产。还要考虑使用“分桶策略”来应对多年的市场低迷。• 您退休和必须领取最低分配额之间的七年是进行罗斯账户转换的最佳时机，而不是在您仍在工作时，因为那时您的边际税率更高。考虑在边际税率较低时转换相应金额，这将为您以后节省税款。— 乔治·加利亚迪，财务顾问，科罗曼德财富管理

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