北京诞生今年第4个“百亿楼盘”！单价10万元+项目多维度PK，谁更具价值？

每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺 何小桃 易启江

11月份，北京又诞生了一个销售额超百亿元的楼盘，这也是今年北京诞生的第4个“百亿楼盘”。

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近日，《每日经济新闻》联合中指研究院推出的《每经·中国重点城市最热销的150个项目》显示，11月北京又诞生一个“百亿楼盘”——金隅凤栖家园，这也使得今年1-11月北京销售额破百亿元的楼盘达到4个。

具体来看，金隅凤栖家园以124.77亿元的累计销售额冲上冠军位置，海淀幸福里、誉天下和奥森ONE分别以累计销售额121.52亿元、111.11亿元和106.29亿元排在第二至四位。

至此，今年前11月全国15个重点城市共产生7个“百亿楼盘”，北京独占4个。

每经AI品房小程序显示，这4个项目分布于北京海淀、顺义和昌平，其中金隅凤栖家园为共有产权房项目，奥森ONE为限竞房项目，均价均在10万元/平方米以下；誉天下为别墅项目，单价及总价均远超其余三个。

与上海、深圳等城市不同的是，由于供应结构的影响，北京销售额最高的项目单价多集中于10万元以下，而在榜单上排名第7位的融创香山壹号院项目，据第三方平台显示，其开盘均价为11.2万元/平方米。

从榜单情况来看，北京的高价项目在地段、区位、品质上均占据了较大优势。那么，未来这些单价10万元+项目走势如何？每经AI品房小程序从中选取西钓鱼台•御玺和北京壹号院两个项目，从多个维度进行详细解读。

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计划本月交付的西钓鱼台•御玺项目位于海淀区靠近西三环区域，由北京御水苑房地产开发有限公司开发，主打精装修改善型需求，2019年开盘价格为117500元/平方米，物业费9.98元/平方米•月。

每经AI品房小程序对其进行了11个维度的大数据测评后，得出其当前估值参考价为122586元/平方米，比两年前的开盘均价高出了5000元/平方米。

事实上，作为成熟板块的改善型住宅，西钓鱼台•御玺周边各类配套方面较为成熟。如医疗配置指数、购物配置指数分别达到9.3和8.4分（满分为10分），人口居住密度适中（6.4分），通勤车速达到7.8分。

每经AI品房小程序专业版测算则给出了更为详尽的数据，西钓鱼台•御玺周围有5所小学，优于41%的住宅小区；周边共8所幼儿园，其中距离最近的仅345米，属于海淀区内的较优区域。

稍有欠缺的是，西钓鱼台•御玺周边公交配置处于海淀区中等水平，有公交车站16个、地铁站1个（距西钓鱼台站438米），同样处于同区中等水平。

周边8座大小购物场所（中等商务密度），让西钓鱼台•御玺周边餐饮消费客单价达到122元，对比全国消费档次指数1.3，即相当于1-2线城市之间的水平，高出海淀区86%的住宅项目，属于高档消费区域。

基于以上数据的综合分析，未来五年，西钓鱼台•御玺房价有望达到144536元/平方米，将跑赢海淀区71%的小区。

在朝阳区，北京壹号院项目是高价楼盘的代表之一，由融创恒裕房地产有限公司开发，目前第三方平台上显示的均价约为175000元/平方米左右，而每经AI品房小程序对该项目的估值参考价为212976元/平方米。

并且在未来五年，北京壹号院房价涨幅与朝阳区整体涨幅趋同，将达到255500元/平方米。

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但从11个配套维度得分来看，北京壹号院与西钓鱼台•御玺相差并不大。那么，除了房地产开发企业品牌溢价外，还有哪些因素影响了这两个楼盘的未来价格走势？

将这两个高价楼盘输入每经AI品房小程序进行“房产PK”可见，在购物配置、地铁配置、幼教配置、购物配置上，两个楼盘同样得到五5星；公交方面，北京壹号院为1星，西钓鱼台•御玺为3星。

消费档次上，北京壹号院比西钓鱼台•御玺更高，餐饮客单价达到159元，在朝阳区属于前9%的水平。并且北京壹号院周边年轻人口比例高于朝阳区43%的小区，而西钓鱼台•御玺则基本接近海淀区最低水平。

从另一个关键性指标“与周边房价差”可见，北京壹号院已经达到单价近20万元的水平，与周边楼盘价格相比高出132196元/平方米；而钓鱼台•御玺比周边楼盘价格高出15031元/平方米，反映了该区域房价整体水平不如北京壹号院周边区域。

在未来房价走势方面，北京壹号院未来5年近4万元/平方米差价（即19%涨幅）只能跑平朝阳区整体水平，西钓鱼台•御玺2.4万元/平方米的差价（即20%涨幅）足以跑赢海淀区71%的小区。