房地产业关键在“稳” “良性循环”成调控重点

近日，中央经济工作会议在北京召开，明确2022年经济工作要稳字当头、稳中求进。会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

业内人士指出，中央经济工作会议不仅给2022年的中国经济工作定下基调，也给房地产行业定下了新基调。在满足合理需求、行业良性循环下，预计2022年房地产市场将逐步修复，持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。

房住不炒关键在“稳”

业内人士表示，“稳”是这次中央经济工作会议最为突出的关键词，房地产行业也不例外。房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有较高份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要影响。

上述人士表示，2021年下半年以来，受调控等方面影响，房地产市场进入深度调整阶段，下行压力有所加大。中国经济转型从长期来看还将逐步“去地产化”，但从明年整体政策来看，“稳”是着力点，收缩效应政策将更加审慎，房地产行业基本进入“政策底”。

房地产具有产业链条长、关联行业众多的特点，对建筑业、工业、交通运输业、批发和零售业、金融保险业等相关行业具有较强拉动作用。房地产开发会直接消耗水泥、钢铁、陶瓷、橡胶、玻璃、有色金属等大量建筑材料，销售后又会带动家具、家电、纺织、装潢材料等多个行业发展，在其开发与销售过程也拉动了物流、金融等众多第三服务业的发展。

华兴证券（香港）首席经济学家兼首席策略分析师庞溟表示，促进房地产业良性循环和健康发展，这一政策表态既是基于对目前房地产行业形势的判断和考量，更是为明年房地产行业的发展指明了目标和方向。

中国科学院大学国家土地科学研究中心主任董祚继认为，此次房地产行业在“结构政策要着力畅通国民经济循环”中提及，意味着房地产行业调控将从“抑需求”转向“稳供给”。同时，探索租购并举、保障、市场两端发力的新发展模式，这一方面是长期构建多层次住房供给体系、补齐住房保障短板，另一方面，也是“稳经济”的有效抓手之一。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，未来房地产“良性循环”指引下，前期过紧的金融政策将结构性调整，一方面适度放松对房企融资的管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款等，缓解房企债务压力；另一方面购房信贷环境改善，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未来针对刚需、改善性购房需求可能有定向的支持政策。预计2022年房地产市场将逐步修复，不会出现硬着陆，持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。

东方证券分析师赵旭翔认为，在“房住不炒”的框架下，考虑到仍有大量的刚需和改善住房需求没有得到满足，现行的具体政策仍有一定的调整空间。尤其是行业销售额快速下滑、房企现金流受各方债权方“挤兑”的大背景下，支持刚需和改善性住房需求，是挽回销售额快速下滑的局面是重建全社会对房企信心的基础，这也是实现“良性循环”的核心。

良性循环补齐住房保障短板

“此次会议对于地产行业来说，最大变化是从‘稳市场’到‘稳行业’。”国金证券分析师杜昊旻表示，允许正常融资重启，居民房贷放款，积极信号促进整个行业平稳健康发展。预计地方在因城施策下，资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。

中指院相关分析师表示，预计稳经济要求下短期地方将加快落实“因城施策”，扶持类政策或将加快落地，支持合理购房需求正常释放，重点满足首套房和改善性住房按揭需求。

庞溟称，所谓“循环”，是支持房地产企业继续开展依法合规的规划、开发、建设、销售、购地、融资等正常经营行为，确保对房地产企业合理稳定的开发贷款、并购贷款、按揭贷款等融资需求和流动性需求的满足，鼓励房地产企业继续提升其资金管理能力、风险控制能力、合规管理能力以及产品、服务、创新能力，引导基本面稳健扎实、现金流优异、财务安全性高、抗风险能力强的优质房地产企业提升销售和回款质量并继续探索新的、高质量的、可持续的业务增长点，并妥善处理在过去的高杠杆高增长模式下难以自救的、无法主动完成业务调整和经营转型的房地产企业被市场自然出清和淘汰。

但除了处理好房地产行业自身供给与需求之间的匹配发展，还应加强房地产行业租购并举工作和预期引导工作的稳步发展。庞溟表示，处理好房地产行业的长租房市场、保障性住房建设与商品房市场的合理发展，处理好房地产行业中长租房、共有产权房、保障性租赁住房等新形式的探索发展，处理好房地产行业中住宅地产和商业地产、产业地产、物流地产、旅游地产、养老地产等其他领域的创新发展。

许小乐说，未来将更多发挥市场效率，解决大城市租客多样化、品质化的租赁需求。随着城镇化率的提升，大城市住房租赁市场需求旺盛，租客停留在租赁市场的时间拉长，依据贝壳平台数据，2021年北上广深的平均购房年龄为36-38岁，相比于2018年推迟了2-3年左右，很多租客租住时间或超过10年，未来家庭化租赁需求逐步显现。我国住房租赁体系主要由市场化租赁住房、保障性租赁住房和公租房构成，依托多层次租赁住房供应，能够有效解决租赁群体的多样化需求。

事实上，日前，人民银行上海总部联合上海银保监局、市房屋管理局和市地方金融监管局举办上海推进保障性住房建设银企对接会就指出，加快推进上海保障性住房建设，引导金融机构加大支持力度。增加保障性住房供给，是为新市民、年轻人解决住房需求的重要途径，是实现全体人民住有所居的有效举措，有助于实现共同富裕。金融机构、房地产企业要充分认识推进保障性住房建设的重大意义，将自身发展与国家战略更好地结合起来。金融机构和金融市场要针对不同类型保障性住房的新特点，加大金融产品和服务创新力度；房地产企业要聚焦主业，稳慎经营。

房地产融资状况有改善迹象

根据央行13日发布的数据显示，金融机构房地产贷款投放继续增长。11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月份多增532亿元。11月末，银行业金融机构房地产贷款同比多增2000多亿元，其中，个人住房贷款余额同比多增1100多亿元，开发贷款同比多增900多亿元。金融机构对房地产融资行为持续改善。

克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，近期个人按揭贷款确实有边际改善的趋势，上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短，与此同时，广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率，可以预期居民按揭贷款仍有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费。房地产市场的合理资金需求正得到满足，这有利于改善市场预期，将促进市场成交筑底回升。

根据贝壳研究院数据显示，11月贝壳研究院监测的100+个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套利率为5.96%，较上月回落3个基点。平均放款周期为68天，较上月缩短5天。这已是房贷利率连续2月有下调迹象。

中国银行间市场交易商协会12月10日举行房地产企业代表座谈会，向市场释放出房地产企业融资环境将继续改善的信号。据悉，下一步，相关机构将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口，以及用于房地产项目或资产的股权收购，支持保交楼、保民生、保稳定，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

房企端金融环境明显改善。从市场方面看，近期已有多家房企通过回购美元债等方式应对市场疑虑、传递现金流充裕的信号。例如，11月7日新城控股发布公告称，公司结合当前实际经营及财务状况，计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元的美元债券，并予以注销。在此之前，雅居乐集团、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、弘阳地产等多家房企纷纷启动境外美元债回购，表明其资金充足、以提振市场信心。

值得一提的是，中国人民银行近日宣布，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此次降准为全面降准，共计释放长期资金约1.2万亿元。

对此，许小乐表示，降准释放流动性的利好下，房企融资环境有望继续边际改善，房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险。杨科伟也表示，按照历年规律，房地产行情波动与存款准备金率高度相关，凡降准势必会带来一轮行情启动，预计年底房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升。