专家建议房企应加强精细化管理和运营

当前房地产市场处于调整期。展望2022年房地产市场，专家认为，坚持“房住不炒”的定位，维护房地产市场平稳健康发展的政策取向不会变。合理资金需求正在得到满足，房地产市场风险总体可控。房企应避免盲目扩张，加快转向精细化管理和运营。

市场风险总体可控

2021年以来，房地产市场成交下滑，部分房企资金链承压。中指研究院数据显示，1至10月，房企境内信用债共发行4801.7亿元，同比下滑13.3%；境外债券共发行2624.1亿元，同比下滑35%。中指研究院企业事业部研究负责人刘水说，房企需做好过“紧日子”的打算。

中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成说，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展整体态势不会改变。目前房企资金链的风险是可控的，不会引发进一步连锁反应。

人民银行日前发布的第三季度货币政策执行报告显示，目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

保持房地产金融政策连续性

10月以来，有关部门接连释放满足房地产合理融资需求的信号。

人民银行金融市场司司长邹澜近日表示，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束。近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象。此外，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解。

邹澜说，针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

央行日前发布的数据显示，10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。11月19日，银保监会新闻发言人介绍，10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。

盛松成表示，房地产调控的大方向不会改变，不会再回到原来的老路上去。

第三季度货币政策执行报告强调，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

房企应开源节流

今年以来，房地产开发投资增速呈现倒V型走势。国家统计局数据显示，截至10月末，全国房地产开发投资累计同比增速为7.2%，连续8个月走低。

中国证券报记者梳理发现，一些研究机构对2022年房地产投资增速的测算不尽相同，但大多认为，在预售资金监管趋严、标准融资渠道难有显著放松，以及债务到期压力仍较大的背景下，土地购置行为趋谨慎的可能性更大。

在房地产投资增速回落的预判下，一些研究机构认为，2022年土地市场将进一步回归理性。

对于房企而言，刘水建议，2022年应继续开源节流。一方面，应加大营销力度、紧抓回款。必要时要有“壮士断腕”的勇气，通过出售项目或寻求股权合作等方式稳定资金链、盘活资金。另一方面，投资应量入为出、审慎拿地。房企应避免盲目扩张，加快转向精细化管理和运营。