商品房预售资金监管更严更细

商品房预售制增加了房地产开发的建设量，也带来不少风险。因此，严格的监管措施十分必要，预售资金监管应更为严格和精细。这将促使企业进一步提升运营能力，有利于房地产企业朝着健康经营、信用良好方向努力。

一段时间以来，不少城市加大商品房预售资金监管力度。仅11月份以来，就有成都、北京等多城市发布加强商品房预售资金监管的通知或办法。根据贝壳研究院统计，近两年是预售资金监管相关政策发布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全国主要城市共发布相关政策60次以上。

之所以有商品房预售资金监管，是因为我国在商品房销售时普遍实行预售制，也就是期房销售。房地产开发企业将已兴建但尚未竣工或即将兴建的商品住宅与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来某一时期拥有所购房屋。商品房预售制可以简单理解为“先交钱，再收房”。

房地产业是资金密集型行业，商品房预售制为过去房地产市场快速发展起到支撑作用，有效扩大了房地产开发企业的资金来源，增加房地产开发的建设量。同时，预售制也带来不少风险。购买期房者最大的担心就是把购房款交给开发商，开发商资金链断裂、跑路，购房者迟迟拿不到房，甚至可能面临房财两空的局面。现实情况中，楼盘烂尾无法交付，抑或是开发商拖欠建筑商、供应商款项，常常与预售资金被挪用有很大关系。

一方面，监管不到位的情况下，部分定金和首付款项可能并未纳入资金监管账户；另一方面，房企违规挪用预售资金的情况并不少见。用于特定项目的建设资金被开发商放到企业的资金“大盘子”中使用，成为其现金流大循环的一部分。一旦企业出现经营困境、金融紧缩等情况，开发商整体资金链吃紧，就会波及具体项目，出现工程资金支付困难，延期交付甚至“烂尾”的情况。

因此，实施商品房预售制，严格的监管措施十分必要。由房地产行政主管部门会同银行对预售资金实施监督管理，将预售资金存入专门账户，根据工程进度放款，能够降低房地产开发项目烂尾风险。同时，加强预售资金监管，将规范房企合理使用资金，有利于房企稳健经营，还有利于维护住房消费者合法权益，促进市场平稳健康发展，稳定预期。有关机构的监测数据表明，商品房预售资金监管能够使预售合同相关的民事纠纷数量大大下降。

为了更好保护购房者权益，避免楼盘“烂尾”情况的发生，预售资金监管应更为严格和精细。从近期多地出台的预售资金监管办法来看，不少城市正在朝这一方向努力。比如，北京市近日出台的《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》将预售资金监管的时间起点前移。过去，预售资金从网签开始才纳入监管，按照新征求意见稿，调整为先监管后网签，这能够避免此前将预售资金转到开发商账户，再转到资金监管账户过程中可能出现的资金挪用情况。征求意见稿还提高了资金监管的额度，要求重点监管资金每平方米不低于5000元，较此前有大幅提高。

可以预见，各地加大预售资金监管力度，客观上将促使企业进一步提升运营能力，有利于房地产企业朝着健康经营、信用良好方向努力。一些城市实施的与企业信用等级挂钩的差别化预售资金监管政策，加强了稳健房企的竞争优势。