年末房企忙解资金压力 扩张节奏全面下降

【环球网综合报道】下半年以来，因限购限售、房贷额度收紧等调控政策影响，全国楼市普遍遇冷，多数房企销售回款变慢，现金流重要性凸显。

近期，市场融资消息不断，为筹措资金头部房企融创中国采取出售股权、配股等多种举措，预计获得90亿资金；先后通过银行间市场融资的企业也在行动，据不完全统计，11月10日以来，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元，数额及发行企业数量相对较高。

房企忙融资

11月14日晚，融创中国发布了关于公司配股筹资，以及董事会主席孙宏斌向集团提供无息借款资金、出售融创服务部分股权的相关事项，公司预计获得90亿元资金，加上此前出售贝壳股权、项目和商管板块股权等形式回笼的资金，不到一个月时间，融创中国回笼资金超过160亿元。

根据公开披露数据，截至2021年6月30日，融创中国账面现金及现金等价物为1010.99亿元，一年内到期的短期债务为909.62亿元。当时非受限现金短债比约为1.11，较去年底提升约0.03个百分点；净负债率约为86.6%，较去年底下降约9.4个百分点；剔除预收款项后的资产负债率约为76.0%，较去年底下降约2.3个百分点。10月份，融创中国可动用资金约700亿元，近半年无美元债到期兑付。

此外，在银行间市场融资出现回暖下，众多房企密集发行中期票据和超短融资券。

据悉，11月10日，常州城建、北京住总、小商品城宣布拟发行超短融资券，镇江城建公告拟发行4亿元的中期票据；到11月11日，保利发展宣布拟发行20亿元的中期票据，将银行间债券市场的融资主体从城投扩展到主流房企，而后11月12日，光明地产宣布拟发行5亿元中期票据，招商蛇口公告拟分别发行30亿元的中期票据和超短融，企业融资“冰冻”状态有所缓解。

据不完全统计，11月10日以来，共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元，数额及发行企业数量相对较高。与此同时，本轮房企融资审批速度相对较快，小商品城11月10宣布拟发行的10亿元超短融计划，已经于11月15日发行完成。而柳州建投11月15日将拟发行不超过8.8亿元（含8.8亿元）的中期票据的计划确定为顶额8.8亿元。

房企扩张节奏下降

国家统计局数据显示，2021年1-10月，全国房地产开发投资额同比增速为7.2%。房地产开发投资从“过热”区间进入到“温和”区间。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，近期信贷政策和发债政策开始放松，客观上会使得此类数据下行的速度放缓。尤其是各地督查项目开工，防范停工，客观上也有助于此类数据不会过快下滑。

2021年1-10月，全国商品房销售面积同比增速为7.3%。单纯看此类数据，虽然持续收窄，但预计全年不会为负。

房企扩张与销售节奏趋同，拿地力度的转折点同样出现在 6 月。据克而瑞数据，2021 年前 10月 TOP100 房企拿地额同比下降 7%，较前 5 月下降 39pct，相比 2020 年全年下降 33pct。 分梯队而言，TOP30 房企拿地力度多数在收缩。TOP5、TOP6-10 和 TOP11-30 房企拿地额占 TOP100 房企拿地额比例分别为 19%、13%和 28%，较 20 年全年分别-3、持平、-2pct。

拿地强度方面，今年前 10 月整体有所下降，TOP30 的地售比（拿地额/销售额）为 30%，较 20 年全年下降 4pct。其中 TOP5、TOP6-10 和 TOP11-30 房企拿地强度分别为 25%、33%和 33%，较2020 年全年拿地强度分别下滑 6、4、3pct。按照 “三道红线”标准分档， 2020年TOP30 房企中已无橙档房企，绿、黄、红档房企拿地强度分别为35%、30%和 15%， 较2020年全年拿地强度分别下滑 4、5、9pct。

华泰证券分析，重点房企的拿地强度降至2017 年来（可追踪最早数据）最低值，较 2019 年更低， 但与2019年不同的是，现阶段房企土储的充沛度远低于2019年水平。分梯队来看，头部房企的拿地积极性相对更为疲弱，财务分档下各梯队房企拿地强度分化程度更明显，资金压力是拿地意愿下降的重要因素之一。

事实上，今年上半年融创在土地市场上依然凶猛拿地。在北京的首轮土拍中以180亿元的权益成交地价位居榜首。公司上半年合约销售额亦创新高，达3207.6亿元，同比增长64.3%，营收958.2亿元，同比增长23.9%。但利润增速不及收入，核心净利润为131.5亿元，同比仅增长0.8%。

在此前的中期业绩投资者会议上，孙宏斌即表示，降低融资成本和负债率是融创中国的首要任务，目标是三年内将融资成本从8%左右降至5%左右，因此下半年将保守拿地。