北京加强商品房预售资金监管

□ 针对当前存在的诸如购买的期房还没到手，开发商却被曝出没钱还债，购房人的钱眼看着要打水漂等突出问题，实现资金“管好不管死”，能够充分保障购房人合法权益。

□ 对预售资金缴存和使用乱象进行管控，是防范房地产金融风险的重要举措，有望避免“烂尾楼”的出现。

去年以来，泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工及预售资金挪用等情况。对此，北京市住房和城乡建设委、人行营管部、北京银保监局三部门近日联合印发《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版公开征求意见稿）》（以下简称《办法》），面向社会公开征求意见。

“新修订的《办法》主要包括总则、一般规定、资金收存支取、监督管理四个部分31条。针对当前存在的诸如购买的期房还没到手，开发商却被曝出没钱还债，购房人的钱眼看着要打水漂等突出问题，实现资金‘管好不管死’，能够充分保障购房人合法权益。”北京市住建委相关负责人说。

业内专家认为，该《办法》主要从提升资金监管能力、提高资金监管额度以及提升监管主体责任等维度出台相关要求。而对预售资金缴存和使用乱象进行管控，是防范房地产金融风险的重要举措，有望避免“烂尾楼”的出现。

办法中提及的“封闭管理”颇具亮点，后续在各地政策中有望体现。对于房企而言，或将倒逼房企进一步加快营销加速回款，对信用水平较高的房企影响相对较小。

《办法》明确预售资金监督管理坚持银行监管、政府指导、多方监督、保障建设的原则。针对此前银行从事资金监管“零门槛”的问题，明确北京市住建委会同北京银保监局、人行营管部将综合银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况、信用等级等因素，公开招标择优选择银行承担监管工作，开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。同时，对中标银行履职情况定期考核，淘汰递补。

值得注意的是，本次新修订的《办法》拟将现行的入账流程调整为先监管保护后网签。征求意见稿提出，项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款等购房款应由购房人账户直接存入监管账户，开发企业不得转存入其他账户。购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。

据了解，监管银行通过北京银保监局金融专网与本市房地产交易管理系统实时共享房屋网上签约和入账信息。“信息共享后，只要资金到账，房地产交易管理系统就会自动触发，可以实现无缝连接。”北京市住建委有关负责人表示，若资金存入监管账户后超过一定时间仍不网签，将被原路返回。

信息共享也有利于监管。北京银保监局可将共享的开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，与监管银行上报数据交叉核验，穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。

为便于购房人知晓并监督已交付购房款的使用，《办法》提出，购房人可凭网签编号、密码等信息，通过政府网站查询预售许可项目对应的预售资金监管账户入账、支取、余额。

此外，《办法》还提出，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高43%。

针对部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难问题，《办法》特别规定，当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。