积极信号显现 房企多举措提振债市信心

面对境内外债券价格的下跌，房企积极采取措施提振市场信心。境外债券方面，房企境外债券市场出现回购潮。机构统计显示，2021年下半年以来，18家房企陆续实行境外债回购，回购次数超过100次。境内债券方面，有房企根据沪深交易所相关规则，调整相关债券投资者适当性管理安排，以维护债券投资者权益。

业内人士表示，在监管政策的持续规范下，未来多数房企有能力让报表更加规范、财务更加稳健、经营可持续性更强，实现房地产行业的平稳健康发展。

积极回购境外债券

据克而瑞研究数据，自2017年房企发行境外美元债以来，境外发债逐步成为房企重要融资方式。2019年，100家房企境外发债达到高峰，融资规模约为5052亿元，占发债总规模的64%。2020年，房企境外发债融资规模约为3998亿元，占发债总规模的47%。2021年前9个月，房企境外发债规模约为2379亿元，占发债总规模的44%。境外债券发行规模进一步收紧。

由于境外债的发行年限主要以1-5年为主，且近几年借新还旧持续滚动发行，房企的境外债到期额急增，2021年、2022年、2023年到期的美元债均达到3000亿元以上。其中，2022年最高，规模达到3755亿元。

在此背景下，房企境外债券市场出现回购潮。据克而瑞研究不完全统计，2021年下半年以来，18家房企陆续实行境外债回购举动，回购次数超过100次。从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据金额合计15.6亿美元，占初始发行金额的4.07%。

房企密集的债券回购动作，一方面主要是为了进行债务置换和缓解短期内的偿债压力。克而瑞研究称，近六成回购金额涉及的债券到期时间集中在2021年四季度以及2022年，如中梁控股进行了25次的境外债券的赎回动作，合计赎回2021年四季度及2022年到期的1.29亿元的境外债，其表示未来仍将积极加大债券回购力度。佳源国际控股7-8月赎回了约6.09亿元的境外优先票据，涵盖2022年-2024年到期的债券，债券利率为11.00%至13.75%，而其2021年5-9月发行了3笔共计3.3亿元的境外债，债券利率为7.00%至11.00%，债务置换使得成本有所下降。

另一方面主要在于提振市场信心。赎回债券到期年限还覆盖2023年至2026年，范围较大。从债券赎回的单笔金额来看，单笔提前赎回金额一般在100万美元至800万美元之间，相对较小，呈现“高频次低额度”的特点。其目的是稳定各只债券的价格，提振市场信心。

调整境内债券交易机制

境内债券方面，有房企根据沪深交易所相关规则，调整相关债券投资者适当性管理安排，以维护债券投资者权益。

2019年3月，沪深交易所发布《关于调整债券上市期间交易方式有关事项的通知》，要求在上交所公开发行上市的公司债券、企业债券，上市时同时采取竞价、报价、询价和协议交易方式的，如存续期内债券信用评级调整为AA级（不含）以下或者发生该所为保护投资者合法权益认定的其他情形的，交易方式应当调整为仅采取报价、询价和协议交易方式。

今年10月11日，花样年控股发布信用评级发生调整的公告，中诚信国际下调公司主体信用等级。本次评级调整后，公司主体信用等级为A，评级展望为“负面”，“18花样年”“19花样年”“19花样02”“20花样01”“20花样02”的债项信用等级为A，同时将上述主体及债项信用等级列入可能降级的观察名单。随后，根据《关于调整债券上市期间交易方式有关事项的通知》要求，“18花样年”“19花样年”“19花样02”“20花样01”“20花样02”自10月11日起进行交易方式调整，仅在固定收益证券综合电子平台上采取报价、询价和协议交易方式进行。

2021年5月，沪深交易所发布的《交易所债券市场投资者适当性管理办法(2021年征求意见稿)》中进一步明确，交易所上市交易或者挂牌转让的债券，发生“发行人发行的公司信用类债券价格出现较大负面波动”时，发行人、受托管理人或者具有同等职责的机构应当及时发布公告提示投资风险，自该情形披露之日起，仅本办法规定的专业投资者中的机构投资者可以买入该债券。

今年10月8日，阳光城发布公告，根据《公司债券发行与交易管理办法》《深圳证券交易所债券市场投资者适当性管理办法》等相关规定，公司申请于2021年10月11日起，针对阳光城发行且尚在存续期的公司债券“20阳城01”“20阳城02”“20阳城03”“20阳城04”“21阳城01”“21阳城02”，调整其投资者适当性管理安排。即调整后上述债券仅限专业投资者中的机构投资者买入，原持有债券的非专业机构投资者可以选择持有到期或者卖出债券。

值得注意的是，阳光城并没有暂停任何平台报价，只是调整了投资者的范围，对合格机构投资者无影响，即合格机构投资者仍可通过竞价交易方式和协议大宗交易方式进行交易。有债券从业人士称，此举的主要目的应是避免在竞价系统中每天出现小额的异常成交，操纵价格，扰动市场情绪。

中国证券报此前曾报道，当前地产债券面临流动性压力，即使金额较小的卖盘和成交也会对收盘价和估值造成较大扰动，有机构利用境内外交易机制差别“做空”赚钱。一是通过释放负面消息、谣言或制造价格异动引发恐慌情绪；二是境外投行泄露结构融资盘信息，以内幕信息操纵价格。

回暖信号出现

从短期市场趋势看，房地产行业面临销售收紧、短期偿债压力加大等问题，但多家券商研报认为，房地产市场或已触底，目前出现些许回暖信号。

安信证券研报认为，在监管政策的持续规范下，未来多数房企有能力让报表更加规范、财务更加稳健、经营可持续性更强，实现房地产行业的平稳健康发展。

平安证券研报认为，9月以来，央行多次发声维护房地产市场平稳健康发展，明确“指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，多地已隐现房贷积极信号，房企资金端压力或缓和。短期行业阵痛期有望加速房企优胜劣汰，未来“幸存”的房企经营、财务将更加稳健，拥有品牌、管理、融资等优势的房企有望享受更高利润率水平。