房地产信托提前“入冬” 前三季度募资规模同比降超三成

本报记者 邢 萌

近日，在冷空气侵袭下，北京地区已寒风阵阵。近期遭遇寒潮的还有房地产信托，10月份以来，房地产信托募资规模大幅受挫。用益信托发布的数据显示，前两周（10月4日-17日），集合信托市场上的房地产信托募资规模仅6.16亿元，环比减少83.36%，如此低迷的表现令业界颇感意外。

事实上，房地产信托市场自9月份就已显现出颓势。中国信托登记有限责任公司（简称“中国信登”)登记的数据显示，今年9月份，房地产信托募资规模不足400亿元，较1月末大降近80%。如果将时间轴拉长至整个前三季度，房地产信托的募资规模同比下降超3成。

9月份信托违约25起

房地产领域占比近半

房地产信托作为最主要的信托业务之一，正面临严峻的挑战。用益信托发布的数据显示，前两周（10月4日-17日）共有404款集合信托产品成立，环比减少57.78%；成立规模126.72亿元，环比减少66.89%。

从投向领域来看，各类信托产品均有不同程度的下滑，房地产信托成立规模下滑幅度最大。其中，金融类信托产品的成立规模67.33亿元，环比减少67.91%；房地产类信托产品的成立规模6.16亿元，环比减少83.36%；基础产业类信托产品的成立规模31.06亿元，环比减少55.42%；工商企业类信托产品的成立规模22.17亿元，环比减少55.99%。

中国信登最近发布的登记数据也印证了房地产信托市场已提前“入冬”。相关数据显示，9月份信托行业新增完成初始登记的信托产品2941款，环比下降2.32%；募资规模4493.37亿元，环比下降8.51%。其中，投向房地产行业的信托规模为389.49亿元，较近12个月均值下降44.79%，较今年1月末下降79.08%。

记者注意到，今年9月份，信托产品违约事件主要集中在房地产领域。据用益信托发布的数据，截至9月末，共发生信托产品违约事件25起，涉及金额106.09亿元。其中，发生12起房地产信托产品违约事件，涉及金额合计61.85亿元。

今年以来，房地产信托市场热度明显降温，募资规模持续滑坡。用益信托发布的数据显示，前三季度，集合信托市场共成立4331款房地产信托产品，同比减少8.05%；募资规模合计4133.46亿元，同比减少32.37%。

因违约事件频出，房地产信托业务成为重点监管对象。今年以来，华澳信托、四川信托等4家信托公司因涉房业务违规被处罚。相关公告显示，上述信托公司涉及的违法违规行为主要包括：未有效履行尽职调查职责、严重违反审慎经营规则、变相为房地产企业缴纳土地出让金融资、信托资金违规用于缴纳土地出让价款等。

用益信托研究员帅国让对《证券日报》记者表示，房地产信托规模明显收缩，主要是受以下因素影响：一是“三道红线”监管新规以及房地产信贷单独集中度管理新规的执行，对房地产信托业务的影响比较明显；二是在经济下行压力和监管约束力持续加大的背景下，房地产企业信用下沉，房地产领域的风险加速暴露，信托公司在开展房地产业务时比以往更加谨慎。

房地产信托转型

有两条路可以选择

长期以来，房地产信托一直是信托公司的利润支柱，也因此深受投资者青睐。

“过去几年，房地产信托成为对抗通胀的一大投资工具。”普益标准研究员陈雪花对《证券日报》记者表示，房地产信托项目虽然也出现过风险，但由于该类项目大多设置了抵押、质押等风控措施，特别是将不动产作为抵押，抵押率也相对较低，在土地价值不断升高的背景下，这类项目整体风险较低。

陈雪花分析称，对投资者而言，房地产企业能够承受的融资成本较高，房地产信托的预期收益率也相应高于其他产品；对信托公司来说，在房企资金需求较大和投资者对房地产信托的热捧下，发行房地产信托也是一个较好的选择。

但在当前情况下，传统的房地产信托融资模式难以为继，转型成为业内共识。“房地产信托规模在信托总规模中占据重要地位，房地产信托转型成功，有利于推动信托行业整体转型升级。”百瑞信托研究发展中心高级研究员孙新宝对记者表示，近年来，在强监管的背景下，房地产信托各方面门槛明显提升，各家信托公司开启了转型之路。在业务范围上，信托公司将传统房地产业务不断外延，延伸至房地产租赁市场、IDC市场等；在业务模式上，从传统的融资类向股权投资类转型；在区位选择上，更倾向于国家都市圈战略辐射地域。

关于房地产信托的转型之路，陈雪花认为，有两条路可走。一条路是从增量地产向存量地产转变。目前一线城市正逐步进入存量房产时代，新房开发步伐逐步放慢，房地产行业更加重视存量房产的物业配套升级改造，信托公司可通过设立专门的团队，对该类地产进行投资。另一条路是调整房地产业务方向，从住宅地产转向多元化地产方向，重点探索商业地产投资以及租赁市场等。