房地产信托“入冬”：9月数据近乎腰斩 信托机构“急刹车”

经济观察报 记者 蔡越坤

9月份新增较近12个月均值几乎腰斩，较1月份下降近80%！

作为信托机构利润三驾马车之一、昔日信托行业的明星产品，随着发行量不断萎缩及风险事件陆续爆发，房地产信托进入了“寒冬”。

2021年10月12日，中国信托登记有限责任公司发布的数据显示，截至9月末，新增投向房地产行业规模继续下降。投向房地产行业规模为389.49亿元，较近12个月均值下降44.79%，较今年1月末下降79.08%。在“三道红线”约束和一系列监管政策出台的背景下，投向房地产行业的新增信托规模持续下降。

周梅是一位在信托业工作了10余年的“老兵”，经历了房地产信托的高光时刻。房地产行业正值变局，周梅表示，当下恒大、新力等这些百强房企爆雷集中性发生，有些信托机构风控会“急刹车”，先将地产项目暂停，去反思去检查，复核以前的风控标准合不合理，并分析以后将要面临的形势。这可能是行业的急刹车的一个表现。

周梅坦言，自去年针对房地产企业“三道红线”发布以后，监管对于房地产信托的政策一直呈现收紧状态，并不是突然收紧。当下房地产信托新增发行骤降，因为政策效应通过时间累积，到现在真正地发挥了效果，从数据上也得到了体现。

另一位南方区域信托经理向记者表示，因为拿地激进的企业都偃旗息鼓了，信托公司做的地产企业其实大体比较雷同。再叠加监管收紧的原因，房地产信托规模降低得比较快。

对于房地产信托的急剧下降，10月12日，用益信托资深研究员帅国让向记者表示，首先切合监管层的政策导向，在坚持“房住不炒”的背景下，投向房地产领域信托规模下降，不仅有助于推动信托公司业务转型，回归本源业务；而且避免资金过度集中于房地产领域，防范信用风险；其次，迫使信托公司加大转型力度，打破以往的路径依赖，为信托业未来高质量发展奠定基础。

9月发生了什么？

房地产信托迈入“寒冬”，从业者也如履薄冰。

2021年已经过去了9个月，一位西南地区的理财师向经济观察报记者直言，今年他只做了一笔房地产信托。

作为一名信托理财师，房地产信托曾是多年以来是他向客户推荐的最多的产品。然而，伴随着房地产信托风险频发，该理财师感慨：“今年确实更难卖了”。

该理财师称，在“房住不炒”的整体背景下，信托客户的投资观念也在转变，常年买房地产信托的客户已经逐渐意识到部分风险。在宏观层面对房地产行业的严格管控下，房地产信托违约的项目增加了不少。尤其是今年，恒大地产等一些房企出现风险，不少信托公司曾给其做过融资，现在对应的产品出现了延期，客户对房地产信托的风险警惕性在增加。

回顾过去，据记者了解，自2008年以来，房地产市场不断升温，受到各路资本追逐；房子也成为公众投资离不开的话题。房地产信托作为长期提供高收益的产品，也是投资者热衷投资的标的。

然而，当下在从业者感慨房地产信托难卖的同时，从供应层面来看，房地产信托的数量也在逐渐减少。房地产信托正经历着严冬时刻。

根据用益信托数据统计9月房地产类信托成立规模及占比大幅下挫。据公开资料不完全统计，9月房地产类信托成立规模162.13亿元，与上月同时点相比减少44.82%；房地产类信托规模占比16.77%，环比减少8.59个百分点。

信托业协会数据显示，截至2021年二季度末，投向房地产业的资金信托余额为2.08万亿元，同比下降16.94%，环比下降4.39%；房地产业信托占比降至13.01%，同比降低1.16个百分点。

用益信托称，近期部分大型房企频频暴雷，房企融资整体的风险评价有上升的趋势，加上监管政策收紧，资金链紧绷未来可能成为房企需要面对的常态，信托公司在房地产业务展业趋于谨慎。另外，投向金融领域的产品成立规模占比继续上升，向标品业务转型仍是目前信托公司的主要动向之一。

用益信托据公开资料不完全统计，截至9月30日，当月共发生信托产品违约事件25起，涉及金额106.09亿元。房地产依旧是违约事件高发的领域。

用益信托称，自从‘三道红线’出台，房企开始大规模降杠杆，房企的资金压力有明显增加。受到个别房企资金危机的负面影响，当前房企在资本市场的信用渐弱，融资难度增加。

信托机构转向：调整、审查

周梅直言，2021年以来，部分信托机构开始不再以房地产业务为主，或者把房地产份额逐渐降下来。

这个转向要追溯至两年前。2019年三季度起，房地产信托开始转向。

监管开始要求信托机构收紧地产信托规模。投向房地产的信托资金自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。直至目前，出现持续下降的状态。

周梅回忆，从2012年左右，房地产信托业务成为一个比较大范围的几乎每个公司都在做的业务。彼时，房地产正处于蓬勃发展的时期。这背后的原因在于房地产信托风险较易辨别，再次，房地产可以充当抵押物，对于信托机构来说，它的价值较好判断；二是地产信托可以提供较高的回报。各种原因叠加，这一产品颇受市场欢迎。

周梅称，一直到去年为止，房地产信托一直是信托的主要业务，随着国家政策的调整，无论是国家房地产政策的调控，还是信托业的调控，在起伏过程中，从今年开始，信托机构也就不再以房地产为主，或者把房地产份额降下来。

回顾房地产信托发展历史，房地产信托产品有相对高的收益率和相对优质的抵押品，使这一领域保持了吸引资金的市场优势。直至2019年二季度，投向房地产的信托资金余额2.93万亿元，占比15.38%。

对于信托机构而言，2018年左右，地产业务也成了部分信托机构的“吃饭业务”。彼时，有信托行业人士曾对记者表示：“从供求关系来看，供应端缺少像地产公司一样能够提供收益相对较高、底层资产扎实、风险看得明白的投资标的；需求端则是开发商被一轮一轮调控之后，面临融资现金流不断收紧、销售现金流提升乏力的两难局面。因此，今年地产信托一路狂飙，甚至撑起了信托公司业务的半壁江山。”

最近，恒大、花样年、富力等百强房企集中性出现风险，很多信托机构参与其中。

周梅认为，房企频频爆雷对信托业影响深远，首先是信托机构会分析这些风险产生的原因，然后针对这些风险相应的每个机构都会做出自己标准的调整，同时，审查这些项目的视角以及关注点都会发生变化。

上述南方区域信托经理向记者表示，因为拿地激进的企业都偃旗息鼓了，加上今年房企爆雷频发，不少信托机构均出现踩雷的情况，信托机构在开展地产业务时也变得更加谨慎了，过去以房地产信托布局较重的信托开始谋求转型。

转型阵痛

信托机构开始降低房地产业务的布局时，周梅认为，部分重仓地产业务的信托机构短期的阵痛肯定会有，但是行业整体还是处在寻求新的业务方向的过程。

作为昔日利润的三驾马车之一的地产信托业务的减少，周梅表示，短期影响信托机构的收入、利润，甚至如果地产项目出现风险，对信托机构的经营也会产生影响。但是从长久来看，目前，信托行业处于转型的过程中，以前主要通过房产、政信、通道这三类项目，但目前这三类项目都受到了管控，另外信托公司也在朝监管指引的方向发展，比如说，标品、股权类业务。头部信托转型在过程中树立了很好的榜样。

周梅认为，行业正处地产在一个正本溯源的过程中，经历这一过程后，行业总体是在向前发展的，相应的房地产信托也会随之不断健康发展，并不会抛弃这一业务。在对这几种类型业务严重依赖的程度下，信托公司也在寻求多样化的转型，比如服务信托。随着经济形势的变化以及监管政策的变化，在各种大环境的引导下，这些信托公司都在寻求积极转型。

谈及信托的未来，周梅表示，信托行业高速发展十几年以来，也面临着一个重新寻找方向的出发点，找到自己对社会以及整个金融业、金融体系在这个市场中的地位的一个过程。相信这个行业还是会继续发挥它的作用。

普益标准研究员苟海川在接受记者采访时表示，过去，“银行+地产”的经济增长模式使得地产业务一度成为信托行业发展的永动机。在国家金融供给侧改革、“房住不炒”调控政策以及我国地方政府债务治理趋严的影响下，信托机构亟需在新宏观环境下寻找属于自己的市场机会，实现自身业务转型发展。

苟海川认为，随着信托行业转型拉开帷幕，信托业务必须回归本源，而服务实体经济是信托公司的立业之本，也是提供金融供给最重要的服务场景。同时，实体经济中符合国家发展政策导向的相关产业具有较高的增长潜力，有着极大的投资价值，也将成为了信托公司创新展业的重点布局方向。

此外，苟海川称，在资管新规统一资管产品监管标准、打破刚兑、要求资管产品实行净值化管理的背景下，信托公司亟待进一步提升大类资产配置的专业管理能力，构建核心竞争优势。可以说，逐步打造和丰富标准化投资产品线对信托公司下一步转型发展至关重要。与此同时，监管部门鼓励信托公司更多开展证券投资信托等业务，引导信托资金加大对资本市场的支持力度。信托公司可以通过自有资金和信托产品投资股票、基金和债券，充实、拓宽资本市场健康发展的源头活水，有利于金融和实体经济实现高水平循环。

（应采访对象要求，周梅为化名。实习记者黎洁对此文亦有贡献）