中原建业的守正出奇：以正合，以奇胜

任何事物的发展都存在一定的周期，穿越周期，则能持续前进；错失周期，则难免举步维艰。在遭遇疫情影响及市场环境变化的2021年，房地产相关行业已经从高速增长的黄金时期，进入到了稳定发展的白银时代。

面对“房住不炒”“三条红线”的达摩克斯之剑，中原建业积极拥抱行业变化，以精细化管理为重要抓手，在2021年的逆风局之中，实现了持续高速增长。据中原建业2021年中报显示，现金及现金等价物余额为22.246亿元，较2020年同期增加478.4%。

在行业下行趋势下，是什么助力中原建业现金流一年上涨五倍？9月16日至18日，中原建业邀请众多行业专家、意见领袖共同参与了“心之中原”2021中原建业媒体中原行，在为期三天的时间里，到访中原建业旗下安徽、河南等地多个代建项目，揭示了中原建业“以轻致胜”内在原因。

以正和：稳步前进布局中原蓝海

中原建业成立的原因，还要从六年前建业掌舵人胡葆森的一次演讲说起。2015年6月，胡葆森以《同发展,共建业——以分享之道,获共赢之果》为主题，发布了“新蓝海战略”。但在“新蓝海战略”发布会上，多数人都将关注重点放在了“根植中原、造福百姓”、“精心服务1000万人”的理想上。

少有人注意到另一重要信息，胡葆森表示，要“以分享为指导思想，用轻资产为主要的模式，用3到5年的时间，构建大建业的商业生态系统，实现建业集团从房地产开发商到新型生活方式服务商的转变”，而这正是中原建业的起点与原点。

在发展中，中原建业并不急于扩张，而是通过自身优势，在代建这个新航道当中，一点点推进。2015年11月，中原建业取得了首份房地产代建协议；2016年6月，中原建业的业务扩展至河南省外；2018年3月，代建业务在管项目总合约销售金额达人民币100亿元；2019年，代建业务在管面积位居行业首位；2021年5月31日，中原建业迈出了关键性的一步，正式登陆港交所。

步步为营，稳步前进，中原建业通过不间断的积累，将优势转化为盛势，持续扩张。

8月，中原建业发布了上市之后的首份财务报告。在中报当中，中原建业包括投资拓展、合同销售金额、管理服务费、净利润等在内的多项核心指标均保持稳定增长态势，超额完成了上半年任务。

2021年中报数据显示，截至6月30日，中原建业半年收入6.35亿元人民币，同比增长32%，对比过往三年复合增长率达30.5%；核心净利润3.8亿元人民币，同比增长25.6%。

目前，在代建这一地产行业细分赛道，中原建业已经成为了名副其实的领头羊。截至2021年6月末，中原建业在管项目250个，同比增长37.4%；在管面积3,008.5万平方米，同比增长25.2%。这其中，52个项目为上半年新签约项目，新增合约建筑面积约573.36万平方米，同比增长21.5%，在管项目合约销售金额约168.16亿元，同比增长30.0%。

值得留意的是，其净利润率仍保持在行业最高的水平，达57.1%，相比2018—2020年基本稳定，并在代建行业继续保持第一；现金及现金等价物余额为22.246亿元，较2020年同期增加478.4%。

而表现出色的中原建业对于未来也有着自己的期待，目前的成就并没有让中原建业就此满足，对于中原建业而言，他们的征途已然不再局限于河南这一传统优势区域，而将目光着眼于“大中原”。

2021年2月27日，建业集团在省域化战略、新蓝海战略的基础上，正式启动了大中原战略，向以郑州为圆心的周边500公里范围内的大中原区域扩张。大中原覆盖8个省，包含长江中游、长三角、关中平原、京津冀、山东半岛等6个国家级城市群，辐射3.3亿人口，61个省辖市的广阔区域。

对于中原建业而言，大中原区域辽阔的地域将为中原建业提供一个足够施展的舞台。对于中原建业的未来发展，在2021年中期业绩会上，中原建业管理层也透露了相关目标：下半年确保实现周边七省全进驻，年内新签约面积约1000万方，2023年在管面积实现4000万方。

中原建业的中原蓝图已然绘就。向着这一目标，中原建业又会如何一步步扩大胜果？

以奇胜：轻车简从穿透地产周期

《孙子兵法·兵势篇》有云，“凡战者，以正合，以奇胜。故善出奇者，无穷如天地，不竭如江海。”对于中原建业而言，“指点江山、激昂文字”的正面作战固然必不可少，但真正让其穿越地产发展周期，在逆风局之下顺利翻盘，除了硬实力之外，也与其所选择的代建赛道相关。

“房住不炒”“三条红线”的千斤压顶之下，地产行业高杠杆、高负债的运营模式势必难以持续。伴随地产行业进入到存量市场的“白银时代”，“向管理要红利”成为全行业“活下去”的共识。而代建这一从传统地产行业拆分出来的精细化赛道，正是房地产行业“由重转轻”的关键所在。

事实上，以代建业务为代表的轻资产运营模式近年来已经得到了众多传统房地产开发企业的认可，截至2020年7月，已经有超过30家品牌房企在布局或意向布局代建业务。当其他头部房企还在对代建这一细分赛道进行摸索之时，中原建业已经完成初期探索，进入全新阶段。

随着“大中原战略”的不断展开，中原建业也将迎来规模和营收的持续增长。未来代建行业的潜力是否能支撑中原建业持续扩张，目前中原建业是否已经触碰了行业天花板？对此，中国指数研究院预测，2021年在建行业的规模的渗透率达到了全行业的4.8%，而代建这种轻资产商业模式在欧美国家的比例已经接近30%。从这样一个规律上来看，中国的房地产轻资产业务还至少有5倍以上的生长空间。

此外，中原建业的轻资产模式对于资本市场有着别样的吸引力。

其一，是代建行业“轻量化”的发展模式。在媒体的描述当中，多次提及中原建业是一支轻骑兵，那么这支骑兵到底有多“轻”？完全不同于地产行业动辄数倍的杠杆，中报数据显示，在扣除预收房款后，中原建业几乎没有负债，有息负债更是为“0”。

再者，现金流、高分红的行业特点，让代建业务迥异于传统地产开发商，也收获了投资人的认可。代建行业所输出的是标准与模式，符合了当下地产市场“向管理要红利”的行业发展趋势，因此具备穿透行业发展脉络的特性。而在运作当中，中原建业向代建企业输出了成熟的商业模式、良好的品牌力、产品力，进一步赋予了合作伙伴更多市场溢价，形成了双赢的局面，因此也更符合投资人的需求。

第三，中原建业在独立运营后，通过管理实践、结合轻资产业务的特点及自身的管理现状，开展了“项目全流程精细化管理”工作，围绕“项目全流程精细化管理”梳理关键工作、优化组织效能、夯实基础能力、提升运营效率，中原建业的组织活力得到进一步释放，运营管控水平有效提升，业务发展的潜力越来越大。

中原风雨起苍茫，建业雄狮过大江。在“大中原战略”的指引之下，中原建业已经向着中原腹地8省进军，而这一支“建业走出河南的排头兵”也会持续迈出坚定地步伐，守正出奇，走向大中原，服务大中原。