多宗土地底价成交 集中供地市场或迎“拐点”

近日，为期三天的苏州、成都第二轮集中土拍收官，与第一轮集中供地市场火热不同的是，本轮土拍热度不高，溢价率较首轮有所下降，尤其是青岛、济南、天津、沈阳等低热城市，底价成交成为二轮集中土拍的主旋律，土地流拍也明显增多。

在“一次性报价区间上限下调”、“禁马甲”和“提升保证金比例”等调控手段下，苏州、沈阳、成都等城市，第二轮集中拍地热度和首次相比热度明显下降。以苏州为例，苏州溢价率降至1%；19宗成功出让地块中仅3宗溢价成交、1宗突破最高限价成交。

克而瑞研究中心研究员马千里表示，近期从市场、资金和政策环境来看，重点城市第二轮集中土拍“降温”将是大概率事件，就连一直以来市场热度跻身高位的杭州，十宗竞品质地块中，九宗地块报名未达标，无法进入后续正式竞价环节，相当于“流拍”；加之日前杭州、南通均出现“退地”风波，重点城市集中土拍热度下滑成为普遍现象。

土地供应规模方面，苏州二轮集中土拍供应宅地较首轮明显减少，涉及22宗宅地，总供应建面仅267万平方米，较首轮总供应规模减少了40%。但22宗土地，仍有2宗提前中止出让，余下的20宗地中有1宗流拍，成交19宗，流拍率高达14%，与首轮零流拍的情况形成鲜明对比。

不仅如此，苏州土地出让规则也明显升级。整体来看，新规主要针对苏州首轮土拍中部分地块溢价高、马甲多的情况做出精准调整。严格遵守“控地价”要求，下调了5宗地块一次报价有效区间上限。同时，出台一系列“限马甲”举措，譬如同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。此外，苏州部分地块保证金上调，并且严查房企资金来源情况。

成都方面，相比第一批集中供地，本次集中供地调整了土拍规则，包括要求开发商自持资金、“禁马甲”等，竞拍达到上限后没有延续上一次的竞自持租赁住房面积，而是改成了竞销售型人才公寓面积。

马千里表示，出让规则的升级，大大提升了房企拿地的门槛，能一定程度上预防房企的金融风险。

今年半年报业绩发布期间，央企华润置地管理层表示，华润将量入为出，确保合理回报，保证华润置地非常稳健的财务结构，谨慎看待土地市场。

融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌表示，今年下半年将主动控制拿地总量及节奏，审慎获取高质量土地，预计权益拿地销售比控制在20%以内。他表示，2021年下半年市场压力会比较大，包括融资市场和销售，留出比较安全的边界。