上半年毛利率下滑 提升产品力成房企共识

Wind数据显示，申万房地产行业披露了上半年业绩的143家房企销售毛利率算术平均值为26.9%，较去年同期减少了4个百分点，近4年来首次跌破30%。尽管提升产品力与品质成为众多房企的共识，但对于行业毛利率未来表现仍存在较大分歧。

“下滑”成为关键词

Wind数据显示，上述披露了上半年业绩的143家房企，2018年-2020年同期销售毛利率算术平均数分别为30.7%、30%、30.9%。今年上半年为26.9%，同比减少了4个百分点，近4年来首次跌破30%。

中国海外发展上半年毛利率为28.5%，净利润率为19.3%；去年同期分别为30.6%、23.2%。对于毛利率表现，中国海外发展的表述由去年同期的“继续维持于行业领先水平”变为了今年的“保持行业一流水平”。

上半年，万科房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为18.0%，去年同期为24.1%，下降了6.1个百分点。保利地产上半年的毛利率为32.5%，同比下降了3.22个百分点；净利率为16.32%，同比下降了1.75个百分点。

“下滑”成为众多房企提到的关键词。如保利地产称，“上半年公司毛利率与行业利润率下行趋势一致”；万科董事、总裁、首席执行官祝九胜表示，“整个行业毛利下降是看得见的。”

但对于行业未来表现存在分歧。保利地产认为，随着高地价项目陆续体现，毛利率表现仍将承压。祝九胜则预测，行业毛利率会回归到合理回报水平。某TOP30房企投资总监认为，要消化上一轮的行业“阵痛”预计要3-4年。

华侨城A表示，目前行业毛利率处于下行趋势，预计公司的地产业务毛利率也会存在一定程度的下滑。公司基于成熟的成片综合开发模式，以及包括文旅综合项目在内的各板块及业务相互融合形成有机整体，产生了明显的协同与集群效应，未来地产业务毛利率水平会趋于平稳。

合理确定溢价率

8月30日晚，北京第二批集中供地出让规则发布。之前，南京、深圳、广州等地已陆续公布相关规则。

北京提出，积极响应自然资源部最新调控要求，在综合考虑项目所在圈层、房价水平、起始地价、竞争方式、周边市场情况等因素的基础上，合理确定土地溢价率，通过控房价、限地价，为企业预留合理利润空间。

从公布的地价上限看，北京第二批地块整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%。竞买达到地价上限后，除继续采取竞政府持有商品住房产权份额、投报高标准商品住宅建设方案等方式确定土地竞得人外，北京还提出了“首次采取以摇号方式确定竞得人”的方式。

降低竞拍名义溢价率上限是多城落实新调控要求的一个共同措施。成都8月24日发布了75宗地块出让文件，绝大多数地块溢价率未超10%。

同时，竞自持、竞配建等可能提高实际溢价率的内容也有所改变。其中，成都全面取消“竞配建”，均采取“限房价、定品质、竞地价”的竞拍规则。南京的出让文件明确提出，地块按“限房价、定品质、竞地价”的方式出让。

品质“战”打响

在“竞品质”方向等因素引导下，提升产品力和品质成为众多房企未来要走的“路径”。

记者注意到，“竞品质”的导向体现在南京、杭州、北京等地第二批集中供地出让规则中。其中，北京提到，“本次挂牌交易的商品住宅用地继续设置最低品质保障要求，未来住宅要实现绿色建筑二星级标准、采用装配式建筑且装配率达到60%、设置太阳能光伏或光热系统。”等。

同时，“品质”也成为不少房企的发力方向。中南建设表示，下半年公司房地产业务将坚持大众主流住宅产品定位，深化健康住宅的核心理念，持续推进标准化，提升产品质量，在提高运营周转效率基础上，适度控制规模增速，努力实现合同销售合理增长，确保预售资源竣工和收入确认。

融创中国提出，供地政策的不断优化，能够有效达到限房价、控地价、提质量的目标，支持企业在不断寻求打造高质量产品的同时拥有合理的利润空间，引导行业更加健康良性发展。

世茂集团表示，上半年公司秉持“以产品为核心”的理念，从产品端夯实市场竞争力，多个项目热销。未来公司将坚持走稳健发展、品质致胜之路，积极拥抱变化。

业内人士认为，房地产行业将迎来“竞品质”时代，做好产品与服务是企业健康发展的前提。产品力将成为企业发展的核心竞争力，拥有高品质产品的企业未来在销售端将崭露头角。