后疫情时代，央企盘活不动产如何发力？

2021-08-03

【环球网记者蒋薇】不动产作为国有资产的重要组成部分，在资产管理过程中会面临估值、确权、盘活、运营等诸多难题。中央企业拥有大量的存量土地、酒店、房产物业等不动产资源，依法依规助力中央企业盘活存量土地，实现土地资源优化配置，提升资产管理价值，是关乎企业提质增效和社会经济发展的一件大事。

“十四五”期间国央企资产盘活需求巨大

从宏观形势上看，“十四五”期间房地产市场开发量和销售量或仍将保持较大规模，但由于土地价格没有明显下降，且劳动力成本、原材料成本、融资成本持续上涨，房地产开发企业的利润将会受到极大挤压。

据中国产权协会统计，2020年我国产权交易资本市场，共成交项目1718万宗，涵盖资产股权类、自然资源类、环境权类、招标采购类等四大类29个领域交易业务，全年交易额达15.84万亿元，再创历史新高。其中，处置低效无效资产2479亿，有效盘活了存量资产。在2012-2020年九年间，产权交易资本市场累计交易额达68.78万亿元，年均复合增长率达27%。通过产权交易资本市场得以盘活的存量资产有相当一部分属于不动产。中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹在第七届不动产盘活工作研讨会上表示*，房地产开发企业在**“十四五”*期间最重要的课题将是固优拓新，在稳定过去优势的同时谋求转型发展，通过转型来推动房地产行业的高质量发展。

以酒店管理行业实践为例，中国饭店协会副会长、中饭协酒店资管协会理事长林聪指出，酒店资产管理必须采用金融思维，达成利于企业长期发展的资产发展战略。他认为，变局中的央企资产管理优化，要求进一步加快国有资本布局优化、深化国资国企改革。

住房租赁公募REITs驱动地产商业

“十四五”规划中央对房地产市场的调控要点包括坚持房住不炒、对企业融资作出限制并将改变房地产企业过去高杠杆、高负债、高周转模式等。

据悉，当下房地产开发量、销售量应该还保持比较大的规模，据国家统计局数据显示，2020年商品房销售面积销售了17亿平方米，销售额达到17万亿，而与巨大销售额形成对比的是，原材料成本一直在上升、融资成本也在上升，因此开发企业的利润将会受到极大的挤压。公募REITs作为一种多以底层物业为基础资产的创新型融资手段，越来越受到商业地产业的关注。

据了解，2020年REITs试点政策将房地产行业排除在外，提出“酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围”，而保障性租赁住房是REITs试点一年来首次放开被纳入的领域。此外，记者还了解到，发行公募REITs也有硬性条件，首先底层资产要依法合规，同时运营是要稳定三年以后才能进行公募REITs的发行以及现金流不能低于4%，虽然公募REITs还没有产品发行，但现在已经有30多单住房租赁类REITs产品。

7月30日，在央企第七届不动产盘活研讨会上，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然说，“公募REITs就是把稳定持续现金流做一个证券化，租金进行证券化。首先直接融资的行为，区别于宏观杠杆率这么高，间接融资是为了银行去贷款，但是它是直接融资的行为，同时它也增加了不动产的流动性。”赵然认为，发展住房租赁REITs有利于促进房地产市场形成低金融杠杆，可持续发展的商业闭环模式。住房租赁REITs不单对于中国房地产市场是结构性的重塑，同时也是对于我们房地产市场商业逻辑是一次重塑。

权易汇平台大数据精准驱动资产盘活

央企第七届不动产盘活研讨会指出，后疫情时代的央国企不动产盘活处置，将加速盘活地产行业形成新的发展格局。权易互联网有限公司CEO王雷认为，随着国企混改工作的推进和国资委引入“两利四率”考核指标体系，国企不动产盘活和价值提升更有紧迫性。

目前，不动产盘活的主要方式，主要还是转让、租赁、改造升级、自行开发四大类。王雷认为，这四种途径都属于非标，都需要找到合适的合作方，转让需要投资人，租赁需要承租人。因此他强调，找到合作方实际上是不动产盘活首要解决的问题，利用大数据方式，实现把数据精确匹配到相应的合作方式上是权易平台正在做的事。

环球网记者了解到，权易汇平台是通过大数据运算下的分析模型，其中包含“一键盘活”功能，通过整合投资方和项目方的投资画像，形成交易链条，大数据平台研发为加快央企不动产盘活提供了技术支持。

此外专家指出，国家十四五规划和2035年远景目标纲要提出全面提升城市品质，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。城市更新不是房地产而是扩大内需的战略基点，从国家层面不断鼓励优化投资结构调整，不断向城市更新着力，城市更新已经进入国家战略。当下探讨的“城市更新”，在其中尤其是央企更多的也是承担着完善城市功能、优化央国企产业机构的使命。

由此可见，在当下的后疫情时代，针对中央企业拥有的大量的存量土地、酒店、房产物业等不动产资源，依法依规助力中央企业盘活存量土地，实现土地资源优化配置，提升资产管理价值，是关乎企业提质增效和社会经济发展的一件大事，需要进一步深入研究并加以破解。