房企谋求商管部分拆分上市，细分商管或有更好估值？

【环球网综合报道】近日，有消息称，瑞安房地产拟再次分拆中国新天地单独上市。瑞安房产以中国新天地，丰诚物业管理，瑞安建筑和瑞安投资管理四条业务线构成，其中，中国新天地，作为瑞安房地产旗下独立运作的全资子公司，负责营运管理瑞安房地产旗下的商业物业 。

据2020年财报显示，上半年受疫情影响，瑞安房地产物业资产的公平值大幅下跌，物业发展业务只有收入15亿，由于下半年复苏，截至2020年底，集团商业物业组合的租金及相关收入总额同比仅下跌2%，租金收益态势稳定。

其中，上海新天地，虹桥天地，佛山岭南天地，武汉天地，重庆天地，以及创智天地和虹桥天地这7个天地项目，出租率均在85%以上。其已建成的写字楼资产创智天地和虹桥天地，在空置率上升情况下，仍保持了94%的出租率。且此数字远远好过上海去年写字楼市场22.7%的空置率。据瑞安财报显示，2020年12月零售商场单月租金已经达到2019年12月的110%，收益逆势上涨。

7月26号早间，花样年控股，彩生活也发布了联合自愿公告，称花样年正考虑寻求将各自商业及综合混合用途物业的物业管理业务，商业运营管理业务进行分拆，于联交所主板单独上市。

据悉，花样年和彩生活已就建议分拆向联交所提出了申请，且联交所已经确认。

彩生活以住宅物管为主，截止目前，彩生活市值仅44亿。据2020年业绩报告和媒体资料显示，2020年末，彩生活的物业合约管理总建筑面积达到5.63亿平方米，其中2020年已经产生收益的合约管理总建筑面积达3.61亿平方米，公司合约管理面积跟2020年上半年相比，呈下降态势。

有业内人士分析，近年来彩生活的市场表现，令人失望。母公司花样年心有余而力不足，并购市场竞争又太大，同时住宅物业费提价比较难，社区增值服务方面全行业也都还在摸索阶段。在商管物业发展方面，本月初，花样年以12.6亿的价格收购了绿闵物业100%股权。这也是花样年将目光瞄准现在热度估值较高的商管业务第一步。

据克而瑞物管统计显示，上半年，Top50物企共计新增拓展项目3142个，办公项目占比近30%，是上半年外拓数量最多的业态类型，同时，从物业股PE来看，有商业物业加持的物企能获得较高PE。有业内人士指出，和住宅物管相比，商管业务毛利润更高，加上位于核心商圈的商业物业较为稀缺，近年来的估值也不断走高，利好商管业务，因此近期多家房企谋求商管部分拆分上市，纷纷向轻资产输出转型。