行业加速出清 房地产上市公司业绩分化

近期，房地产行业上市公司上半年业绩预告陆续发布，随着中报验证期的临近，板块内部的分化继续加大。Wind数据显示，截至7月16日收盘，申万房地产板块小幅上涨0.01%，收报3414.30点，板块今年以来跌幅10.77%。

7月15日，国家统计局公布的数据显示，1-6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%。其中，住宅投资54244亿元，增长17.0%。其中，6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.05。亿翰智库分析认为，下半年，政策环境将持续保持“偏紧”状态，调控手段也将进一步深化。

业绩层面，近日多家A股房地产上市公司公布2021年半年度业绩预告或业绩快报，头部企业上半年业绩普遍正增长。7月16日保利地产披露2021年半年度业绩快报显示，公司上半年实现签约金额2851.85亿元，同比增加27.01%；实现营业总收入901.1亿元，同比增长22.25%。同时，归属于上市公司股东的净利润102.98亿元，同比增长1.72%。招商蛇口公告称，上半年归属于上市公司股东的净利润为盈利37亿元-47亿元，同比增长305.04%-414.51%。

当前，房地产市场行情生变，房企生存与竞争逻辑也相应发生变化。7月6日，万科发布销售简报显示，1-6月公司累计实现销售面积2191.7万平方米；实现合同销售金额3544.3亿元。克而瑞地产研究中心分析指出，今年上半年，万科业绩目标完成率约为44.9%，这也意味着下半年将承担过半的业绩压力。二级市场上，万科自3月份以来股价呈现断崖式下跌，截至目前区间跌幅已经超过28%。

另一方面，上半年中小房企普遍业绩预亏。7月15日，皇庭国际公告称上半年归属于上市公司股东的净利润亏损2000万元-3000万元；泰禾集团预告上半年归属于上市公司股东的净利润亏损8.5亿元-11.5亿元；嘉凯城预告上半年归属于上市公司股东的净利润亏损约4.3亿元。14日，阳光股份预告上半年归属于上市公司股东的净利润亏损500万元-700万元。

此外，部分企业已经出现流动性阶段性紧张情况。13日，蓝光发展披露公司及下属子公司部分债务未能如期偿还的公告，近期公司及下属子公司新增到期未能偿还的债务本息金额为20.60亿元，包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式（包含公司未能于2021年7月11日偿付的中票本息金额9.675亿元）。截至2021年7月12日，公司累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元。

机构预计，2021全年房地产投资增速将保有韧性，但难有大幅增长。东方证券认为，在市场和融资双重压力下，行业出清可能加速，诞生一轮估值修复行情。中达证券分析指出，在市场下行周期，房企资金面压力逐步加大，部分过去两年过度追求规模的房企风险有所暴露，使得板块资产价格出现一定回调。随着中报验证期的临近，板块内部分化也将继续加大。