降楼市“虚火” 抑炒作之风

近期，我国部分热点城市由于学区房炒作升温，房价涨幅总体有所扩大，而市场预期也与基本面继续背离，出现了“虚火”现象。这就要求各地必须坚定不移地坚持房住不炒的定位，通过强化政策执行、打击投机炒作和引导社会预期等措施，完善人口、土地与住房联动机制，加强与人口落户、义务教育等相关政策的统筹协调，强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性和协同性。

国家统计局日前发布的全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，2021年4月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。可以说，当前楼市出现全国性升温现象。

当前我国楼市升温与经济基本面继续背离，呈现出明显的“虚火”特征。从人口结构看，我国人口总量惯性增长，人口增速有所放缓。第七次全国人口普查数据显示，2020年我国16-59岁劳动年龄人口总规模8.8亿人，与2010年相比，我国劳动年龄人口减少4000多万人；人口抚养比为45.9%，与2010年相比，增长了11.7个百分点，这表明随着我国人口老龄化进程的推进，人口抚养比下降的趋势在过去十年发生了逆转。从资金面看，2021年4月，我国社会融资规模增量为1.85万亿元，比上年同期少1.25万亿元。4月末广义货币（M2）余额226.21万亿元，同比增长8.1%，进一步回落，创2019年8月以来新低。从政策调控看，4月房地产政策环境持续趋紧。中央层面，中央政治局会议首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”。住建部督导式调控逐渐常态化；地方层面，地方新出台房地产调控政策51条，为近一年以来月度新高。除北京、上海、广州、深圳等热点一线二线城市调控持续加码外，绍兴、嘉兴、江山等三线四线城市也相继加入调控行列。不难发现，在宏观和微观基本面不支持情况下，楼市仍有大量投机炒作需求，更多反映出市场预期在外部输入性通胀压力不断增大背景下的过度“焦虑”。

针对楼市“虚火”现象，必须因城施策，对症下药。在政策导向上，必须坚定不移坚持房住不炒定位，严禁将房地产作为短期刺激经济的手段，完善人口、土地和住房联动机制，强化督导约束机制，控制好土地出让规模、节奏和价格，有效避免地价上涨带动房价上涨，引发房价刚性上涨预期。

在政策执行上，要加强人口落户和义务教育等相关政策的统筹协调，强化部门之间协防联控，严禁信贷资金违规流入房地产领域，充分利用财税工具精准打击，有效抑制房价投机炒作行为。在政策落脚点上，要加强社会不同收入群体的房地产市场预期引导，特别是要防止网络、微信群的住房投机炒作舆情发酵，减少所谓房地产“专家”、网络“大V”的蛊惑，尽可能减少楼市“羊群”效应的发生。