投资日本别墅不能只看价格

本报驻日本特约记者 蒋 丰

“两点生活”正成为日本中产阶级新的进阶消费。这里的“两点”指的是拥有两个生活落脚点，比如日本女星柴崎幸在今年的国际妇女节那天宣布，自己开始了“两点生活”——一个落脚点是东京的公寓，一个落脚点是北海道的农场别墅。从前，似乎只有高收入的自由职业者或者退休后的高层，才可以拥有“两点生活”。但最近一年多来与新冠肺炎疫情共存的生活，让很多日本白领、金领不需要去公司报到，而是习惯打开电脑、天南海北都不影响工作的新模式。于是，拥有别墅的“两点生活”，正成为一种新风潮。

据《日本经济新闻》日前报道，在2020年4月，日本政府发布第一次“紧急事态宣言”后，一家从事高端房产中介服务的公司接到的关于购买度假别墅的咨询量猛增，别墅成交量也超过往年。其中，有107件咨询是关于千叶县的。千叶县与东京都同属首都圈，从东京当天往返不成问题。2020年夏季，一名40多岁的日本企业经营者用现金一次性付款，在千叶县南房总市购买了一套带泳池的独栋海景别墅，总占地超过1000平方米，价格约1795万元人民币。

在富裕阶层热衷购买别墅的风潮下，像别墅一样的住宿酒店的开发热度也随之大增。销售投资用房地产的日本武藏公司，从2020年夏季开始，在邻近东京的两大著名度假地——轻井泽和汤河原，启动了将整栋住宅作为酒店出租的业务。武藏社长大谷义武表示，原本设想客房单价在8万日元（约合4800元人民币），但由于希望避免人员密集的人很多都是一家子前来入住，因此2020年的平均客房价格超过10万日元。大谷介绍称，客户以家庭年收入在2000万日元以上的“小富阶层为主”。这些人虽然没有购买别墅的资金实力，但并不满足于传统酒店。

2020年，日本虽然出现新冠疫情危机，经济发展停滞，但也出现自经济泡沫破裂后日经平均股价的高值，更呈现不动产交易活跃的迹象。去年11月，日本三井不动产宣布将对经营巨蛋球场和游乐园的东京巨蛋进行股票公开收购，并很快达成一致。2020年8月，在全球疫情最为严峻的情况下，安联集团的不动产管理部门在东京设立事务所，一举购买了18栋租赁公寓。日本不动产经济研究所公布的当时首都圈公寓均价为6084万日元，仅次于日本地产泡沫期最高峰1990年的均价6123万日元。进入到2021年，在疫情仍旧持续的日本，不动产市场的新陈代谢自然也吸引中国投资人士的关注。

日本是观光立国，从长远上来讲，肯定会促进和鼓励旅游经济，所以今后的旅馆和民宿需求还会增加。近日，《环球时报》记者就中国人投资日本别墅，咨询了面向全球华人提供不动产担保贷款的株式会社FinancialDo。该公司亚洲市场负责人王钰骢强调，投资购买别墅首要看位置，位置太偏僻的话，一是客流量少，二是如果做银行贷款，不太容易通过贷款审查。公司曾经接到中国客户的需求，希望购买北海道虻田郡的一家滑雪场附近的别墅，但评估部门认为，北海道虻田郡地处偏远，别墅没有市场流通性。如果要确保投资价值，还是建议购买首都圈（即东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县）和阪神圈（即京都府、大阪府、奈良县和兵库县的神户市）。在使用上，经营民宿或者旅馆回报率较高。以东京为例，旅馆的表面回报率一般能达到15%-20%，如果做民宿，可能会更高。曾经有中国客户在关西机场附近购买别墅，后改装成5个家庭房，用作民宿，回报率达到50%。不过，该负责人也表示，与一般的租赁相比，旅馆和民宿都容易受经济大环境和市场波动的影响，毕竟住房才是刚需，而观光旅游不是。另外，旅馆也好，民宿也好，管理上需要投入更多的人力、物力成本，所以投资前请慎重考虑。

还有多名朋友向记者咨询，说在网上经常能看到一些超低价待卖的日本别墅，包括1日元起价等，问记者怎么不趁机买几个。针对这个问题，日本房产咨询师加藤良大分析认为，日本自从经济泡沫破灭后，全国各地都有别墅大甩卖，150万日元就能买到外观不错的别墅，其中也不排除被不动产公司卖给不明真相的外国顾客的。如果是投资用，准备出租给别人，又或者是想要转手卖出，这样的别墅很难找到入住者或买主。如果是自住，那么维护和装修的费用会远超新建别墅。所以不要被价格魅力套住，从而掉进一个填不满的坑里。

纵观全局，跟国内一线城市相比，日本一线城市的别墅价格的确很有优势，从而衍生出“你在国内筹首付，我在日本买别墅”的说法。但别墅跟高层公寓的根本区别是，别墅一般是木造的，因而使用寿命基本上在25-30年左右，之后需要解体重盖，并一次性投入很大的资金。因此，在日本买别墅，一定要把周期考虑清楚。