现在去海外买房要留意哪些“坑”

疫情阻碍实地挑选 政策变化需要关注

本报驻英国、德国、新加坡特约记者 纪双城 青 木 辛 斌 本报记者 邢晓婧

编者按：自2021年1月1日起，泰国政府的“买房送签证”政策正式施行。该政策意在吸引以中国人为主的海外消费者，以拯救该国遭新冠肺炎疫情打击的房地产业。其实，不仅是泰国，在日本、英国、德国等中国购房者近些年青睐的热点地区，房地产行业及相关政策自疫情以来也在发生变化或酝酿做出改变，其中有一些“坑”需要留意。

泰国：买房送签证遇冷

泰国政府1月1日推出针对外国富人的买房送签证政策——“精英灵活一卡通”（EFO）项目。从2021年1月1日至2022年12月31日，负责泰国签证工作的泰国益利尊荣卡公司将为购买价值至少1000万泰铢（约合217万元人民币）现房的投资者提供5年居留权。不过，据《曼谷邮报》报道，由于泰国房地产市场呈下行趋势，投资者仍在观望，EPO项目尚未得到火热回应。

《日经亚洲评论》称，2010年至2018年，曼谷每年平均有10.5万户新公寓住宅单位发售，但平均仅有9.6万户卖出，明显供过于求。在疫情之前，又因为中美贸易摩擦和泰铢升值，泰国房地产市场中的中国资金出现萎缩。一名面向中国买家的曼谷房地产经纪人表示，一些中国人已经决定转手，但苦于找不到买家。

泰国某大学公寓项目的营销经理告诉《环球时报》记者，过去两年，部分泰国本地开发商发展太快，突然到来的疫情使其资金链面临断裂压力，从而被迫降价卖楼来回收现金，并推迟部分高端楼盘的开发，转向市场买得起的项目。与此同时，部分本地开发商没有海外直接销售的能力，严重依赖海外房产中介，而后者只对卖楼负责，不对售后服务负责。泰国过去5年属于长期缓慢增长，而中国投资客往往看短线，部分增值又被中介佣金“吃掉”。他建议有意赴泰购房的中国消费者，抛弃短线思维，不要炒高价楼盘，要选大型开发商，优选靠近地铁、学区和本地人喜欢的楼盘。▲

德国：正研究限购

近来，德国各地的房价开始有所复苏，尤其是大城市，慕尼黑公寓的平均价格已经达到每平方米8000欧元。为了防止“后疫情时代”房价过快上涨，德国政府正在研究限制外国人购房的措施。

2018年10月起，新西兰开始实施海外买家限购，禁止外国人在新西兰买现房。德国政府希望引入“新西兰模式”。柏林市长米勒对《法兰克福汇报》表示，2008年以来，柏林房价上涨150%左右。其中一个原因是来自中东、中国等地的投资者购买了不少住房，而这些住房七成以上被转租给其他人。

“目前，欧洲不少国家已经或计划制定针对海外投资者的买房限制措施或禁令。”德国法兰克福房地产经济学者海利根斯泰恩对《环球时报》记者表示，丹麦、瑞士、奥地利等国家已经对海外投资者购房颁布禁令或进行限制。比如，在丹麦买房，购房者必须在当地连续居住5年以上，瑞士也有类似规定。“这就是说，如果一个外国人纯粹为了投资买房，几乎没有可能。”

另外，欧盟不少城市开始限制房租，以防穷人租不起房。像柏林就实行“房租封顶”，且5年不涨价。一旦租金超过州政府规定上限的20%，租客便有权要求降租，这让买房出租者几乎没了收益空间。

不过，海利根斯泰恩表示，尽管住房投资抓得严，但商业房产依然被看好，可以做公司用房、酒店等其他用途。▲

日本：投资东京外城市要更谨慎

日本不动产经济研究所25日发布的报告称，2020年东京首都圈新建公寓的平均价格为6084万日元（1万日元约合624元人民币），较前年增长1.7%，是继1990年6123万日元之后的第二高位。据日本《朝日新闻》报道，日本不动产专家长鸣修分析认为，即使在新冠肺炎疫情之中，日本车站附近等地块的不动产人气依然居高不下。

日本不动产民宿咨询顾问王海琳25日告诉《环球时报》记者，尽管疫情势必对日本不动产行业产生影响，但数据显示，眼下房价基本平稳，并未出现“降价”或“抄底”的情况。目前，不乏前来咨询的潜在购房者，但是成交量并不算高。“不动产款项支出并非小数，一般购房者都倾向于现场看房之后再决定是否入手。眼下因为疫情，中国购房者无法赴日看房，这是交易量没有明显增长的重要原因。”熟悉日本不动产事务的王海琳表示，如果中介说现在的价格可以“抄底”，千万不要被忽悠。日本房价上涨和下跌的幅度通常比较小，稳定是其最大优点。

王海琳还提示，置业地理位置非常重要。她告诉《环球时报》记者，在外国人看来，大阪、京都是可以比肩东京的大城市，但实际上在人员流动和增长方面远不及东京。从民宿行业的数据来看，疫情期间大阪民宿的入住率趋近于零，而东京地理位置好的民宿仍然可以接到订单。她强调说，这并不是要把东京之外的城市“一棍子打死”，而是提醒购房者在其他城市投资时更要谨慎。▲

英国：“乘地铁10分钟”有水分

英国虽然仍处在防疫封城状态，但当地的房地产交易市场从去年夏天复苏后，就再未沉寂。不过，对于不熟悉英国当地情况的投资者，还是有一些问题需要留意。

总体来说，英国房价并没有因为疫情和脱欧而出现显著下挫。路透社日前报道称，在该国第一次解封后，约翰逊政府给买家减税的措施，以及居民在家中滞留数周后寻求更大房产的需求，推动当地房市出现上升势头。当地分析总体认为，在减税政策于3月31日到期后，为了刺激经济，不排除政府会变相延续政策。因此对于潜在买家来说，2021年投资英国房产需要及时跟进当地政策。

此外，自疫情以来，购房者基本转为在线看房。英国切斯特顿·亨伯茨房地产公司总经理盖伊·吉汀斯表示，该公司最近以150万英镑的价格卖出一套位于伦敦西南部的四居室，来自迪拜的买家就是通过在线方式看房的。但对于不了解英国城市地理和宜居情况的外国买家来说，仅靠在线看房还是会存在问题。比如，销售中介在介绍房子交通便利程度时提到“离市中心乘地铁10分钟”，但很多时候这并不代表实际用时，而是只计算了从地铁站到市中心的10分钟，忽略了从家步行到车站就需要20分钟甚至更长时间。

此外，很多买家只能通过在线看样板房。有的样板房即使在白天也会开灯，开发商这么做的主要目的是利用灯光来营造房间的氛围和美感。然而，在日常生活中，房间采光主要是靠自然光。由于英国冬季日照时间短，所以买家应建议卖家关掉一部分灯，来看看房间内的自然采光。▲