开年扎堆发债 房企境外融资井喷

新年伊始，房企发债热情高涨。中原地产研究中心数据显示，开年至今，房企美元融资计划已经接近100亿美元。贝壳研究院报告显示，1月4日至10日当周，房企境内外债券共发行30笔，融资（含计划发行）金额约550.1亿元，同比增长133%。

具体来看，境外发行（含计划发行）金额约61.6亿美元，同比大幅增长481%，占整体发债规模的72.5%。境内发行规模约151亿元人民币，同比下降约7%。其中，越秀地产30亿美元中期票据于1月11日上市；明发集团拟发行利率为15%的8900万美元票据；合生创展发行于2022年到期的4亿美元新票据，利率为5.8%；华南城增加发行利率为10.75%的1.2亿美元优先票据；弘阳地产发行2025年到期、利率为7.3%的3.5亿美元新票据。

中原地产首席分析师张大伟认为，当下房企融资井喷、境外融资爆发的主要原因是房企未雨绸缪，加大融资以避免可能出现的风险。目前房企融资成本较低，有利于置换此前的高利率负债。

同策研究院资深分析师肖云祥指出，从目前披露的美元债发行情况来看，碧桂园、世茂、旭辉等大中型房企在融资规模、融资期限以及融资成本上占有优势。

“历年首月均为房企债券融资的高峰。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示，2019年、2020年首月发债规模分别为1626亿元与1721亿元，其中2020年首月发债规模为全年峰值，因此2021年首月债市火热符合传统预期。

潘浩还表示，2021年房企融资新规与银行金融机构的集中度管理均处于过渡期，金融监管更趋严格，房企对国内金融环境预期偏紧，因而会加快新年发债节奏，抢跑债市。2021年首月发债规模大概率保持高位，境外债占比将大幅提升。

2021年房企还债压力难减。根据贝壳研究院统计，2020年房企债券融资端同比大增28.7%，到期债务规模约9154亿元；2021年到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关。中指研究院的统计显示，2021年，房地产行业海外债券偿还规模为4083亿元，公司债券需偿还规模为3744亿元，债券偿还总规模将达10909亿元。

肖云祥表示，房企融资资源向头部房企集中，但根据“三道红线”政策，头部房企反而成为重点关注对象，因此，2021年房企收缩规模、严格管理现金流、加大管控明股实债及分拆物业上市将是主旋律。