楼市出现积极信号，房地产发展逻辑正在变化

（文/张玉 编辑/马友友）2021年对于中国的房地产行业而言，可谓是异常“寒冷”的一年。

从去年针对房企财务数据的“三道红线”到今年金融端口的“两道红线”，频出的房地产调控政策和持续收紧的融资环境对房企现金流带来严峻的考验，部分房企出现到期债务或理财产品逾期等问题。

房地产的调整期也在某种程度上加速了行业出清和格局优化。传统依靠加杠杆扩张的发展模式逐步被摒弃，追求品质、稳健发展的“长期主义”成为行业发展新趋势。

日前，央行、证监会、银保监会、住建部就恒大问题作出回应，短期个别房企出现风险，属个案风险，不会影响中长期市场的正常融资功能；现阶段将重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

浙商证券预言，行业风险逐步化解，板块估值修复有望持续，继续看好包括碧桂园在内的14家高信用企业。

地产行业的发展逻辑，正在发生根本的变化。

头部房企融资边际放松

银保监会表态，在落实房地产金融审慎管理前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度。

平安证券统计显示，10月以来，中海、华润置地、招商蛇口等多家大型央国企房企已完成相关固收产品发行，近期龙湖、碧桂园等优质民企亦在上交所市场启动公司债券和资产证券化发行工作，11月房企境内债发行总额较10月环比上升133.5%，逐步呈现回暖迹象，叠加总理关于适时降准的表态，央行货币政策或稳中偏松。

具体来看，12月15日，根据深交所公告披露，碧桂园地产集团面向专业投资者公开发行公司债券（第四期），发行规模为10亿元，本期债券为4年期，票面利率为6.3%。本次发行共吸引包括银行和非银在内十数家机构参与。分析人士指出，在行业震荡时期，公司债券的顺利发行，彰显出境内外金融机构对碧桂园的一致认可。

除了公司债券，供应链ABS产品逐渐成为创新的融资方式。其可支持上游供应商融资，缓解中小企业融资难、融资贵问题，有助于上游企业拓宽融资渠道、降低融资成本、提高经营效率，增强供应链体系内合作伙伴的竞争力。

12月13日，碧桂园在上交所成功发行一笔2.84亿元的供应链ABS（资产证券化）产品，票面利率为5.5%。

作为窗口指导开放后的第一批民企，碧桂园本次产品的成功发行，也侧面印证了监管层对优质房企资金来源的重视。

此外，12月1日，中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示，碧桂园地产集团计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据，相关注册申请已获受理，进入预评环节。这是碧桂园地产集团有限公司首次在银行间市场交易商协会申报注册“中期票据”。

值得注意的是，银行间市场交易商协会对于申报中期票据的准入标准是“中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业”。作为非A股上市民营房企，碧桂园此次在银行间市场交易商协会申报中期票据，不仅意味着其在政策层面受到了相关部门的认可，也从侧面印证了碧桂园自身所具有的稳健的经营状况、健康良好的财务指标以及较高的信用评级。

华泰证券在11月28日的周报中指出，房地产信用债单周发行量125亿元、净发行量从此前两周的低个位数上升至50亿元，但发债主体全部为国企/头部企业，且海外发债渠道仍然不畅。

“考虑金融机构风险偏好，信贷政策松绑将更加利好央国企及优质民企，高风险房企短期融资环境仍难言实质性好转。”平安证券分析指出。

提升全周期竞争力

伴随着房地产行业进入调整期，市场加速洗牌，“长期主义”发展观日益受到房地产企业的关注。

对于行业未来发展，企业必须审时度势，迅速调整自己的战略和打法。房住不炒的长期战略以及金融端的紧张状态下，要求房企从拿地到投资，从现金流到产品品质，从主业到多元化发展都要进行一轮新的反思和调整。

比如，万科总裁、首席执行官祝九胜在年中业绩会上回应称，稳字当头是当前应对的优秀策略；融创中国董事会主席孙宏斌的战略是把负债优化、降低融资成本排在投资之前。

在碧桂园集团总裁莫斌看来，好的产品和服务是奠定企业良性发展的基础，始终坚持口碑至上，坚持长期主义，将继续践行“以客户为中心”的理念，持续提升全周期综合竞争力。

“‘房住不炒’是永远的主旋律。国家对地产市场的整顿，会把不好的企业、不好的产品、不好的行为出清”，集团总裁莫斌表示，市场逻辑已经发生了巨大的变化，房地产行业正在向制造业回归。

事实上，从2018年下半年起，碧桂园就提出了“提质控速、行稳致远”战略方针，企业围绕“一率五力”持续提升全周期竞争力，即高效率、成本力、营销力、产品力、科技力和服务力。

2019年起，集团又连续三年将“全竞提升”作为主题，并将销售回款纳入重点考核，追求有现金流的利润和有利润的现金流，企业经营业绩保持稳健。

最新公告显示，碧桂园11月实现权益合同销售额约413.5亿元，前11月累计共实现权益合同销售金额5354.2亿元，位居行业第一。克而瑞数据显示，碧桂园前11月共实现全口径销售金额7290.2亿元，同样位居行业第一。

从“三条红线”指标来看，目前碧桂园处于较为健康的黄档，仅扣除预收款的资产负债率略高于红线要求，但指标逐步向好，从去年年底的80%下降至77%。碧桂园管理层明确表示，公司将严格按照监管的要求在2023年前达标。

“行稳致远，敬畏市场，以销定产，以收定支，腾笼换鸟，明天更好。”正如莫斌所言，在经历过一轮行业出清之后，依然能够挺住的房企，必然是经历过充分的准备。穿越周期之后，房地产行业也必将迎来新一轮、更加健康的发展。

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