万科开发业务领军人，为什么是张海？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）从一线到集团，张海走入聚光灯下。

12月16日下午，万科内部发文，上海区域出现人事变动，张海不再兼任上海区域区首，继续担任万科开发经营本部首席合伙人兼CEO。

对此，万科方面表示，行业正面临巨大的挑战，需要充分发挥集团军优势，助力公司在管理红利时代健康稳健发展。过去十年上海区域在张海的带领下屡创佳绩，近年更是成为业绩第一的区域，是带领开发业务突围的最佳人选。

上海区域多年业绩第一

自1995年加入至今，张海在万科工作已经27年，深耕上海之前曾担任成都万科房地产有限公司总经理、广州市万科房地产有限公司总经理。

张海任职万科上海区首是在2011年6月。彼时，万科上海区域从“总部建立标准、城市公司执行标准”的二级管控体系，转而实行“总部管理、区域管理和城市管理”的三级管理体系。

具体来看，总部仅对区域和城市实行阶段化指导和管理，区域管理负责该区域几个城市项目的投资、开发销售，具体项目的开发建设则交由城市公司。

换句话说，当时万科选择向区域公司放权，首选的试验田是上海区域，接过这一重任的正是任职上海区首的张海。

根据公开信息，在张海执掌万科上海区域时期，曾推动该区域销售业绩大踏步前进，从2012年的329.7亿元增值至2020的2377.33亿元，9年间复合增长率高达621.06%，并从万科四大区域的第三名一跃成为榜首。

事实上，由于万科总部位于深圳，导致在相当长的一段时间内，以珠三角为核心的广深区域对集团销售额贡献最大，但自2014年起，也就是张海任职上海区首两年后，以长三角为核心的上海区域占比开始超过广深区域。仅在2017年以13.88亿元的微小差距落后于南方区域，共取得6次的年度业绩第一。

数据显示，2014年至2020年，上海区域分别销售690.45亿元、856.96亿元、1188.97亿元、1501.27亿元、1811.1亿元、2045.11亿元和2377.33亿元，分别占集团销售总额的32.10%、33.14%、32.60%、28.33%、29.84%、32.42%。

进入2021年，万科上海区域依旧牢牢占据“榜首”之位。2021年上半年，万科房地产开发业务实现合同销售金额3544.3 亿元，同比增长10.6%。其中，上海区域销售实现销售金额1322.2亿元，区域占比高达37.3%。

上海区域架构成功调整后，万科迅速将这一模式复制到各大区域公司。据财联社报道，自万科2014年调整“总部——区域——一线”三级架构之后，万科管理一线公司的风格是向区域公司放权，维持“小总部、大区域”的精简架构。

开发经营本部统管地产

不难看出，万科在上海区域的放权实验相当成功，张海也交出了一份优异的成绩单。

而经过业绩检验后，张海被万科安排了一个新的任务，那就是担任开发经营本部首席合伙人兼CEO，统管地产。

和当时出现的“区域管理”一样，业内最初对“开发经营本部”的职能并不清楚。

观察者网了解到，开发经营本部原为研究与开发专业公会。2020年12月，万科成立研究与开发专业公会，由上海区域首席合伙人张海牵头负责公会，目标是提升产品设计、建造等专业能力，打造产品的核心竞争力。

半年后，研究与开发专业公会改组为开发经营中心，从专业协调机构转为业务管理机构，负责开发和经营业务的专业能力建设和业务发展。张海继续担任该中心负责人，并兼任上海区域首席合伙人。

与此同时，万科原有五个区域调整为七个，分别是北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北。

“从开发经营中心从专业支持转向业务管理，就已经开始注意这个组织架构了。”业内人士表示，虽然万科细分了区域事业部，但并未打破三级架构，开发经营中心要如何直接管理地产的方式并不明晰，所以并未引起重视，加之行业销售不景气，房企强化精细化管理十分平常。

直至2021年9月，万科成立开发经营本部，直接负责七个区域事业集团、海外事业部以及长租公寓事业部的经营和管理，原总部开发经营中心并入开发经营本部，原总部开发经营中心负责人张海担任开发经营本部首席合伙人兼CEO。

“很显然，张海管理范围从上海区域扩至万科集团整体地产业务，成为名副其实的地产领军人。”该人士说道。

在组织架构和业务的调整过程中，万科上海区域管理团队也进行了相应的调整。

原万科上海区域第一副总、杭州公司总经理吴镝，升任上海区域区首；原万科南京公司总经理耿冰，调任上海公司总经理；原万科上海公司执行总经理王昂，调任南京公司总经理，原无锡总经理陈灏调任杭州总经理；原上海区域合伙人陈江鸣调任无锡总经理。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，从万科近期的人事变动来看，主要呈现两个特点：其一是在重视上海等核心区域的同时，强化对集团的长远战略进行布局，对房地产行业面临的挑战保持高度的敬畏心；其二则是依然保持“快牛加鞭”策略，给到业绩优异管理者以更大发展空间，以推进各地方公司快速发展。

“独一无二的理念和场景才是胜出的关键”

事实上，岁末年初一直是各大房企人事变动的集中阶段，而由于房地产调控从严，销售去化不均衡等原因，房企近几年的人事变动节奏和范围呈现明显增强趋势。

万科方面也表示，此次人事调整是为了在组织上加强一盘棋建设，全面提升开发业务的联合作战优势。一位接近万科的知情人士告诉观察者网，由于区域各自为战，在一定程度上造成不少资源浪费，加强总部管理可以有限节约成本、产生效益。

这和一个月前万科发文“节衣缩食”的初衷一致：地产黄金时代已经过去，房企赚钱的逻辑已经发生变化，从挣大钱变挣小钱，从挣快钱到挣慢钱。而张海，正是那个既会挣大钱和快钱，也会挣小钱和慢钱的人。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示，和普通的高周转项目相比，旧改所需时间长，对开发商的挑战更大。

提及万科在上海区域的城市更新项目，“上生·新所”是不容忽视的存在。经过万科上海区域改造后，该地成为上海时尚文化新地标和热门网红打卡地，其中，“孙科住宅保护修缮工程”还入选了第二届上海市建筑遗产保护利用示范项目。

或许是看到了万科上海区域在城市更新上的实力，2021年8月，上海市人民政府与万科签署战略合作框架协议，将在城市更新、物业管理、住房保障等领域加强合作。而在此之前，万科参与发起上海城市更新基金，总规模约800亿元，是目前全国落地规模最大的城市更新基金。

这意味着，万科拿到了上海的城市更新项目的入场券。

在坚持住宅开发的同时，万科上海区域十分重视延伸业务，严格执行TOD拿地战略。在万科2020年度业绩发布会上，董事会秘书朱旭表示，目前万科的TOD开发模式共分为四类。第一，车辆段上盖，例如上海天空之城；第二，站城一体，例如深圳臻湾汇；第三，站点接驳，例如杭州黄龙万科中心；第四，近站点物业，例如南京都荟天地。

不难发现，上海区域拥有3种TOD开发模式，开发经验和能力在集团首屈一指。

更值得一提的是，于近期入市的上海万科天空之城，最终入围分数线出炉为82.88分，超过蟠龙天地的81.23分，成为大虹桥最高分新盘。此外，上海万科天空之城的成功经验也被不断复制到其他城市之中。

在2020年1月新年致辞中，张海直言，“‘一边倒’的行情不会再有了，大一点的城市里都盖满了密密麻麻的楼，容易的填空题已经做完。逆袭不是没有可能，关键是要有真本事，不能出大错，综合住区基本盘要努力考高分。新的机会要用新的理念发现，要有新的组织实现。”

“规模体量可能不再是评价难易的标准，独一无二的理念和场景才是胜出的关键。”张海在万科2021秋季例会中感叹道。

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