旭辉一楼盘刷新房价天花板背后，长沙新房环比12连涨

（文/解红娟 编辑/马媛媛）限购、限价最严的长沙走出了属于自己的独立行情。

12月10日，旭辉铂悦湘江7#、8#、9#、10#取得预售证，楼栋平均精装均价分别为24023.77元/平方米、25788.46元/平方米、23627.7元/平方米和24364.75元/平方米，总价范围460万－960万，刷新了长沙新房均价的天花板。

“在这之前，近期只有华润滨江项目拿到了超2万/平方米的预售证，且在相当长的时间内，长沙新房预证均价一直未能超过2万/平方米。”业内人士告诉观察者网，这是因为长沙房价一直被严格控制，而现在这种局面被打破了。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示，标杆项目往往具有一定的指导作用，从目前来看，长沙房价有了一定松动的迹象，意在给予市场各方一个调整喘息的机会。“如果板块内价格一直被限，会导致企业获利空间严重压缩、拿地积极性减弱、市场预期下滑等问题。”

高出周边限价盘8889.91元/平

除了刷新长沙新房均价的天花板，与周边项目形成较大的价差，也是旭辉铂悦湘江引人注目的原因之一。

旭辉铂悦湘江位于长沙河西滨江金融中心核心位置，是长沙五大CBD中央商务区之一，周边有协信中心、湘江财富金融中心、广发银行大厦、复地滨江金融中心和福晟金融中心等金融大楼。

一位长沙本地销售人士向观察者网表示，一线临江稀缺地块和滨江商务中心的双重加持下，该区域一直受改善群体青睐，不过该区域新房项目不多，目前同品质的新房项目仅有复地滨江金融中心，与旭辉铂悦湘江直线距离不过500米。

值得注意的是，复地滨江金融中心为限价地块，复地产业发展集团有限公司2020年4月以底价14.7亿元摘得之际，规定住宅部分毛坯销售价格13400元/平方米。在2021年几次取证推售中，复地滨江金融中心也严格遵守了这一规定。

而同样位于河西滨江的旭辉铂悦湘江，12月拿证入市的毛坯均价突破2万/平，其中8#毛坯均价为22289.91元/平方米，精装均价25788.46元/平方米。

据此计算，旭辉铂悦湘江的毛坯销售价格较复地金融中心高出8889.91元/平方米，上涨66.34%。

“旭辉铂悦湘江之所以能拿到这么高的销售均价，除了区位优势之外，还因为该项目并非限价地块。”业内人士坦言。

公开资料显示，旭辉铂悦湘江原为裕邦滨江地块，是湖南裕邦产业发展有限公司（简称“湖南裕邦产业”）旗下资产。2020年底，湖南裕邦产业出现股东变更，新增股东方旭辉集团旗下子公司长沙和高房地产开发有限公司（简称“长沙和高”），持股70%。

期间，旭辉与湖南裕邦产业大股东何杰成立长沙卓辉房地产开发有限公司，分别持股51%和49%，负责旭辉铂悦湘江的开发运营。2021年9月，湖南裕邦产业再次出现股东变更，长沙和高退出持股。

一进一出之间，旭辉获得了旭辉铂悦湘江的操盘权。且由于这宗地块并非长沙限价政策期间出让，因而没有销售上限价格。

在该人士看来，项目方确实可以根据市场行情进行报价，上交政府审批。“但尽管没有上限价格，上涨66.34%的均价依旧高出市场平均水平。”

此外，与旭辉铂悦湘江同为“滨江两大天王”的华润悦府新房均价也有上涨。该项目位于河西主城区桐梓坡，计划打造成TOD项目，由于地铁4号线和预计明年通车试运营的6号线在此换乘，华润还将在周边打造大型商业中心，近期推售热度不弱于旭辉铂悦湘江。

不过，华润悦府预证均价并未出现大幅上涨。一房一价表显示，该项目整体精装均价约20500元/平方米，毛坯均价约17000元/平方米。与其同在河西的谷山145号地，毛坯限价为14800元/平方米。

据此计算，华润悦府毛坯均价高出谷山145号地2200元/平方米，上涨14.86%。

长沙新房有“补涨”需求

而不论上涨幅度多少，长沙新房均价确实已呈现上涨趋势。

国家统计局数据显示，2020年11月至2021年11月，长沙新建商品住宅销售价格同比指数分别为99.8、100.3、100.6、101.0、100.5、100.7、100.8、101.3、100.8、100.5、100.3、100.2、100.2，连续12个月上涨。

“在新房价格控制层面，长沙近期确实对项目取证有一些政策性的支持，尤其是对前期高价地块进行一些政策上的边际调整。”同策研究院研究总监宋红卫表示，这和长沙严格执行限价政策、住宅结构改善和土拍市场等因素有关。

“事实上，长沙一直因房价较低被誉为最有幸福感的城市，但这种调控已经逐渐脱离正常的市场。”业内人士坦言，任何没有预期的市场就是一潭死水，不利于当地房地产市场良性发展。

以与旭辉铂悦湘江仅一路之隔的远洋外滩壹号举例。链家官网显示，远洋外滩壹号目前共有27套二手房在售，小区均价为19476元/平方米，其中，和旭辉铂悦湘江面积相当的大平层最低均价为22949元/平方米，最高均价为30401元/平方米。

若计算二手房交易税费，该区域呈现一二手房价倒挂。最直接的结果是，购房者热衷于打新，导致该区域二手房无人问津，链家官网显示，该小区近30天仅带看8次，近90天内无成交记录。

此外，由于限价过严，长沙第二次集中供地中惨淡收场。原计划挂牌29宗地块，最后仅13宗进入出让环节，其中10宗底价成交，3宗因故流拍。

卢文曦表示，由于房价基数过低，作为二线城市的长沙，房价甚至不如长三角的一些三线城市，“目前也的确有一定补涨的需求在里边。”

在宋红卫看来，长沙新房价格上涨和住宅结构变化有关。随着大平层、洋房等改善性需求逐渐成为市场的主流，相应成交价格虽有所上升，但成交面积持续性下跌，且不少刚需盘仍在降价促销。

58安居客房产研究院分院院长张波则认为，长沙房价的上涨和一线城市的差别较大，主要差别在于不会有短期的快速上涨，例如2020年四季度上海的房价快速上行，2019年深圳房价的快速上行，都没有在长沙市场上表现出来。长沙的市场供需整体平衡性好，调控的力度大，尤其对于炒房客的政策打击力度大，导致长沙主体是个以自住为主的市场，房价的上行是缓步上行，市场的波动性也就相对较小，购房者的心态也更趋于平稳。

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