回暖信号释放：央行降准、多家民营房企发债获批

（文/张志峰 编辑/马媛媛）房企持续爆雷阴影下，多部门开始从融资端释放善意。

12月3日晚间，备受社会各界关注的恒大公告称，可能无法履行2.6亿美元的境外债务担保责任。

一石激起千层浪，当晚央行、银保监会、证监会、住房和城乡建设部等多部门相继就恒大及整个行业问题进行表态，再次强调恒大属于个案风险，同时释放出行业信贷融资政策即将回暖的积极信号。

12月6日晚间，央行官网即刊登降准公告。

公告称，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。

支持房企合理正常融资

央行称，此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

对于此次降准的目的，央行表示，旨在加强跨周期调节，优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济。一是在保持流动性合理充裕的同时，有效增加金融机构支持实体经济的长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力。二是引导金融机构积极运用降准资金加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度。三是此次降准降低金融机构资金成本每年约150亿元，通过金融机构传导可促进降低社会综合融资成本。

58安居客研究院院长张波向观察者网分析称，降准资金将强化对实体经济特别是中小微企业的支持而非房地产，但对于房地产市场来说亦存在一定利好。四季度央行强调金融机构对房地产合理资金需求要给予支持，加上此次降准，在一定程度上能缓解房企现金流压力，提振市场信心，有利于维护房地产市场平稳健康发展。

12月3日，央行在谈及恒大问题时就提到，将对企业汇出资金偿付及回购境外债券提供支持。

银保监会表示，将重点满足刚需及改善需求，合理发放开发贷、并购贷，加大保障性租赁住房支持力度。

证监会表示，将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资；支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购；探索推动不动产投资信托基金（REITS）支持保障性住房等租赁住房行业健康发展。

简单来说，要解决房地产开发行业普遍存在的爆雷风险，首先要从流动性入手。在房企预售资金受到严格监管的背景下，经营性现金流短板只能依靠融资来弥补。

因此业内普遍认为，此次多部门表态意味着融资端即将回暖，行业释放稳定预期。

中信证券分析师陈聪在研究报告中指出，恒大的核心问题不是流动性不足，甚至不完全是房地产行业的问题，而是公司经营管理混乱，盲目多元化扩张的资产质量问题。大多数房地产企业坚守主业，经营稳健，这和恒大有明显差别。

同时，陈聪表示，我国金融系统是具备强执行能力的垂直管理系统，相信有能力在治本（强化信息披露，积累市场化解决问题经验等）和治标（释放稳定预期，改善信贷环境）两个方面逐渐修复房地产行业信用体系所面临的问题。

优质房企融资有望改善

事实上，近期房企发债已经明显有增多迹象，特别是民营房企。

12月3日，龙光集团子公司2021年面向专业投资者公开发行4年期公司债券的申请，获得证监会及上交所审核批准。

12月6日，龙光集团还宣布，将于近期启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作，且前期沟通已得到中国证监会和深交所的大力指导和支持。

除龙光之外，金地集团一笔ABS也于12月5日获准发行，该ABS为"长城证券-金地集团2021年一期2号资产支持专项计划"，拟于2022年初发行。

同时，中国银行间市场交易商协会接连受理了碧桂园与龙湖两家头部民营房企的中期票据注册申请。也终于为眼馋央企、国企频繁发债许久的民营房企开了个好头。

要知道，在此之前，房企融资利好“解渴”的范围主要集中在招商蛇口、保利、中海等央国企。

贝壳研究院统计数据显示，2021年1-11月份，房企境内外债券融资累计约8466亿元，较2020年同期下降19%，规模减少1990亿元。

其中，11月份，境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，同比减少43.4%，但环比已大幅增加55.6%。

而这些增加部分，几乎清一色均为大型央企及部分地方国资房企。

因此，此次碧桂园和龙湖成功在银行间发行中期票据，加之龙光、金地ABS融资获准，对于民营房企整体提振信心的效果不言而喻。

不过，华泰证券分析师陈慎则认为，优质房企有望优先享受“融资”糖果，政策有利于行业间整合和优质房企的集中度提升。目前尽管金融端政策边际改善，但当前环境需要更多政策联动才能根本上修复金融机构和购房者信心，如更多的因城施策手段等，否则房企风险的扩散仍将持续。

平安证券资深分析师杨侃亦指出，尽管政策端、融资端至暗时刻已过，但市场端筑底仍有待观察，此次降准及按揭端松绑，或有助于销售景气度修复，但行业仍面临基本面下行压力。因此，考虑到金融机构风险偏好，信贷政策松绑只会更加利好央国企及优质民企，高风险房企短期融资环境仍难言实质性好转。

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