行业加速整合，头部物企收并购潮白热化

（文/张志峰 编辑/马媛媛）下半年以来，随着信贷政策收紧，多家规模房企陷入流动性危机，纷纷开始变卖资产补充现金流。

即便大多数尚未爆发流动性危机的民营房企，也不断爆出裁员缩编的消息，一时间开源节流成为行业常态，货架上摆满了待售优质资产。

相反，物业管理行业尽管年初以来估值不断回调，但作为房企“最佳出路”的战略性地位并未改变，因此未上市物企顶着破发风险在港交所门口排起了长队。

这对行有余力的房企而言，无疑是一场饕餮盛宴，整个行业年内收并购规模创下历史新高。临近年底，头部物企为抢占市场各出奇招，即便暂时没有好的收并购机会，也纷纷配股融资，蓄势待发。

收并购总额超400亿元

12月3日，陷入现金流危机传闻的世茂用一场收并购行动作为回应：旗下上市物企世茂服务与苏州市天翔物业管理有限公司达成股权合作，以2.46亿元受让其70%股权，共同深耕苏州市场。

资料显示，苏州市天翔物业管理有限公司成立于1996年10月，资产规模4000余万元，拥有职工近1000人，管理总量逾300万平方米，在管物业项目166个，96.5%项目分布于苏州。

12月2日，正在忙于筹备上市事宜的万科旗下万物云，也忙里偷闲，收购惠州市万益物业管理有限公司（以下简称“万益物业”）51%股权。

11月30日晚间，旭辉控股旗下永升服务公告称，完成收购上海美凯龙物业管理服务有限公司80%股权，税前交易金额达6.96亿元。

同日，远东发展亦发布公告称，完成收购佳兆业集团所持有的启德物业。

根据此前披露方案，远东发展与新世界发展成立合营公司，以79.48亿港元交易款，减去去年融资协议项下未偿还本金总额30.52亿港元及相关待售贷款代价12.32亿港元为交易代价，收购启德物业。

11月26日，在与潜在买家洽谈商议长达一年半时间后，“壳后”朱李月华旗下上市公司升捷控股最终也为其香港物业及设施管理业务寻得“接盘方”——华润置地物业，交易金额为5.39亿港元。

通过此次收购，华润终于初步弥补其作为头部房企，于物业赛道上的弱势地位，在香港区域打开了一扇窗。

而更早之前，根据亿翰智库统计数据，截至11月出，2021年内房企在物业管理板块共实现收并购68起，已披露交易金额336.97亿元，无论交易数量还是金额，均远超历史。

若加上前述几笔交易，则2021年至今所发生的交易总额已超过400亿元。

值得一提的是，其中不乏单项交易金额数十亿元的并购大案。

如碧桂园服务收购四川一个蓝光旗下上市物企蓝光嘉宝服务，前者以54.32亿元收购蓝光嘉宝71.17%股份，使其在管规模一跃超过万科、恒大等竞争对手，坐稳行业第一宝座。

再如10月份，久未现身房地产领域、“沉迷”于金融投资的合生创展，突然放出消息，拟以200亿港元对价收购恒大物业51%股权。

尽管最终或因价格问题，双方交易未能达成，但每一次事件都在向行业表明，收并购已经成为当下扩张的主流方式。

头部物企筹资“诚意收购”

事实上，最令人感到躁动和不安的是，潜在交易可能更多。

一方面，中小民营房企在严峻的融资与销售环境下普遍面临流动性风险；另一方面，对于现金流相对充裕，且急于转型的房企而言，早已各显神通、备好钱财。

日前，阳光城吴建斌表示，过去20面，房地产的核心就是高周转、高杠杆，胆子要大，什么钱都敢用，这样才能发展起来。几乎每家房企的经营现金流都是负现金流，恨不得周转得更快，只要钱一回来就买地。因此，若管控继续从严，70%-80%的房企估计都要躺下。

在这样的背景下，房企想要快速获取现金流自救，只能通过变卖优质资产。而此时，土地、在建项目往往债务牵扯较深，买家不愿轻易接盘，正处于估值回调期的物业公司就成了“硬通货”。

如11月初，融创服务以6.93亿元收购当代置业旗下物业公司第一服务32.22%股权。而此前不久，当代置业刚刚宣布美元债违约，正急需这笔钱续命。

再如前文提到的碧桂园收购蓝光嘉宝、合生创展与恒大物业200亿港元交易方案、远东发展收购启德物业，均为收购标的母公司在遇到现金流危机时，不得不采取“忍痛割爱”。

相反，对于母公司资金充足的物管企业而言，眼下这种情形正是收并购的窗口期。

就在一周前，碧桂园服务还发布了拟配售1.5亿股、集资总额约80亿港元的公告。

需要指出的是，这已是一年来企业第三次配股，三次合计融资约263亿港元。而碧桂园服务收并购动作和金额，也是整个行业之最，今年以来，已先后收购蓝光嘉宝、富力物业、彩生活旗下邻里乐、诚和物业等7家知名物业公司部分或全部股权，总计斥资约193亿元，增加在管面积约2.8亿平方米。

除了碧桂园，不久前世茂服务也完成配发1.15亿股新股，募资总额17.35亿元港元；旭辉永升服务宣布配发0.84亿股新股，募资总额13.04亿元港币。

根据公告，上述公司均表示配股融资将主要用于收并购。

此外，就在各家各显神通，忙得不亦乐乎之际，过去不止一次公开表示“不差钱”“不需要分拆上市”得行业老大哥万科终于坐不住了。

日前，万科公告称，拟分拆子公司万物云在港交所上市的计划获股东大会高票通过。截至2020年底，万物云在管面积 5.66 亿平方米。

无独有偶，商管物业领域的“一哥”万达商管同样不甘寂寞。10月21日，珠海万达商管向香港联交所递交了招股说明书，截至2021年中期，企业管理全国204个城市380座万达广场，在管商业面积共5420万平方米。

日前，世茂服务助理总裁、海峡区域公司总裁闫佩伦在接受媒体采访时就表示，做大规模是业绩增长的基础。目前行业处于跑马圈地阶段，企业以收并购为切入点，不仅可以扩大规模，还可以抢占战略性赛道，构建垂直领域影响力，这是企业提高竞争力和市占率的重要机遇。

“不过，在收并购大潮中，物企不宜盲目跟风。”闫佩伦同时也指出，仅停留在数字阶段的业务规模影响有限，企业做大规模后不能消化，反而会适得其反。因此，企业更应重视有质量的规模化发展，除做大规模，也需重视整合建设和能力提升。

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