基层员工可优先选房，奥园“阶梯式”兑付到期理财

（文/解红娟 编辑/马媛媛） 12月2日深夜，奥园在其官网上发布《致投资人一封信》。

信中表示，奥园对担保的部分投资产品出现逾期兑付一事深感歉意。为早日完成兑付，公司会多措并举全力保障生产经营有序开展，严控行政预算、缩减非必要开支，通过加大促销售、抓回款、保交付力度、加快处置项目资产。

计划提前一年完成本金兑付

观察网了解到，奥园相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元，目前已初步制订了现金分期和实物资产兑付方案。

现金分期兑付方面，针对合同约定期限到期的所有投资产品，方案设置了200万元的门槛，单个投资者累计投资本金余额200万元以内（含200万）的，投资产品到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。

单个投资者累计投资本金余额在200万以上的，投资产品累计200万以内（含200万）的部分到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。

200万以上部分，投资产品到期后先按6个季度兑付60%，每个季度兑付的比例依次为5%、5%、10%、10%、15%、15%。此后，连续三个月将剩余40%的本金兑付完毕，每月兑付的比例依次为15%、15%、10%。截至2023年5月尚未完成全额兑付的本金，在2023年5月全部兑付完毕。

值得一提的是，该方案中的兑付完成期限为2023年5月，较原计划2024年5月的兑付时间提前了一年时间。

针对利息的兑付，方案显示产品在合同约定期限内的利息，仍按合同约定计息支付。对于延期兑付的本金，按照年化6%利率向投资人支付延期利息，均在兑付月（每季度的最后一个月）的25日集中兑付。

追加不低于90亿的优质物业用于兑付

实物资产兑付方面，方案采取“先签先得”原则，实施对象包括合同约定到期以及尚未到期但要求提前以实物资产兑付投资人。

实物标的上，奥园追加总货值不低于90亿元的优质物业资产用于兑付，包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位。

投资人的实物资产兑付金额不足以支付实物资产价格的，不足部分应当由投资人另行支付补足；实物资产兑付金额超过实物资产价格的，超过部分按照方案一的现金分期兑付方案进行兑付。

此外，奥园可与投资者签订远期回购协议，约定在投资者签订协议2年后按原价回购，但物业已办理网签或已转售的除外。

值得一提的是，为了保障和加快投资人延期本息的兑付，奥园将锁定一些销售价格好和销售流速快的优质项目，销售回款归属于集团权益部分的30%或项目处置后净现金流的30%归集到投资产品还款监管专户，专门用于投资产品本息的兑付，由资本集团委派财务代表监管项目现金流。

此外，在实物兑换顺序上，奥园将其基础员工放在首位。据一位接近奥园内部的知情人士透露，奥园员工选房顺序按照基层员工－中层管理人员－高层管理人员，优先保障基层员工。

该知情人士表示，奥园一直在与投资人沟通，探讨相关兑付方案，“和网传方案不一样的是，奥园在兑付展期时间上，从2024年5月提前到2023年5月；在监管专户上，预留的口子从25%提升到30%，还是诚意十足的。”

此外，为了保证能如约完成兑付，奥园出售旗下资产。继11月中旬以9亿港元出售香港罗便臣道若干物业后，奥园还在就境外其他相关资产处置洽谈合作伙伴，意向资产涉及香港、澳洲、加拿大等地的项目。

与此同时，奥园加大项目交付力度，今年前11个月，奥园在深圳、佛山、苏州等地累计交付70余项目，同比增长近30%；交付面积超500万平方米，同比增长45%。一旦这些项目成功交付，监管账户上的预售资金也会同步流入房企账户。

换句话说，随着大量项目陆续交付，奥园项目层面的大量资金将被盘活，有助于缓解其资金流动紧张的局面。

中报数据显示，截至2021年6月30日，中国奥园净负债率为80.7%，剔除预收款项后的资产负债率为78.5%，总现金约683亿元，为517亿元短期借贷的1.3倍，在手现金足以覆盖短期负债。

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