深圳推二手房单边代理，中介再也不能“吃完买家吃卖家”？

【文/观网财经 吕栋】

在传统的二手房交易市场，无论是买方还是卖方，掌握的信息资源都极其有限。为降低时间成本，委托一名专业中介居间撮合，会减少很多不必要的麻烦。

但这种看似省事的方法，却给了中介不少“宰客”的空间。

一手托两家的情况下，中介利用信息不对称，会在撮合交易过程中让卖家不断让价，买家不断提价。

还有的中介可能会以牺牲或损害买方权益的方式，与卖方形成“攻守同盟”，将房屋以高价售出。

更恶劣的情况下，中介直接亲自下场炒房。

2018年，媒体曾报道过这样一个案例：

一套7平方米的小房子，被中介以130万元的价格卖给了王先生。但在王先生与房主签约时，他才发现，这套房子房主原本只卖86万元。王先生与房主签约的时间，距离中介与房主“签下”房子的时间，仅过去了两天。法院判决房产中介返还购房者王先生房屋差价共计36.4万元。

为了扭转这种不合理的现象，深圳本月推出了二手房“单边代理”模式，要求买卖双方需有代表各自利益的经纪人。

在单边代理中，中介将“各为其主”，以争取委托方在交易中的利益最大化。

深圳市房地产中介协会甚至认为，单边代理模式一旦运行成功，将会改变我国房地产中介服务底层逻辑。

但新模式究竟能不能解决老问题，仍有待观察。

图源：视觉中国

“单边代理”首登历史舞台

11月19日，在实施二手房成交参考价机制近一年后，深圳住建局上线了新版二手房交易网签系统，将二手房交易涉及的挂牌、委托代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等环节全部纳入政府监管。

新系统有三个入口，分别为“我要找中介买房”“我要找中介卖房”“我要自助卖房”。

深圳新版二手房交易网签系统截图

在新系统中，卖方可在“我要找中介卖房”中，依次完成填写房屋产权校验、房屋状况说明、选择中介、填写卖房信息来发起委托；买方可在“我要找中介买房”中依次填写购房需求、选择中介来发起委托。

深圳新版二手房交易网签系统截图

为解决交易标的和交易主体真实性问题，新系统要求：

一是买方、卖方、中介这三类交易主体都必须实名认证；二是通过与不动产登记部门数据对接，实现对系统内挂盘出售的房源进行产权核验，核验通过的房源将生成唯一有效的房源编码，实现百分百真房源。

深圳并不是第一个搞这种线上自助房产交易系统的城市。

在此前的8月18日，杭州市住保房管局的“个人自主挂牌房源”功能上线；10月26日，上海房地产交易中心也开通二手房自助交易“网上签订合同”的服务；到了11月4日，徐州房地产信息网上线了“我要卖房”功能，市民可自助卖房。

观网财经注意到，本次深圳新版二手房交易网签系统最大的亮点，应该是买卖方可以在线上继续通过房产中介交易，但“双边代理”模式将成为历史，“单边代理”首次登上房地产中介市场的舞台。

深圳新版二手房交易网签系统截图

以前传统的线下房产交易模式，全部流程只通过中介公司的某个经纪人完成，比如张三要买李四的房子，全程由房产中介公司的员工小黄处理相关事项。

现在的“单边代理”模式，就是张三要买房，找房产中介的小王代理，而卖房的李四找另一家房产中介公司的小宋代理，让小王和小宋沟通。

找两家不同公司的中介，当然是最好的情况。但从具体要求来看，深圳这种单边代理模式，并没有限制两个经纪人归属于同一家公司。

在以往的交易模式中，买卖双方对房产不满，最主要的原因就是，中介方利用“信息不对称”进行居间撮合交易，为了迅速成交赚取佣金，让卖家不断让价，买家不断提价，吃完买家吃卖家。

而且，房介公司清楚知道有买家对房子感兴趣，也能接受高价，中介就自己先给房主付定金把房子“吃”下来，再高价转卖，使自己原本的“中介人”身份既变成“买房人”，又成为“卖房人”，只是房屋没有正式过户。

但现在这种新模式，促使买卖双方与各自的受托中介机构形成单边委托关系。

卖方中介，只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出。

买方中介，只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源，同时要对所匹配推荐的房源质量负责。

买卖双方经纪人权责边界清晰，“各为其主”，以争取委托人在实际交易中的利益最大化。

就算是同一家中介公司，两个同事之间也会有一些微妙的博弈，因为谁都想尽量帮客户争取权益，口碑好一点，下次介绍别人还找他，然后挣的多一点。

更重要的是，根据规定，买方这边没有中介人数限制，可以同时委托很多中介，那当然是谁的服务最具性价比，最后谁被选中，竞争相当激烈。

深圳市房地产中介协会认为，基于“单边代理”逻辑运行的新版二手房交易网签系统一旦运行成功，将会改变中国房地产中介服务底层逻辑，不仅将提高房产流转交易效率，还将更有力地保障消费者权益。

但新系统是否能发挥作用，解决二手房交易现存的一些问题，还有待市场检验。

不过，让人感到欣慰的是，相比于以前买卖双方只通过一个中介公司的一个代理人负责交易，现在这种模式已经在很大程度上优化，中介公司虽然仍有暗箱操作的空间，但成本大幅提高。

深圳市房地产中介协会官网截图

深圳二手房市场遇冷，中介行业将优胜劣汰

这次深圳新版二手房交易网签系统还有一大变化是，卖方将从“多方委托”变为“独家委托”。

此前，业主卖房一般会把房源委托给多个中介机构挂牌销售。多方委托，不仅会造成资源浪费，还存在“跳单”等纠纷隐患，买卖双方可能为了少支付中介费，绕开已经提供服务的中介，自行成交或者选择收费更低的中介成交房源。

在新系统中，卖方最多只能委托三家中介机构销售房源。第一家受托机构在委托期限内对房源拥有独家销售权利，其他两家需待第一家委托期限到期才能作为替补获得委托权。

观网财经注意到，新系统上线之际，深圳不少中介从业者正选择离开这个行业。深圳市房地产中介协会发布的数据显示，2021年第三季度深圳新增备案机构107家，环比下降15%，同比下降53%。截至9月30日，有效实名登记中介人员约4.1万人，较今年峰值减少6000余人，较去年同期减少14.2%。

原因自然与市场环境变差有关。今年2月，深圳住建局推出二手房成交参考价机制。受此影响，深圳二手房市场成交连续7个月下滑。10月，深圳二手房成交面积进一步回落至8万平方米，创历史新低，环比再降50%，同比跌幅扩至81%。1-10月，深圳二手房累计成交324万平方米，同比下降57%。

深圳部分二手住宅小区可比价格变化（元/平方米）

在新版二手房交易网签系统上线后，对中介从业者又会有什么影响？

有业内人士认为，新版二手房交易网签系统建立后，中介的工作仍然不可替代，甚至大有可为。政府主要是做平台搭建、标准构建、政策制定、纠纷处理等，而帮客户选房、带客看房、跑贷款、跑过户等全流程服务则需要中介来做。不管怎样，中介的作用都难以被代替。

深圳市房地产中介协会表示，新系统上线后，星级将成为评价中介综合素养的唯一标准，星级将根据从业年限、信用状态、专业程度、服务效率、成交业绩等因素进行考量。星级越高，代表该中介从业人员信用良好、服务专业、业绩突出，新系统将优先推荐给委托人，反之新系统会将其排在后面，通过市场竞争达到优胜劣汰的效果。

“严禁各房地产经纪机构、经纪人员以“返佣”、“定金”等不正当方式诱导消费者，或通过暴力、胁迫等手段迫使消费者签订委托合同。一旦被举报查实，违规机构及个人将被暂停系统使用权限，同时不良行为记录计入诚信档案。”深圳市房地产中介协会强调。

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