“工抵房”最高让利200万？专家：警惕无法备案风险

（文/张玉 编辑/马媛媛）作为一名房地产领域的记者，叶明（化名）发现，临近年关，中介发来的消息中关于“工抵房”的内容开始变多了。

比如，一位房产中介不久前给他推了几套工抵房，原价15000元/平方米，现在单价只要12888元/平方米。而一个月之前，该房产中介刚刚给他推荐的3套工抵房，单价是9500元/平方米，比同期在卖的房子便宜3000元/平方米。

不过，工抵房并不是绝对安全。11月26日，江西省德兴市城乡建设局叫停了当地一起以“工抵房”促销的违规销售活动。德兴市城乡建设局表示，事情曝光后，相关部门前往开发企业了解情况，并马上责令开发企业撤销“工抵房”广告宣传，取消“工抵房”活动。对已交订金的29套“工抵房”预交款全部退还。

在北京金诉律师事务所主任王玉臣看来，有不少所谓的工抵房实际上并非真正的工抵房，有一些开发商是在打着工抵房的名义进行低价销售。不论是否是工抵房，如果销售的价格远低于备案价格，都是违法行为，可能面临无法备案的风险。而且，即使备案了，如果被相关部门处罚了违法销售，还有被解除的风险。

数量激增

工抵房，即工程抵押房，是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权或使用权。

根据CRIC监测，自9月以来，市场上的“工抵房”数量激增。据其分析，目前市场上的工抵房主要分为两类：一类是“真工抵”，即开发商抵押给供应商和施工方的正常房源，一般而言这类工抵房数量会偏少，多数在个位数。另外一部分就是房企通过“工抵房”的名义来降价促销，由于部分城市发布了“限跌令”，明令禁止或者是约谈要求房企不得以打折、促销等方式来降价，房企不得已打出“工抵房”的名义实施降价销售。

从工抵房的区域分布来看，工抵房的数量和城市市场热度呈现负相关关系。具体来看，工抵房的优惠时间自今年9月份以来明显增加。克而瑞地产研究发布的部分工抵房优惠情况显示，近段时间以来，包括柳州、中山、南宁、桂林、南京、徐州、南昌、苏州、广州、厦门、成都等城市都曾推出工抵房优惠情况。

比如，今年10月，位于徐州的新城吾悦广场推出100套特价房，一口价5388元/平方米，相较于备案价7200元/平方米相当于75折优惠，相较于成交均价6300元/平方米相当于85折优惠；10月，位于广州的雅居乐天际715项目，30套工抵房，让利至少150万/套起，最高达241万/套，最高折扣接近64折；位于成都的荣盛时代天府，30套工抵房，最低可达82折左右。

在同策研究院资深分析师肖云祥看来，近段时间以来工抵房之所以激增，主要是年末工程方对工程款需求迫切，因为年关将至拖欠农民工工资后果较为严重。另外，不排除开发商以工抵房的形式来促销的可能。

变相“促销”？

如肖云祥所言，利用工抵房变相“促销”正在成为部分房企当下回款的新手段。

日前，有网友在问政江西官方平台反映，德兴新旅明樾府项目承诺保价协议，但近期公众号中删除保价协议，以工抵房名义变相降价销售，2个月之内，房价降幅达到800~1000元，使购房者损失巨额钱财。

在这份报价承诺书中，观察者网注意到，开发商承诺，在2021年12月31日前销售的同类型房源不低于活动价，若在客户购房之后至2021年12月31日期间，出现同类型房源现场成交价格低于活动价，公司将进行差价退赔。

11月26日，德兴市城乡建设局回复表示，2021年11月22日经新旅集团公司批准德兴新旅明樾府项目拿出难以销售的50套前期尾房，以备案价格抵扣施工单位工程款，施工单位可以进行自行销售也可以委托中介、詈业顾问个人等仟意销售温道进行销售，销售价格由施工单位确定并支付相应的销售渠道佣金，其他不在“工抵房”范围内的住宅仍以住建局备案价格进行正常销售。

施工方为快速回款，“工抵房”价格以9折优惠活动做了推广广告，并使用了5500元/平方米价格起的用词，导致业主误解成所有房源价格为5500元。而原销售折扣为9.9折，现在销售为9折优惠，幅度比较大。公司于2021年7月19日作出了对该项目在2021年7月19日至2021年12月31日期间购买房源的客户予以全年最优惠政策，并针对在此期间成交的客户执行保价承诺。致使导致业主不满意进行维权。

事情曝光后，分管副市长带队相关职能部门负责人一同前往开发企业了解情况，并马上责令开发企业撤销“工抵房”广告宣传，取消“工抵房”活动。对已交订金的29套“工抵房”预交款全部退还。

11日25日，新旅置业有限公司作出了告知书，收回施工单位50套工抵房；对此批次已售房源做退款外理；对确定需要购房的客户，必须按照原9.9折补齐差价，确保前期业主的权益。截止当晚12时，已售的29套购房定金及首付款全部退款到位。针对新旅明樾府此次扰乱房地产市场行为及施工单位擅自销售房源行为，住建局将依法依规进行外理。

风险潜存

在多位业内人士看来，“工抵房”背后反映的是当下房企在经历融资受阻、降价受限之后的无奈选择。不过，“工抵房”并不绝对安全。

除了新旅明樾府此次“工抵房”降价销售遭到维权被叫停，早在今年10月3日，徐州市贾汪区市场监督管理局就通报了徐州市贾汪区亿睿房地产开发有限公司以“工抵房”的名义宣传降价销售商品的行为，并责令公司停止违法行为。

同日，亿睿房地产表示，公司于9月30日推出的吾悦华府“工抵房”优惠活动取消执行，并恢复按原市场价格销售，对参加活动的客户拟于7个工作日内完成退款。

王玉臣直言，有不少所谓的工抵房实际上并非真正的工抵房，有一些开发商是在打着工抵房的名义进行低价销售。如果是真的工抵房，说明开发商资金可能有问题，如果房款不能打到监管账户，不能用于这个项目的开发建设，也会面临延期交房，甚至烂尾的风险。此外，有些工抵房还可能是抵押房，已经被抵押，甚至查封了。

王玉臣建议，如果购买工抵房，务必核实清楚房屋的基本情况，比如手续是否齐全，状态如何，是否有查封冻结或网签等，以及务必关注是期房还是现房，期房风险更高一些。

其次，务必关注房款的具体支付。是直接支付给开发商，还是支付给第三方？是否还存在差价问题，差价支付给谁。

“以往就遇到过工抵房延期交房，解除合同时开发商称自己没有收到房款，或者针对差价部分不认可的情况。”王玉臣表示，房款最好是支付给开发商，如果有差价，也最好让开发商和施工单位自己处理，支付给开发商，开发商再给施工单位。而且，房款一定要注意是否支付到了开发商的预售资金监管账户上了，否则就存在被开发商转移的问题。此外，要注意核实开发商对于这个房子的备案价格，如果工抵房价格和备案价格是一致的，所谓的工抵房降价销售实际上就是虚假宣传。但是如果过低，又存在违规销售的问题。

对于期房，务必关注施工进度。都已经出现工抵房了，往往说明开发商的资金是有问题的，未来可能出现延期交房的风险。此外，对开发商和项目要进行一些基本的调查和了解，如果发现开发商已经被强制执行，列入了失信名单，项目也停工许久了，这种房子最好不要购买。

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