中梁百悦智佳二次递表背后：负债翻倍、总裁换人

（文/解红娟 编辑/马媛媛）招股书失效一个月后，中梁百悦智佳开启IPO二进宫。

11月24日，中梁控股旗下物业公司中梁百悦智佳再次向港交所递交招股书。招股书显示，2018年至2020年，中梁百悦智佳分别实现营业收入1.16亿元、3.54亿元、7.05亿元，复合年增长率为100.2%。

截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管项目291个，签约管理的项目508个，在管总建筑面积约33.2百万平方米，签约总建筑面积约71.2百万平方米，覆盖中国18个省、两个直辖市及三个自治区的154个城市。

流动负债特殊科目翻4倍

4月29日，中梁百悦智佳第一次在港交所递交招股书。彼时，百强企业在管物业项目数量均值为244个，仅拥有178个在管项目的中梁百悦智佳在业内并不突出。

与此同时，由于房企拆分物管企业上市扎堆，融资额度不断走高、物业企业估值定位和实际情况出现偏差等因素，新股发行频频破发，中梁百悦智佳首次招股书失效也在业内人士的预料之中。

不过，短短半年时间里，中梁百悦智佳不少数据都有了爆发性的增长。例如，截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管规模为3320万平方米，较2020同期增长161.5%，较2020年末新增1311.7万平方米；签约建筑面积为7120万平方米，较2020年末的6030万平方米增加1090万平方米。

规模高速增长带动收入高速增长。截至2021年6月底，中梁百悦智佳实现营业收入6.63亿元，不仅较2020年同期的2.16亿元增长207.3%，还几乎与2020年全年持平。

净利润增速更胜一筹。中梁百悦智佳净利润由2018年的2660万元增加至2020年的8620万元，复合年增长率为79.9%。但在2021年上半年，中梁百悦智佳净利润为1.06亿元，较2020年同期的2590万元，同比增长307.7%。

事实上，中梁控股对于这一场景并不陌生。地产公司冲击千亿房企、挂牌上市之际，也曾在江湖上留下销售额“3年5倍”的传说，但在猛增的业绩背后，中梁负债总额一路上涨，2020年中梁合约负债金额达到1209.09亿元。

中梁百悦智佳也存在相同的负债问题。2020年上半年业绩暴增背后，其2021年中总负债为10.91亿元，较2020年年底的5.27亿元上涨107.02%。

具体来看，2021年上半年，中梁百悦智佳短期借款从无到有，新增4000万元；应计费用及其他应付款从2020年年底的2.52亿元增加至4.22亿元，增长67.46%；流动负债特殊科目从2020年年底的1.15亿元增加至4.53亿元，翻了近4倍。

负债率也处在行业高位。截至2021年中，中梁百悦智佳总资产为14.25亿元，负债总计10.91亿元，据此计算，其资产负债率为76.56%，在上市物业公司中属于偏高水平。

据悉，2021年中期，在港上市的41家物管样本企业资产负债率均值为43.75%。也就是说，中梁百悦智佳资产负债率高出行业平均值32.81个百分点。

如此看来，中梁百悦智佳也走向了负债扩张之路。

上市途中高层变动

中梁百悦智佳二交表的另一件新鲜事，莫过于上市途中换掉公司总裁周勤伟了。

据了解，加入中梁百悦智佳之前，周勤伟曾于多家公司任职财务总监一职，在策略规划、财务管理、并购、合规及审计领域拥有逾19年经验。

2001年7月，周勤伟在会计师事务所普华永道中天会计师事务所开始职业生涯，职位为高级核数师，负责审计工作及财务报表编制，直至2006年1月。随后，周勤伟分别于先正达（中国）投资有限公司、乐嘎嘎控股有限公司担任财务总监，负责上述公司的财务管理。

跨入地产行业是在2013年2月，彼时，周勤伟担任物业公司彩生活服务的执行董事兼财务总监，主要负责其财务、法律合规、企业管治、内部控制及投资的整体监察。在职期间，彩生活服务正式登陆联交所。

2016年8月，周勤伟辞任彩生活执行董事兼首席财务官，入职另一家物业管理公司雪松智联科技集团，担任董事、总裁兼财务总监。

有了两家物业公司财务经验后，2020年8月，周勤伟加入中梁百悦智佳。随后不久，周勤伟获委任为董事，并于2021年4月调任为执行董事。中梁百悦智佳初次递交招股书之际，周勤伟担任执行董事兼行政总裁，负责公司整体业务营运、重大业务决策及执行。

但在中梁百悦智佳二度递表时，周勤伟却没有出现在董事会成员名单之中，其中，行政总裁一职由李家城兼任，新增业务营运内容；执行董事一职由高级管理层成员陈翼替代，负责公司整体财务管理以及收并购项目的投后管理。

和周勤伟一样“消失”在招股书中的还有独立非执行董事单德强，其职位由周心怡接替。招股书显示，周心怡自2020年10月起，一直担任世茂服务的独立非执行董事。

“人事变动属于公司正常调整，但上市期间调整或许和市场环境有关。”业内人士表示，今年物企上市较为艰难，受房地产行业政策缩紧影响，且随着物业股稀缺性逐渐下降，资本态度也逐渐回归理性。

据亿翰智库数据显示，截至2021年11月8日，今年新增上市物企仅13家，上市平均用时已延长至190天，相较于2020年拉长51.2天。从待上市企业角度看，除2家因被收购而终止上市计划外，目前有5家企业招股书处于失效状态，招股书在有效期内的物企仍超20家，创历史新高。

“不过从各家企业递交招股书的时间来看，预计会有4-5家在2021年底的这1个多月集中通过聆讯上市。”嘉和家业物业研究院执行院长唐卓表示，“以目前态势来看，我们对于中梁百悦智佳服务二次交表持肯定态度。”

但值得注意的是，即使成功上市，中梁百悦智佳可能也难逃上市破发的窘境，毕竟资本对物企上市的态度正在发生180度大转变。

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