祥生活通过聆讯背后，物业上市“成也地产败也地产”？

（文/张玉  编辑/马媛媛）房地产行业“寒冬”下，卖物业一度成为房企回笼现金的最优选择。在“卖卖卖”的氛围中，物业行业也开始有所降温。

日前，物业行业终于迎来好消息。自今年5月底提交招股书后，11月22日，港交所资料显示，浙系房企祥生控股旗下物业公司祥生活服务正式通过港交所聆讯。

招股书显示，2018~2020年，祥生活服务分别实现收入2.45亿元、3.39亿元及4.59亿元。今年截至5月底，公司实现营业收入2.24亿元。

公司方面坦言，就业务线而言，祥生活服务大部分收入产生自祥生集团及其合营及联营公司开发的物业。

事实上，今年尤其是三季度以来，物企上市的速度正在放缓。据观察者网不完全统计，仅在今年10月25日~11月1日的一周时间里，就有包括东原仁知服务、中梁百悦智佳服务有限公司、富力物业、明宇商服、海悦生活在内的5家物业公司招股书陆续失效。

与母公司深度“捆绑”

公开资料显示，祥生活服务主要深耕浙江省及泛长三角区域。克而瑞日前发布的2020年中国物业服务企业管理规模榜TOP100显示，2020年祥生物业在管面积2760万平方米，位列排行榜第68位。

而根据中指院数据，2021年，在中国物业百强企业中，按综合实力（基于前一年度的关键因素资料，如营运规模、财务表现、服务质素、增长潜力及社会责任）计，祥生活服务排名第33位。

与所有行业公司一样，祥生活服务的体量和规模在很大程度上也依赖着母公司祥生地产。

招股书显示，2018~2020年，祥生活服务在管建筑面积分别为690万平方米、1110万平方米及1840万平方米。截至今年5月底，公司在管面积攀升至2120万平方米。

其中，来自独立第三方物业开发商的在管面积分别为164.2万平方米、167.9万平方米及173.1万平方米。截至今年5月底，独立第三方在管面积也仅为234.5万平方米。相关占比分别为23.83%、15.15%、9.4%及11.04%。

换句话说，仅从在管建筑面积这一指标来看，祥生活服务来自祥生集团及其合营及联营公司以及祥生控股创始人陈国祥控制的其他实体的占比分别为76.17%、84.85%、90.6%及88.96%。2020年这一数据甚至超过了九成。

在管面积大部分依赖母公司的背后，祥生活服务的收入来源也和母公司紧密相连。2018~2020年及截至2021年5月，来自独立第三方物业开发商的收入占比分别为27.1%、18.3%、11.8%及10.3%。第三方物业收入占比持续走低。

高度依赖母公司，这几乎是目前上市的物业公司的“通病”。其带来的一大好处是，母公司强大时，企业能够获得迅速扩张规模。而反过来，一旦母公司扩张遇到波折，旗下物业公司也会受到明显影响。甚至在母公司的拖累下，待价而沽。

比如，今年10月，因受物业行业收并购影响，彩生活、恒大物业、第一服务控股先后因被收购问题停牌，一度引发物业股大幅震荡。

嘉和家业物业服务研究院分析指出，从已失效及二交表的物企面积来源中可见，多数物企近八成在管面积来源于关联方。此外，已失效及二交表的物企第三方收入占比不足两成。这无疑是将自身命运与母公司牢牢捆绑。尤其是在当下民营地产企业投资拿地力度放缓，短期内物业企业从母公司承接的在管项目的速度和量级将有所下降；反映物企的成长性及盈利提升上，增量市场的滞涨，将会导致企业基础物管及非业主增值服务的大幅下降，对上市进程会造成一定的拖累。

一周5家招股书失效

尽管业务依赖母公司，继京城佳业、中南服务之后，此次祥生活服务成功通过港交所聆讯，还是给当下寒冷的物业市场增添了几分信心。

数据显示，截至2021年11月8日，今年新增上市物企仅13家，上市平均用时已延长至190天，相较于2020年拉长51.2天。从待上市企业角度看，除2家因被收购而终止上市计划外，目前有5家企业招股书处于失效状态，招股书在有效期内的物企仍超20家，创历史新高；物业上市正面临着高密度交表、集中失效、上市股价持续破发的境地，资本对物企上市的态度正在发生180度大转变。

另据观察者网不完全统计，仅在今年10月25日~11月1日的一周时间里，就有包括东原仁知服务、中梁百悦智佳服务有限公司、富力物业、明宇商服、海悦生活在内的5家物业公司招股书陆续失效。

嘉和家业物业服务研究院院长唐卓表示，8~10月物企上市放缓受到三季度港股过会率低的影响：从近几年的港股IPO数量走势图来看，港股上市数量呈现周期性波动，每年二三季度呈低谷态势，四季度则处在上市波峰。且近期京城佳业、中南服务纷纷通过聆讯，四季度物企上市冲刺值得期待。

此外，上市物企同质化问题使得资本热情下降：今年7月迎来物企上市潮，市场供给大幅增加，物业股在港股市场上的稀缺性逐渐下降，资本态度也逐渐回归理性。且这些招股书失效的物企中，无论是从规模上、盈利上还是市场化上差异化优势相对较弱。

与此同时，8月起地产暴雷频发，引发物业企业收购潮，期间整个市场对地产这一大板块的态度都发生转变。物管公司上市也到达阶段性冷静期。

在同策研究院资深分析师肖云祥看来，近期物管企业IPO通过的速度已经放缓。这些公司在规模、盈利能力、运营模式方面亮点并不多，未来发展空间也较为有限。而目前内地房地产市场处于下行趋势中，且部分房企因债务危机而“暴雷”，对于辅助业务的物管业务而言，不免产生负面影响。此外，明年港交所即将执行盈利新规，这对于上市评估也存在一定的影响。

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