因华东大区拖后腿，华润置地近三月销售同比下滑

（文/解红娟 编辑/马媛媛）一向被华润置地倚重的华东大区，开始掉队了。

近日，华润置地发布10月未经审核营运数据。10月单月，华润置地实现总合同销售金额约200.9亿元，同比下降22.9%；总合同销售面积126.4万平方米，同比下降28%。

同期，华润置地权益合同销售金额约140.4亿元，按年减少32.4%；权益合同销售建筑面积91.59万平方米，按年减少34.0%。

需指出的是，虽然楼市持续下行在一定程度上影响了华润置地下半年的推盘去化，但从各大区域销售业绩来看，10月单月，华润置地其他大区同比均录得增长，仅华东大区销售额同比下滑。

数据显示，2021年前10月，华润置地华东大区实现销售额586.84亿元，较2020年同期的634.68亿元减少47.84亿元，同比下滑7.54%。

“围标”事件还要再飞一会

华润置地华东大区表现欠佳和市场关联不大。

东海证券研报显示，房地产行业不同业态销售均出现一定程度下跌，但东部销售保持领先。2021年前10月，东部地区商品房累计销售金额为84622亿元，同比上升15.7%；累计销售面积为59426万平方米，同比上涨9%。

此外，不少将华东作为主战场的房企业绩均有增长。例如，采取上海、南京双总部模式的弘阳地产，2021年前10月销售740.4亿，同比增长14.79%；总部位于上海的旭辉，同期累计合同销售额约2092.5亿元，同比增长20.02%。

“撇去外因，华润置地华东大区销售下滑或许和2020年4月发生的虹口‘围标’事件有关。”有业内人士表示，“围标”事件发生后，华润置地在上海土储告急，以上海为中心的华东大区销售业绩早有下滑迹象。

据克而瑞数据显示，2020年华润置地在上海实现全口径销售额174.42亿元，排名第10位；2021年前三季度，华润置地在上海实现全口径销售额111.23亿元，仅完成去年的63.77%，排名下跌两位。

权益销售额方面排名下滑更加明显。2020年1-10月，华润置地在上海实现权益销售额65.29亿元，排名第11位。受供货不足影响，2021年同期，华润置地在上海权益销售额缩减至59.83亿元，排名跌至17位。

不仅如此，在华润置地内地，以上海为核心的华东区域在集团贡献占比上的领先优势也正在缩小。

2021年前10月，华东大区合约销售额对集团总销售额的贡献占比减少，从2020年同期的29.24%大幅下滑至23.45%。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示，华东地区有自己特点，上海一旦不好，对区域影响很大，这是因为上海标的高、货值大，是房企利润主要来源。

在卢文曦看来，华润置地去年在上海没有土地进账，今年自然也没有新增贡献，虽然华东其他城市还能支撑，但杭州等市场在下半年遇到风向突变，销售难度加大，数据表现不理想也就不难理解。

受华东大区影响，华润置地能否完成年度目标充满了不确定性。数据显示，2021年前10月，华润置地累计合同销售金额约2502.5亿元，按华润置地首席财务官郭世清在年初业绩会上定下的3150亿元销售目标计算，今年前10个月华润置地完成全年目标的79.44%。

这意味着，未来两个月内，华润置地销售额需要到达647.5亿元。

但现实是，华润置地销售额已经连续三个月出现同比下滑。2021年8月至10月，华润置地分别实现合同销售金额202.3亿元、221亿元和200.9亿元，按年减少25.7%、23.8%和22.9%。

高溢价拿地后欲“卖子”回血？

业绩欠佳，资金端的压力也逐渐传导到华润置地。

8月30日，上海联合产权交易所披露，华润旗下的华润置地（日照）发展有限公司将转让青岛地铁华润置地开发有限公司10%股权。

天眼查数据显示，青岛地铁华润置地主营房地产开发与经营，华润置地、青岛地铁集团、中国金茂三位股东分别持股55%、35%和10%。截至2021年上半年，标的公司净亏损251万元，总资产约58.39亿元，总负债57.58亿元，所有者权益约8027万元。

不到一个月，华润置地再次出让旗下公司股权，拟挂牌转让成都锦兴华润置地有限公司51%股权。

目前，北京产权交易所暂时无法查找到该转让信息，但据媒体报道，截至2021年8月31日，成都锦兴华润置地净利润1242.3万元，资产总计44297.68万元，负债总计28915.93万元，所有者权益15381.75万元。

事实上，由于大环境欠佳，央企转让资产消息频繁流出。近日，华侨城于挂牌转让旗下广州华侨城置业发展有限公司、上海鹏鲲置业有限公司的42.4%、50%股权，两宗标的合计挂牌底价为20.25亿元；保利置业拟转让上海盛茂置业100%股权及4.74亿元债权，挂牌底价5亿元。

“以往也有房企转让子公司股权或者产权，但出让方多为民营房企。”在卢文曦看来，如今华润置地等央企也开始频繁转让资产，侧面证明央企的资金链也绷得很紧。

这或许与其年内拿地凶猛有关。2021年开局，华润置地频频高溢价拿地，3月30日，华润置地以24.45亿元摘得江苏淮安一地块，溢价率91.02%；4月9日，华润置地以22.51亿元摇到西安西咸新区一商住用地，溢价率225.83%；同日，华润置地经过111轮竞价竞得佛山市一商住地，成交总价64.5亿元，溢价率106.72%。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，华润今年在一二线拿地占比明显增多，上半年占总拿地比例超过八成，由于拿地集中在热点城市，同步带动了整体溢价率的提升，也导致其阶段性投销比达到较高水平。

同花顺iFinD数据显示，2021年至今，华润置地新增52宗地，总计耗资1095.41亿元，已超2020年全年920.76亿元的拿地资金总和，粗略计算投销比也已超过监管要求的40%；平均溢价率15.32%，较2020年全年的12.45%上升2.87个百分点。

而由于2021年年内大手笔拿地，“绿档”房企华润置地两个财务指标出现上升趋势。据2021年中报显示，其剔除预收账款后资产负债率为60.9%，较初的59.7%上升1.2个百分点；净负债率为37.4%，较年初的33.3%上升4.1个百分点。

与此同时，华润置地综合毛利率持续下滑。2021年上半年，华润置地综合毛利率为31.3%，较2020年同期的33.5%微降。其中，投资物业毛利率由2020年同期的67.9%上升至69.8%，开发物业毛利率由2020年同期的31.1%下降为27.1%。

业内人士表示，房企拿地呈现滞后性，今年拿地主要转化为明年或者未来的销售业绩，而当这批高溢价地块批量入市之时，华润置地毛利率还将不断触底。

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