融资环境回暖？近一周国资房企银行间市场密集发债

（文/张志峰 编辑/马媛媛）近期，多家房企在银行间市场成功发债，短短数日间，房企融资环境似乎已迅速回暖。

据克而瑞统计数据，自11月10日开始，包括保利发展、招商蛇口、金地集团、北京城投等在内的25家房企及城投企业宣布在银行间市场发债，金额3亿元-30亿元不等，融资总额近300亿元，已超过全行业10月份全部融资额。

值得一提的是，就在11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，多家参会房企称，计划在银行间市场注册发行债务融资工具，矫正偏紧的房地产信贷环境。

这对于资金链紧张的房地产开发行业来说，无疑是一个积极信号。不少人认为，黎明将至，房企的至暗时刻已成过去。

发债主体多为国资房企

所谓的银行间债券市场非金融企业债务融资工具，是指具有法人资格的非金融机构在银行间债券市场发行的，约定一定期限内还本付息的有价证券，包括短期融资券、中期票据、中小企业集合票据和超级短期融资券等，银行间债券市场非金融企业债务融资工具简称为债务融资工具。

有分析人士向观察者网指出，当前房地产的问题，很大程度上和银行此前的信贷工作方式有关。今年四季度是房贷政策的“纠偏季”，银行在执行“三道红线”方面，既有政策将明显调整，各大银行也将更为灵活地把握“三道红线”尺度，在开发贷款等方面将给予积极和充分的支持。

紧接着，就有25家房企及城投企业宣布在银行间市场发债计划，融资总额近300亿元。

其中，融资额度最高的当属招商蛇口。11月12日，企业一口气公布了60亿规模的融资计划，包括30亿元中票，拟用于偿还其他债务融资工具；30亿超短期融资券，拟用于偿还“21招商蛇口SCP002”债券。

据中国银行间市场交易商协会官网信息显示，招商蛇口上一笔中期票据完成注册时间还是一年前，规模仅有16亿元。

而在此之前，保利发展也披露了2021年度第四期中期票据发行文件，发行金额20亿元，期限5年，拟全部用于偿还银行贷款。

除了规模型上市房企之外，地方性城投公司也动作频频，常州城建、镇江城建、乌鲁木齐城建、漳州城投、泰兴城投、济南城建、宜春城投、柳州建投、亳州城建、北京城投等公司，均于近日公布已发行或拟发行的融资计划，其中多笔规模超10亿元。

短短数日间的发债计划，总规模已近300亿元。

而在过去10月份，房企境内发债总额也不过203亿元。

若将时间线拉长，据贝壳研究院近期发布的数据显示，2021年1月份至10月份，房企境内外债券融资累计约7993亿元，较2020年同期下降24%，资金规模减少2463亿元。

因此，融资额度短期大增对于暴雷加速的房地产行业无疑是雪中送炭。

分析人士认为，从本轮房企发债情况来看，参与企业的数量呈越来越多趋势，而且涉及的金额也较大。这对于房企年底的销售回款、维持正常周转作用很大。

融资环境仍严峻

不过，不难发现，此轮发债主体中招商蛇口、保利等为央企，金地、万科等均有深厚国资背景，还有北京城投、光明地产、上海建工、厦门象屿等地方强势国企，鲜有民营房企。

因此，亦有行业人士向观察者网指出，当前房企融资环境的变化，并不代表政策出现大面积松动，而是对房企合理资金需求的满足，且银行在风险偏好上更加严苛，受惠的仍是资质较好的房企，并不代表行业将整体回暖。

上述人士认为，资质稍差的地方国企，甚至部分央企都尚未享受到这波红利，遑论普遍成色不足的民营企业。因此，行业所面临的淘汰风险并未减少，甚至反而在此消彼长间进一步加大。

观察者网发现，过往民营房企赖以“借新还旧”的美元债，近期由于市场频频出现波动，叠加发债成本上行趋势，不仅鲜有新债发行，11月以来包括世茂集团、建业地产、中梁控股、正荣地产及融信中国在内的多家民营上市房企为避免陷入“股债双杀”不利境地，频频回购已发行美元债。

最近一笔发行美元债的房企为港龙中国地产，公告显示，企业11月12日上市的2022年到期1.58亿美元优先票据，年利率高达13.5%，仅次于今年6月花样年发行的票面利率14.5%的美元债。

事实上，房企境外债利率已经连续三个月维持大幅增长。贝壳研究院数据显示，今年10月，房企境外融资共发行6笔债券，发债数量年内第二次降至个位数；境外融资规模约101亿元人民币，环比下降63.3%，同比下降69.6%；同时，债券利率均值突破10%的高点，达到10.65%，较9月大幅上升157个基点。

而步入11月之后，除上文提到一支美元债之外，尚无其他规模房企发行还外债。

11月16日，向来稳健的万科也在内部下发一份“节衣缩食”、打造“战时氛围”的倡议书，也提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。

因此，亿翰智库分析认为，近期融资政策有纠偏迹象，但仅限于国资背景房企，以保证行业平稳过渡，不会出现大的危机即可，融资政策大幅放宽的可能性较低，整体上对市场影响或将有限。

有房企人士告诉观察者网，如今民营房企仍保持节衣缩食过冬状态，大幅降薪、裁员事件时有发生，目前并未有融资环境改善迹象。最为有力的证明是，如融创、恒大两大头部房企，都要靠孙宏斌、许家印两位老板个人出资支援公司，其他房企即便财务状况稍好，也极其有限。

58安居客房产研究院分院院长张波也表示，虽然目前政府端释放一定“维稳”信号，但强监管仍是融资主导方向，如何降负债、保证健康的债务情况、保持稳健的财务表现，依旧是房企面临的主要课题。

不过，亦有部分业内人士认为，首批发债主体虽然多为资质较好国资房企，但对融资环境改善的信号意义十分明显，股市近期变化也体现了相关机构对行业和企业信心的提振。目前房地产行业正在经历高位回调、风险出清，预计明年市场将经历修复阶段并逐步回归平稳，市场信心也将逐步修复。

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