华侨城出售两项目公司股权

（文/张志峰 编辑/马媛媛）近日，楼市“松绑”传闻不断，招商蛇口、保利发展、光明地产等国资房企纷纷披露增发新债计划，房地产行业一派喜气洋洋景象。

然而，作为央企，华侨城却不得不悄悄将旗下2个项目公司摆上货架，准备“卖子”度日，挂牌底价合计达到20.25亿元。

急于补充现金流？

11月12日，据上海联合产权交易所披露，华侨城集团拟转让广州华侨城置业发展有限公司（下称“广州华侨城”）42.4%股权，转让价格为15.39亿元。

公开资料显示，广州华侨城成立时间为2019年8月15日，注册资本为10亿元。

据了解，广州华侨城目前主要开发项目为位于广州增城荔城的华侨城·云尚，已于2021年9月23日开盘，均价约为21000元/平方米。该公司由华侨城集团100%持股，无对外投资。

值得一提的是，该项目已经开盘，早已度过最为艰难的拿地、开发阶段，只等不久后交房就可收获。不过，如今期房预售资金受到严格监管，无论销售去化情况如何，对集团短期内现金流改善也毫无帮助。

因此，业内人士纷纷猜测，华侨城急于出售项目公司股权，大概率是整体现金流吃紧，欲寻求合作伙伴缓解资金压力，所以才甘愿将到手的“肥肉”与人共享。

财务指标显示，广州华侨城截至2021年9月30日无营业收入，利润总额－624.96万元，净利润－563.65万元，资产总计44.1亿元，负债总计34.23亿元，所有者权益9.87亿元。

根据北京中天和资产评估有限公司作出的资产评估，企业净资产账面价值为9.93亿元，评估价值略高，为10.04亿元，即转让标的（42.4%股权）对应评估值为4.26亿元。

相较之下，转让价格15.39亿元足足比评估价高出了260%。

有房企人士告诉观察者网，华侨城毕竟经营项目多年，眼看到了收获期，要价较高也称不上狮子大张口。倘若项目质量及销售情况过硬的话，还是会吸引不少买家。

根据转让协议，受让方成功受让后，标的企业将对一期住宅、二期住宅单独开立销售监管账户，并对一期住宅、二期住宅成本及资金支出进行独立核算。转让方负责项目公司操盘，受让方不参与标的企业日常管理。

此外，在物业分配上，一期住宅及二期住宅由受让方分配；三期住宅、商业及车位由转让方分配。且本次股权转让完成后，转让方将不再为标的企业融资提供股东担保。

值得注意的是，协议特别提到，该项目交易价款支付方式为一次性付款，并需要交纳金额2000万元，信息披露期满前交纳。信息披露起始日期2021年11月12日，信息披露期满日期2021年12月9日。

由此也更见华侨城急于补充现金流的迫切处境。

无独有偶，几乎同时，据北京产权交易中心公告，华侨城旗下上海鹏鲲置业有限公司（下称“上海鹏鲲”）50%股权同样被摆上货架，转让底价4.86亿元。公告期为11月11日－12月8日，共20个工作日。

据悉，上海鹏鲲由华侨城集团持股97.8%，目前暂无对外投资企业。

截至2021年9月30日，上海鹏鲲置业无营业收入，资产总计约3.60亿元，负债总计－51.85万元，所有者权益约3.60亿元。

但与广州华侨城不同的是，上海鹏鲲名下的主要资产为上海闵行区浦江123-3地块，目前土地证正在办理中，远远未到收获期。

尽管如此，4.86亿元的挂牌价相较标的资产账面价值亦提高了170%。

过度合作，利润大降

需要指出的是，尽管央企融资环境相较同规模民营企业要宽松得多，但并不意味着央企不缺钱。

有熟悉华侨城的知情人士告诉观察者网，央企的融资额度与融资成本同样与企业基本面息息相关。华侨城最拿得出手的产品在于文旅，而非住宅开发。但2020年新冠疫情之下，其文旅板块业务大受打击，此后才开始大力投资于住宅开发领域，期待从这里打开突破口。

上述人士补充道，但企业过去拿地方式主要依赖于文旅+住宅的勾地模式，如今发展纯住宅大都通过招拍挂，资金运作方式完全不同，难免不适。

财报数据显示，第三季度华侨城营业收入264.3亿元，同比大幅增长62.21%；归属于上市公司股东的净利润18.4亿元，同比减少41%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润16.1亿元，同比减少45.84%。

前三季度整体而言，华侨城累计营业收入494.5亿元，同比增长47.97%；归属于上市公司股东的净利润34.2亿元，同比减少34.85%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润28.6亿元，同比减少42.9%。

对此，华侨城直言，前9月营业收入增加是由于公司在各区域储备的项目进入快速开发期，结转面积、结转收入大幅增加；而归属于上市公司股东的净利润减少是由于本期非全资子公司贡献的利润占比较去年同期有所上升。

及也就是说，前三季度企业受到过多的合作项目拖累，股东净利润已经出现大幅下滑。

“而如今，出于保障现金流等因素，企业不得不再次出售两大项目公司半数股权，加大合作力度。乍一看没有问题，但结合华侨城现状却无异于饮鸩止渴。”上述知情人士表示。

事实上，在融资环境收紧的大环境下，企业间联合开发分摊风险的情况十分普遍，但必须把握一个度。

适度合作既能保证现金流安全，又可帮助企业实现规模快速扩张的“千亿梦”；但合作过度则势必引发少数股东权益暴增，从而深陷增收不增利的危险境地。这与如今营收大涨、却利润大降的华侨城何其相似。

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