匠心打造沪上旧改样本，新湖中宝进入收获季

（文/杨光 编辑/明月）城市更新俗称“旧改”，存量房时代，一线城市的土地更显稀缺，城市更新突然获得各大开发商所追捧。

提到城市更新，大家首先想到的是大湾区，由于地理位置及历史原因，这里诞生了大批城市更新项目及企业。

然而，近期上海新入市两大优质城市更新项目——新湖·明珠城和新湖·上海青蓝国际，刷新了人们的认知。

两大标杆之作相继入市

需要指出的是，城市更新不是简单的拿地、开发、销售，其所涉及的拆迁、安置、公共设施更新、商业设计、城市环境改造等方方面面，对企业的运营经验和资金实力要求极高，并不是所有房企都有能力且愿意去做的。

新湖中宝作为上海乃至全中国最早涉足棚改的民营房企之一，在二十年前参与沪上旧改项目之初，曾不被许多业界人士所理解。

如今，这些周期漫长的城市更新项目陆续入市，却成为企业在房地产行业变革之年的利润及现金流保障。

尤其是其在上海内环的200万方优质旧改土储，自近两年入世以来，源源不断为上海高端住宅市场注入新鲜血液，也为企业带来丰厚回报。

日前，在上海公布的第五批集中供应名单中，来自普陀区的新湖·明珠城三期和静安区的新湖·上海青蓝国际二期两大由新湖操刀的内环标杆级城市更新项目赫然在列，在如今内环豪宅愈加稀缺的市场中，引发了极大关注。

新湖·明珠城实景图

公开资料显示，新湖明珠城位于普陀区内环内，总体量约90万平方米，是新湖2001年就开始参与改造的城市更新项目，历经20年匠心打造，已成为上海旧改的一个成功样本，构建出上海滨水生态住区。

项目占据1150米长的苏州河一线河岸，并且占据了整个苏州河水质最好的一段区域，也是唯一一处90°完整转角的地方，让项目自然形成了双面环水的视野格局。

与纯新盘不同，明珠城，作为内环城市更新项目，共四期开发销售，此次入市房源已是三期二批次。且新湖将之开创性地规划为开放复合大社区，通过商业街区和滨水景观空间的紧密联接，让社区充分享受城市生活的便利，又将生活空间向苏州河岸打开。

新湖·上海青蓝国际实景图

和明珠城类似，青蓝国际位于静安区，地处外滩三公里繁华地带，靠近规划中不夜城、大悦城两大商业、办公集中的区域。同时距离苏州河以北约 2.4 公里，拥有不错的滨河景观。项目总建筑面积约33.9万平方米，内部形成上海内环罕见的约2.1万平方米景观园林。

项目分两期开发，一期曾获得2018年“上海市建设工程白玉兰奖”，二期预计将于今年11月底开盘。

值得一提的是，受新房限价政策影响，两大项目单价分别为10.52万元/平方米和11.48万元/平方米，甚至低于周边次新房价格，倒挂现象严重。因此，项目丝毫不受目前楼市遇冷的大环境影响，认筹依旧火爆。

以房地产为基，以科技投资为翼

也正是由于新湖持续深耕城市更新业态，且70%存量房地产项目处于经济活跃江浙沪地区的前瞻性，近年来为企业带来了持续稳定的收益率和现金流。

特别是在如今行业巨变、融资收紧的情况下，各大房企都深深陷在资金流动性的焦虑之中，同时引发财务成本增加、利润下滑、评级下调等不利境地，连部分头部企业都未能幸免。

反观新湖，在稳健的财务支持下，面对行业变局也更显从容。

日前，新湖中宝发布三季报显示，2021年前三季度，企业营业收入89.89亿元，同比增长12.01%；归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润15.39亿元，同比大增61.03%。新湖在财报中明确表示，主要系本期偿还债务，财务费用减少所致。

更重要的是，由于多个旧改项目进入收获季，企业房地产预售收入增加，2021年前三季度新湖经营活动产生的现金流量净额高达66.38亿元，比之去年全年的50.39亿元及2019年的22.68亿元都要高出许多。

据新湖方面透露，企业位于上海内环的虹口玛宝项目、黄埔亚龙项目及天虹项目也将在接下来的数年时间内陆续入市，足以支撑其未来几年的现金流和营收利润增长，使企业顺利渡过行业低谷。

此外值得注意的是，新湖并没有单纯地将未来押注在房地产开发领域，新湖系实控人黄伟凭借过人的天赋，使企业具有与生俱来的投资基因，这才是企业真正的核心竞争力。

在众多投资业态中，高新科技是企业目前重点布局领域，已形成较为稳健的网络交联格局。

截至2021年中期，新湖对高科技企业的投资累计已超 100 亿元，投资领域涉及区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等，已形成较为庞大的规模和体系，投资的企业包括趣链科技、邦盛科技、宏华数科、云天励飞、蕙新医疗等众多拥有国际领先的国产自主可控技术的高科技企业，且这些企业将于近年陆续上市。

其中，今年4月，趣链科技完成数亿元的新一轮融资，正式迈入独角兽企业行列，易方达基金、银宏基金等知名投资机构领投。

7月，以数码喷印技术为核心的宏华数科于科创板首发上市，目前新湖中宝持有其 18.75%的股份。

8 月，云天励飞上市申请获得科创板上市委员会审议通过。云天励飞是较早实现动态人像系统在国内一线城市落地的 AI 企业之一，以“端云协同”为核心技术路线，以“算法芯片化”为核心技术能力，打造了算法平台、芯片平台两大核心技术平台，在智慧安防、城市治理、交通服务、人居生活、商业零售等领域实现了大规模场景的业务落地。

在投资过程中，新湖不断挖掘衍生出适合自身的新业务、新方向，从而与所投企业更加深入的合作，资源共享、优势互补共同构建起完整生态圈。

分析人士指出，可以预见，随着投资生态圈逐渐完善以及各高科技企业相继上市，新湖系整体价值恐将再次迎来一波跨越式增长。因此，以房地产开发为基石，以高科技投资为双翼的新湖，未来可期。

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