为改善非住宅商品房库存高压，湖南未入市部分项目可“商改住”

（文/解红娟 编辑/马媛媛）房地产行业调控最严的湖南，在非住宅商品房上开了一道“小口”。

10月22日，为有序化解非住宅商品房库存，促进全省房地产市场平稳健康发展，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会等六部门联合印发“关于推进非住宅商品房去库存的若干意见”（下称“《意见》”），从严格控制非住宅商品房用地增量、加快盘活非住宅商品房用地存量等10个方面推进非住宅商品房去库存。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出，近几年，商业类物业去化慢的现象表现普遍，不仅是三四线城市 ，一二线热点城市的商业类物业都面临这一问题，这在一定程度上也导致不少地方的商业类物业的待售量长期保持一定高位。

以湖南省会城市长沙为例，据世联行市场部数据显示，截至2021年9月，长沙新房市场商品住宅库存为642万平方米，出清周期为6.2个月，较8月的6.4个月再度减少0.2个月。

与之形成对比的是，同期长沙非住宅商品房库存增加至1339万平方米，去化周期长达89个月。

这意味着，如果长沙未来不增加新房供应，半年后将面临无住宅商品房可卖和非住宅商品房库存过剩的尴尬局面。

未入市项目“商改住”配比可调整

“非住宅商品房库存过剩，一方面和商品交易的线上化快速发展有一定关系，另一方面也是部分地区在规划层面过多追求商业引入有关。”张波说道。

以长沙第二批次集中供地为例，原计划出让29宗地块，中途就有16宗地块因故终止出让。其中107号地块位于岳麓区滨江新城片区，出让面积5.56万平方米，起始楼面价7000元/平方米，商住比高达4.5：5.5。“事实上，长沙涉宅用地的商业占比一直不低。”湖南中原地产战略发展中心总经理陈世霞说道。

此次《意见》要求严格控制非住宅商品房用地增量，原则上当年非住宅商品房用地供应计划转化建筑面积总量不得超过上两个年度平均销售总量。

具体来看，《意见》鼓励探索设置灵活的商住配比方式，对规模较小的商住小区，在保障生活配套设施的同时，可以适当降低商住配比；对分期实施的商住项目，房地产开发企业可根据销售情况，经批准后调整项目下期“商改住”配比。

与此同时，对已出让尚未建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于国家支持的新兴产业、养老产业等项目用途的开发建设，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经批准可按“商改住”进行规划修改，并可适当降低商住配比。

“将部分非住宅商品房转化为住宅，对湖南而言是双赢局面。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，一方面，非住宅商品房库存高压的情况得到缓解，另一方面，也增加了住宅供应，有利于市场平稳发展。

卢文曦指出，虽然政策给了部分项目“商改住”的突破口，但在具体实施中，补地价、调整规划等问题都将考验当地政府的应对能力。

促进非住宅商品房租售

“有些项目是通过不改土地性质，但实际住宅使用的方式进行曲线解决。”张波指出，对于非住宅商品房的存量处理，湖南从“民水、民电和交易税费”等突出矛盾入手。

《意见》明确，为降低公寓居民用户使用成本，对符合“一户一表”安装条件和建设标准的，可申请执行城镇居民用水用电用气价格标准。

此外，为降低非住宅商品房交易成本，对于新购或租赁（自持）存量非住宅商品房的单位和个人，可由市县按政策规定采取购房补贴、租金补贴、降低相关交易费用等方式予以支持。对于转让非住宅商品房的单位和个人，可适当降低相关交易费用。

《意见》还提出，在国家统一信贷政策基础上，非住宅商品房金融政策坚持分类施策，鼓励银行机构结合中小微创新企业特点，创新信贷产品，积极支持创新创业主体对非住宅商品房自持、租赁及运营的信贷需求。

这在一定程度上也能有效提升成交量。张波表示，“对于商业物业来说，天然就存在投资属性，并且投资回报率还是这类物业的重要指标，因此降低交易成本会更有利于此类物业的去化。”

除了加强交易去化，《意见》还鼓励企业“自产自销”，将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业。支持房地产开发企业从销售非住宅商品房向“售租并举”投资模式转变。鼓励房地产开发企业成立专业租赁公司，按规定享受相关优惠政策，开展房屋租赁业务，运营库存非住宅商品房，盘活资产。

有业内人士表示，这是湖南省住房和城乡建设厅在不与中央“房住不炒”方针产生违背的情况下找到的突围方向，从目前来看，如果当地按照政策执行，部分被非住宅商品房“束缚”的房企有望提高企业现金流，拿地积极性也有望提高，这是一个好的循环。

“如果政府不做一些调整去库存，非住宅商品房未来有可能会成为民生问题。”陈世霞表示，库存高压也是一种资源的浪费。

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